Expertise Immobilière Valeur Vénale Expert Immobilier Agréé Centre National de l'Expertise (C.N.E.)
Expertise  Immobilière Valeur  VénaleExpert  Immobilier  Agréé Centre  National  de  l'Expertise (C.N.E.)

L'Expertise immobilière

Les méthodes

 

 

 

 

Nous expertisons votre bien, rédigeons un rapport opposable aux tiers et vous accompagnons auprès des instances de l'Etat, si le besoin se présente, afin d'argumenter votre Expertise immobilière. 

 

METHODES RETENUES

Pour une approche réaliste de l'Expertise immobilière en valeur vénale et pour déterminer ces valeurs, l'Expert immobilier fait appel à ses compétences techniques, mais aussi à son expérience et sa connaissance de l'évolution du marché, après avoir effectué une visite soigneuse du Bien à expertiser. Ilutilise des méthodes d’évaluations reconnues :

- COMPARAISON : apprécie la valeur d'un bien à l'aide de termes de comparaisons

- HEDONISTE : se fonde sur des facteurs environnementaux et sur la construction

- RENTABILITE : applique un taux de rendement au revenu

- TERRAIN+CONSTRUCTION-VETUSTE : apprécie séparément le terrain et les bâtis

- CASH-FLOW : détermine la valeur d'un Bien à partir du flux financier sur une période

- BILAN PROMOTEUR INVERSE : calcule la valeur du bien en fonction du retour sur investissement (TRI) que pourrait engendrer un projet de restructuration immobilière, en tenant compte de tout le potentiel environnemental

Un RAPPORT D'EXPERTISE, certifie la bonne fin de mission.

 

ESTIMATION DES BOUTIQUES

L'environnement et la situation sont bien évidemment déterminants dans l'évaluation des murs d'une boutique en ville. La création de structures du type parking, supermarché, centre d'intérêt ou autres, entraine une augmentation du passage clients, donc une augmentation de la valeur vénale des murs commerciaux. Principales méthodes d'estimation :

- Méthode par comparaison directe

- Méthode par capitalisation du revenu

- Méthode par actualisation des cash-flows

 

ESTIMATION DES BUREAUX

Le code de l'urbanisme regroupe 3 activités et 4 facteurs de valorisation du Bien; La situation, la consistance, les équipements et l'état.

Principales méthodes d'estimation des bureaux :

- Méthode par capitalisation du revenu

- Méthode par actualisation des cash-flows

 

ESTIMATION DES LOCAUX INDUSTRIELS

Les locaux industriels sont regroupés dans des zones artisanales ou industrielles, ces bâtiments étaient initialement affectés aux activités de stockages, de transformations, mais de plus en plus ils comprennent des locaux administratifs et commerciaux. Principales méthodes d'estimation des locaux industriels :

- Méthode par comparaison directe

- Méthode par capitalisation du revenu

- Méthode sol + reconstruction - vétusté

- Méthode par actualisation des cash-flows

 

LOCATION ET DROIT AU BAIL

Le bail soumis aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 modifié, permet au locataire d'acquérir la propriété commerciale. Le locataire à droit au renouvellement du bail à l'échéance et le montant de son loyer est encadré par les variations indiciaires.

La valeur locative est déterminée d'après :

- Les caractéristiques du local

- La destination des lieux

- Les obligations respectives des parties

- Les facteurs locaux de commercialité

- Les prix couramments pratiqués

 

EVALUATION DU DROIT AU BAIL

La valeur du droit au bail correspond à l'économie réalisée par rapport au loyer du marché sur la période restant à courir. Cette somme est versée à l'ancien locataire. Principales méthodes d'estimation de droit au bail :

- Méthode par comparaison

- Méthode par actualisation de l'économie de loyer

 

INDEMNITE D'EVICTION

L'article 8 repris dans le code du commerce sous l'article L145-14 prévoit qu'en cas de non renouvellement de bail, sauf motif grave, le bailleur devra verser au locataire une indemnité d'éviction correspondant à :

- La valeur du fonds de commerce

- Les frais de déménagement

- Les frais de réinstallation

- Les frais et droits de mutation (Fond de même valeur)

- Les indemnités secondaires

 

EVALUATION DES FONDS DE COMMERCES

Concernant les boutiques, la valeur du fonds pour les activités de détails se calcule généralement en fonction des ratios publiés par les Chambres Syndicales ou associations professionnelles. Un rapport d'expertise certifie la bonne fin de la mission.

06 47 60 27 42

04 42 59 51 65

EXPERTISES IMMOBILIERES

. Ventes - Achats - Locations

  (Terrain/Villa/Appartement/Activité)

. Prêts relais 

. Séparations 

. Successions - Donations

. Liquidations de communautés

- Expropriations - Etat des lieux

. Restructurations de trésoreries

. Impôt sur la Fortune

Contentieux 

. Attestation Carrez - Boutin

. Fusion - Absorption - Dissolution

. Apport en société

. Audit immobilier 

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