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COMMENT SAVOIR SI JE SUIS FICHE A LA BANQUE DE France ?

La surprise est rude quand la nouvelle tombe. Interdit bancaire, FICP ou encore fiché à la Banque de France, les termes ne sont pas plus doux. Bien souvent, ceux à qui ça arrive le découvrent par hasard. Cet article répond à la question et apporte les premiers conseils pour s’en sortir.

Comment en suis-je arrivé là ?

Plusieurs situations peuvent conduire à un fichage à la Banque de France. D’ailleurs, « fiché à la Banque de France » est une expression qui manque de précision. Il existe plusieurs fichiers Banque de France :

1) Celui des chèques impayés ou incidents de paiement par carte (FCC),

2) Celui incidents de remboursements de crédits (FICP),

3) Celui des comptes irréguliers, interdits d’émettre des chèques : opposition, vol, etc. (FNCI).

L’inscription au FCC fait suite à l’émission de chèques sans provision ou à une utilisation de carte de crédit disproportionnée au regard des revenus qui sont versés sur le compte débiteur. C’est ce qui est bien souvent appelé « interdiction bancaire ». L’établissement bancaire gestionnaire du compte déclare l’incident à la Banque de France qui l’inscrit dans son fichier FCC. Après régularisation de la situation, il est mis fin au fichage dans les deux mois. Toutefois la banque n’est pas tenue de redonner un chéquier ou une carte bancaire. Si la situation n’est pas régularisée, le fichage pourra durer jusqu’à 5 ans, selon le motif d’inscription.

En matière de FICP, c’est l’établissement de crédit chez lequel la mensualité n’a pas été réglée qui demande l’inscription de l’incident de remboursement à la Banque de France. Le fichage peut durer jusqu’à 5 ans si les paiements ne sont pas régularisés. Le fichage à la Banque de France est également automatique en cas de dépôt d’un dossier de surendettement. 

Pourquoi n’ai-je pas été prévenu ?

Les gestionnaires de comptes donnent parfois des avertissements à leurs détenteurs. Mais ceux-ci ne sont pas toujours entendus. Ainsi, si un conseiller refuse de délivrer un nouveau chéquier ou demande que le chéquier commencé soit ramené à la banque, c’est qu’il estime qu’il y a eu une anomalie sérieuse. De même, si un conseiller appelle l’un de ses clients pour lui signaler un chèque impayé, les risques d’une inscription FCC sont sérieux. Ajoutons que les banques et établissements de crédit sont tenus d’informer leurs clients de cette inscription à la Banque de France. Pour cela, il faut que les détenteurs de compte aient bien pensé à tenir leurs informations à jour, et notamment les changements d’adresse. Si un courrier de mise en demeure est retourné à l’établissement de crédit, celui-ci n’aura aucun scrupule à demander le fichage de son destinataire. En tout état de cause, il est possible à tout moment de vérifier auprès de la Banque de France. Il suffit pour cela de se présenter dans une succursale de la Banque de France ou d’envoyer un courrier avec la copie de sa pièce d’identité.

Comment ne plus être interdit bancaire ou fiché FICP ?

Pour ne plus être inscrit au FCC ou au FICP, la solution est simple : régulariser ou rembourser. C’est la condition sine qua non pour obtenir un défichage. Un courrier pourra ensuite être envoyé aux établissements concernés pour leur demander à la Banque de France de procéder à la radiation de l’incident. Cette procédure peut prendre un peu de temps, mais en principe, sous deux mois, les inscriptions seront devenues définitives.

SUPPRESSION PROGRESSIVE DE LA TAXE D’HABITATION SUR 3 ANS

Impôt local très contesté par son assiette, la taxe d’habitation a fait long feu, du moins pour les résidences principales. Payée par plus de 30 millions de ménages, elle ne devrait plus rapporter que des miettes aux collectivités locales. Mesure symbolique, s’il en est, du programme électoral du candidat Macron, la diminution de la taxe d’habitation a d’abord consisté, en 2018, en un dégrèvement de tous les foyers dont le revenu fiscal de référence était inférieur à 27 000 euros pour un célibataire, 43 000 euros pour un couple, puis 6 000 euros de plus par demi-part supplémentaire.

La suppression de la taxe d’habitation devait s’opérer en 3 temps :
-    Dégrèvement de 30 % en 2018
-    Dégrèvement de 30 % en 2019
-    Suppression totale en 2020

Le dégrèvement du premier tiers a bien été réalisé pour tous les foyers concernés en 2018, de façon automatique. Le site de Finances publiques propose un simulateur pour permettre à chacun de vérifier la réalité du dégrèvement au regard de ses revenus.

Des hausses des taux qui compromettent la politique gouvernementale

Malgré cela, certains contribuables ont eu le sentiment que le dégrèvement n’avait pas été réalisé. La faute en revient à certaines collectivités qui, profitant de cette aubaine, ont augmenté de façon substantielle le taux de prélèvement de la taxe d’habitation, rendant ainsi transparent le dégrèvement de 2018. Ce sont ainsi plus de 6 000 communes qui ont augmenté leur taux, certaines avec des taux déjà élevés. Or ces hausses ne sont pas prises en compte dans le dégrèvement, car celui-ci s’applique sur les taux d’imposition en vigueur en 2017. Les contribuables de ces communes auront ainsi vu leur taxe d’habitation baisser moins que prévu, voire augmenter dans certaines communes.

Les perspectives pour la taxe d’habitation en 2019 et 2020

En 2019, le Gouvernement prévoit la poursuite de la suppression progressive de la taxe d’habitation. Les personnes qui continuent d’être dans les tranches de revenus citées plus haut verront leur taxe d’habitation à nouveau baisser. La diminution de la taxe d’habitation concerne environ 80 % des ménages. La baisse prévue en 2019 est identique à celle de 2018, à savoir 30 % par rapport à la taxe perçue en 2017. L’année 2020 verra la dernière vague de suppression progressive de la taxe d’habitation pour les mêmes 80 %, qui ne paieront plus du tout cet impôt local. La question se posait de savoir si les 20 % de foyers qui continuent de payer la totalité de leur taxe d’habitation bénéficieront aussi de sa suppression. Gérard Darmanin, ministre de l’Action et des comptes publics vient d’annoncer que la taxe d’habitation serait définitivement supprimée pour tous avant la fin du mandant du Président de la République. Les derniers foyers verront leur taxe d’habitation diminuer à partir de 2020 et jusqu’en 2022.

QUELQUES APPLICATIONS POUR GERER SON BIEN

Le numérique simplifie la vie quotidienne des français depuis une dizaine d’année. Depuis quelques temps, on voit apparaître de nouveaux services pour simplifier les démarches des propriétaires et des locataires. Les propriétaires ont de nombreuses actions à réaliser pour gérer leur bien immobilier. Quelques applications s’avèrent indispensables pour une gestion facilitée. Certaines sont partagées avec les locataires, de façon à faciliter les relations entre locataires et propriétaires.

"Wizi" l’application pour les démarches administratives

Cette application permet de simplifier la gestion des documents administratifs liés à la location d’un bien. Les propriétaires pourront ainsi mettre leur bien en location par le biais d’une annonce qui sera largement diffusée. Ils auront la possibilité de consulter les profils des éventuels locataires et, une fois leur choix fait, de gérer et suivre les différents documents administratifs, de la signature du contrat à l’éventualité d’impayés de loyers.

"Wizi" aussi pour les locataires

L’application Wizi permet au locataire de constituer son dossier locataire pour obtenir un logement. Avec cette application, il pourra également payer son loyer mensuellement par carte bancaire ou encore signer les documents électroniquement.

"Bail facile"

Pour les propriétaires qui ne sont pas experts en droit, ou qui manque de temps, la jeune startup Bail facile propose des bails personnalisés conformes à la loi Alur, en quelques minutes.

"Rentila" une appli sous iOS et Android

Elle offre de nombreuses possibilités pour gérer la location, à toutes les étapes du contrat. Il est possible d’imprimer les quittances, de s’assurer du paiement des loyer ou encore de déclarer ses revenus fonciers.

Déclarer ses impôts avec Impots.gouv

C’est également ce que permet cette application gouvernementale téléchargeable dans toutes les versions. Grâce à elle, les propriétaires pourront, depuis leur téléphone, déclarer leurs revenus fonciers, consulter leur dossier fiscal et même régler leurs impôts.

"ImmoPad" pour les propriétaires gestionnaires de plusieurs biens immobiliers

Téléchargeable sur tablette Android ou iPad. Plutôt réservée aux gestionnaires de Biens et aux syndics. L’ensemble des données concernant les biens peut être stocké dans l’application à partir du logiciel de gestion et être utilisé n’importe où depuis une tablette. Visites de contrôle des biens, gestion des interventions, réception de travaux, états des lieux se trouvent ainsi facilités, les signatures se faisant directement dans l’application. L’application a aussi l’avantage d’être compatibles avec plusieurs logiciels de gestion, comme Gercop ou GPI.
"Ma-residence.fr" a été créée pour permettre aux résidents d’un même immeuble de se connaître et de s’entraider

Un locataire pourra, par exemple, facilement trouver une place de parking non loin ou échanger des services avec ses voisins. L’application met en relation les résidents et leur permet de partager leurs idées, leurs demandes, leurs informations, etc…

"CityLity"

Sorte de réseau social pour les citoyens d’une ville. Comme la précédente, elle leur permet de communiquer leurs difficultés, leurs bons plans, etc. Les voisins pourront échanger leur perceuse ou se dépanner. Mais au-delà, l’application permet de communiquer avec la mairie de sa ville et avec le syndic. 

LES DEVOIR DU PROPRIETAIRE

Le bailleur d'un logement doit respecter plusieurs obligations. Il doit fournir un logement décent et en bon état. Pendant le bail, il doit prendre en charge les réparations importantes et garantir la tranquillité de son locataire. 
 

Proposer un logement décent

Le propriétaire à l'obligation de proposer à son locataire un logement décent. Tout d'abord, le local donné en location doit pouvoir être considéré comme un logement. Ainsi, les combles ou les caves, même si ces locaux remplissent par ailleurs les conditions de décence, ne peuvent pas être données en location à usage d'habitation.

Le logement décent suppose le respect de certaines normes. Il ne doit pas présenter de risque pour la santé ou la sécurité du locataire et doit être pourvu d'équipements de confort obligatoires. Enfin, il doit disposer d'une superficie minimale de neuf mètre carré avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 mètres. Lorsque le logement ne respecte pas ces critères, le bailleur peut être contraint par le locataire à effectuer les travaux nécessaires. Le locataire peut également demander une baisse du loyer jusqu'à la mise en conformité du logement. Il peut aussi résilier son bail sans avoir à respecter de période de préavis.

 

Fournir un logement en bon état et l'entretenir

Le logement loué doit pouvoir être occupé immédiatement par le locataire, sans avoir à effectuer de travaux de remise en état. Le logement n'a pas besoin d'être en état neuf, mais les revêtements de sol et les murs doivent être en bon état. De même, tous les équipements doivent fonctionner normalement.

Si le logement est en mauvais état, le locataire peut exiger la réalisation de travaux aux frais du bailleur. Toutefois, les parties peuvent aussi convenir d'une prise en charge des travaux par le locataire contre une réduction de son loyer. Dans ce cas, il est nécessaire de préciser dans le bail les termes de cet accord : décrire les travaux à effectuer, indiquer le montant et la durée de la réduction du loyer. Pendant toute la durée du bail, le propriétaire doit entretenir le logement et y réaliser toutes les réparations importantes. Il doit ainsi assurer le remplacement des équipements vétustes ou devenus inutilisables du fait de leur ancienneté et assumer les travaux nécessaires à la conservation du logement.

Lorsque le bailleur fait réaliser des travaux d'amélioration de la performance énergétique d'un logement loué nu à titre de résidence principale, il peut demander à son locataire une participation financière. Le montant de cette contribution dépend alors de la date de construction de l'immeuble, de la nature des travaux réalisés et du nombre de pièces du logement.

 

Assurer la tranquillité de son locataire

Le bailleur doit garantir au locataire « une jouissance paisible des lieux ». Cette garantie regroupe plusieurs obligations. ;

- En premier lieu, il ne peut pas, par exemple, modifier les conditions de la location pendant la durée du contrat.

- Il ne peut pas, non plus, entrer dans le logement sans l'autorisation du locataire.

- Le bailleur peut, par ailleurs, être considéré comme responsable des agissements commis par des tier

- S'ils causent un trouble de jouissance à son locataire. Bien sûr, il ne sera pas directement responsable, mais il devra prouver les démarches accomplies pour tenter de faire cesser la nuisance (par exemple, l'envoi d'un courrier à l'auteur du trouble, si ce dernier est également son locataire).

DECELERATION DES MANDATAIRES

Dans sa récente étude sur les « réseaux de mandataires à l’horizon 2021 », l’institut Xerfi prédit un ralentissement de l’activité de ce marché, qui compte environ 27 000 conseillers actifs. Pour 2019, le taux de croissance annuel moyen serait de 15 %, puis seulement de 8 % en 2020-2021. Effet mirage ? Car, de son côté, le leader I@D annonce un chiffre d’affaires en hausse de 45 %. 

Tout cela est très compliqué selon « ImmoBas » (C. BAS) et ces études diaboliques oublient juste le bon sens.

1- Le monde accélère son mouvement vers la digitalisation, c’est une bonne chose si cela nous rend plus fort et facilite nos tâches de gestion globale ;

2- Je lisais (C. BAS) sur pôle emploi l’annonce d’un de nos confrères qui commence son texte de recrutement de négociateurs mandataires comme suit : « Pas besoin d’être un expert de l’immobilier pour devenir mandataire » ;

« Forcement il y a de quoi s’inquiéter parce que c’est justement l’inverse. On peut être mandataire et un excellent professionnel, c'est cela qui nous pend au nez ».

3- Oui, l’ensemble des réseaux de mandataires verra une décélération, simplement parce que tous ces acteurs et pour 80 % d’entre-deux, ils ne gagneront jamais leur vie correctement, ils n’auront aucune connaissance suffisante (Pour l'instant), pour faire face au professionnalisme qu’exigent nos clients.

 

Aujourd’hui avec le net nous pensons tous être des « spécialiste en tout » ; A quel titre, avec quelle formation et surtout avec quelle garantie ? Malheureusement, nous constatons chaque jour, que cette attitude conduit trop souvent à des drames techniques, financiers, voir physique…

Pouvons-nous concevoir du « bon pain » sans un « bon boulanger »

Retrouvons nos fondamentaux et appuyons-nous sur de VRAIS PROFESSIONNELS, avec un « véritable savoir-faire », qui sauront vous GARANTIR la QUALITE d’un service que vous êtes en droit d’attendre. Beaucoup d’agences immobilières, tel que www.at-homeimmobilier.com (Groupement immobilier National) sur les Bouches-du-Rhône sauront vous accompagner et vous conseiller tout au long de votre démarche

LA FNAIM A L’INTERNATIONAL

S'ouvrir sur l'international pour conquérir de nouveaux marchés, rejoindre des réseaux et créer des alliances commerciales, découvrir les initiatives mises en œuvre ailleurs, débattre des thématiques de l'univers immobilier à l'intérieur et hors de nos frontières, comparer des idées, renforcer le poids de notre profession et de nos actions dans les débats publics… Les relations internationales entre ​professionnels de l'immobilier sont une réelle opportunité pour l'avenir de nos métiers. En tant que première organisation professionnelle de l'immobilier en France et en Europe, la FNAIM est reconnue comme une force politique de premier ordre sur la « planète Immobilier ». C'est donc tout naturellement qu'elle a rejoint il y a plusieurs années déjà, les organisations professionnelles les plus importantes au niveau international, avec pour objectifs :

- D'animer les relations avec les autres fédérations et organisations mondiales ;

- De développer des relations presse internationales pour promouvoir l'action de la Fédération ;

- D'assurer la coordination entre les Régions et les chambres sur les questions internationales ;

- De développer les méthodes, les moyens et les outils pratiques permettant à ses adhérents de nouer des partenariats internationaux et de valoriser leurs biens immobiliers vers la clientèle étrangère ;

ENCADREMENT DES LOYERS A PARIS

(1ier juillet 2019)

La loi ELAN a sorti le dispositif d'encadrement des loyers au moyen de loyers de référence de la loi du 6 juillet 1989 afin de n'en permettre une application qu'à titre expérimental pendant 5 ans à compter du 24 novembre 2018 dans les collectivités volontaires remplissant certaines conditions et situées en zone dite « tendue ». La ville de Paris a demandé à mettre en œuvre ce dispositif expérimental, ce à quoi elle a été autorisée par décret. Il restait donc au préfet d'Ile-de-France de fixer par arrêté, pour les locations nues et pour les locations meublées (comprenant les « baux mobilité »), un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique.

Secteurs géographiques

  • Saint-Germain-L’Auxerrois (1ier arrondissement), secteur 2
  • Halles (1ier arrondissement), secteur 5
  • Palais-Royal (1ier arrondissement), secteur 2
  • Place Vendôme (1ier arrondissement), secteur 2
  • Gaillon (2ième arrondissement), secteur 2
  • Vivienne (2ième arrondissement), secteur 4
  • Mail (2ième arrondissement), secteur 4
  • Bonne Nouvelle (2ième arrondissement), secteur 4
  • Arts et Métiers (3ième arrondissement), secteur4
  • Enfants Rouges (3ième arrondissement), secteur 4
  • Archives (3ième arrondissement), secteur 4
  • Sainte-Avoie (3ième arrondissement), secteur 4
  • Saint-Merri (4ième arrondissement), secteur 2
  • Saint-Gervais (4ième arrondissement), secteur 4
  • Arsenal (4ième arrondissement), secteur 2
  • Notre-Dame (4ième arrondissement), secteur 2
  • Saint-Victor (5ième arrondissement), secteur 4
  • Jardin des plantes (5ième arrondissement), secteur 10
  • Val de Grâce (5ième arrondissement), secteur 4
  • Sorbonne (5ième arrondissement), secteur 4
  • Monnaie (5ième arrondissement), secteur 2
  • Odéon (6ième arrondissement), secteur 2
  • Notre-Dame des Champs (6ième arrondissement), secteur 1
  • Saint-Germain des Prés (6ième arrondissement), secteur 2
  • Saint-Thomas d’Acquin (6ième arrondissement), secteur 1
  • Invalides (7ième arrondissement), secteur 1
  • Ecole Militaire (7ième arrondissement), secteur 1
  • Gros Caillou (7ième arrondissement), secteur 1
  • Champs-Elysées (8ième arrondissement), secteur 2
  • Faubourg du Roule (8ième arrondissement), secteur 2
  • Madeleine (8ième arrondissement), secteur 2
  • Europe (8ième arrondissement), secteur 3
  • Saint-Georges (9ième arrondissement), secteur 5
  • Chaussée d’Antin (9ième arrondissement), secteur 2
  • Faubourg Montmartre (9ième arrondissement), secteur 5
  • Rochechouart (9ième arrondissement), secteur 5
  • Saint-Vincent de Paul (10ième arrondissement), secteur 5
  • Porte Saint-Denis (10ième arrondissement), secteur 5
  • Porte Saint-Martin (10ième arrondissement), secteur 11
  • Hôpital Saint-Louis (10ième arrondissement), secteur 11
  • Folie-Méricourt (11ième arrondissement), secteur 11
  • Saint-Ambroise (11ième arrondissement), secteur 10
  • Roquette (11ième arrondissement), secteur 11
  • Sainte-Marguerite (11ième arrondissement), secteur 10
  • Bel Air (12ième arrondissement), secteur 14
  • Picpus (12ième arrondissement), secteur 9
  • Bercy (12ième arrondissement), secteur 14
  • Quinze-Vingts (12ième arrondissement), secteur 11
  • Salpêtrière (13ième arrondissement), secteur
  • Gare (13ième arrondissement), secteur 13
  • Maison Blanche (13ième arrondissement), secteur 12
  • Croulebarbe (13ième arrondissement), secteur 5
  • Montparnasse (14ième arrondissement), secteur 5
  • Parc de Montsouris (15ième arrondissement), secteur 11
  • Petit Montrouge (15ième arrondissement), secteur 10
  • Plaisance (15ième arrondissement), secteur 12
  • Saint-Lambert (15ième arrondissement), secteur 8
  • Necker (15ième arrondissement), secteur 6
  • Grenelle (15ième arrondissement), secteur 7
  • Javel (15ième arrondissement), secteur 7
  • Auteuil (16ième arrondissement), secteur 7
  • Muette (16ième arrondissement), secteur 3
  • Porte Dauphine (16ième arrondissement), secteur 3
  • Chaillot (16ième arrondissement), secteur 3
  • Ternes (17ième arrondissement), secteur 6
  • Plaine de Monceaux (17ième arrondissement), secteur 6
  • Batignolles (17ième arrondissement), secteur 10
  • Epinettes (17ième arrondissement), secteur 11
  • Grandes Carrières (18ième arrondissement), secteur 9
  • Clignancourt (18ième arrondissement), secteur 9
  • Goutte d’Or (18ième arrondissement), secteur 11
  • Chapelle (18ième arrondissement), secteur 13
  • Villette (19ième arrondissement), secteur 13
  • Pont de Flandre (19ième arrondissement), secteur 13
  • Amérique (19ième arrondissement), secteur 13
  • Combat (19ième arrondissement), secteur 14
  • Belleville (20ième arrondissement), secteur 11
  • Saint-Fargeau (20ième arrondissement), secteur 13
  • Père Lachaise (20ième arrondissement), secteur 14
  • Charonne (20ième arrondissement), secteur 13

Nouvelles locations

Le loyer de toute nouvelle location ne pourra pas dépasser le loyer de référence majoré applicable. Le contrat doit préciser le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logements. En cas d'absence de cette mention, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter cette information au bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d'un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d'obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer (Rappelons églement que le Préfet dispose désormais d'un pouvoir de contrôle et de sanction : Si les loyers de référence ne sont pas respectés, il peut prononcer une peine d'amende administrative dont le montant ne peut excéder 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale).

Complément de loyer

Si un logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort, un complément de loyer pourra être appliqué à ce loyer « de base » à la condition qu'il atteigne le plafond du loyer de référence majoré. Il convient toutefois que ces caractéristiques de localisation ou de confort :

1° N'aient pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement (le secteur géographique, le nombre de pièce, l'époque de construction et le caractère meublé ou non ne peuvent donc pas être pris en compte) ;

2° Soient déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ;

3° Ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d'énergie pour les travaux réalisés par le bailleur (la présence d'un ascenseur ou d'un gardien dans l'immeuble ne pourra par exemple pas être prise en compte).

En cas de location meublée, le complément de loyer doit tenir compte des équipements et services associés aux logements meublés. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être mentionnés dans le bail. Lorsqu'un complément de loyer est appliqué, le loyer s'entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.

Contestation du complément de loyer

Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation, sauf lorsqu'il s'agit d'un bail mobilité. En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l'éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation. En l'absence de conciliation, le locataire dispose d'un délai de trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d'une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l'absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d'office par le juge. Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s'applique à compter de la prise d'effet du bail.

Incidence du décret annuel d'encadrement des loyers

Les dispositions du décret annuel d'encadrement des loyers restent applicables. Par conséquent, il conviendra d'appliquer le plafond le plus bas entre celui résultant du décret annuel et celui résultant du dispositif d'encadrement au moyen des loyers de référence. Ainsi :

- Si le loyer applicable au titre du décret annuel est inférieur au loyer de référence majoré, c'est ce loyer qui devra être appliqué : il ne sera pas possible de fixer le nouveau loyer au montant du loyer de référence majoré ni d'appliquer un complément de loyer ;

- Si le loyer applicable au titre du décret annuel est supérieur au loyer de référence majoré : le nouveau loyer devra être ramené au loyer applicable au titre du décret annuel. Un complément de loyer pourra y être ajouté si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort mais la somme du loyer de base et du complément de loyer ne pourra pas dépasser le loyer applicable au titre du décret annuel.

 

RENOUVELLEMENT DU BAIL 

Proposition d'augmentation du loyer par le bailleur

Si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, le bailleur peut demander qu'il soit augmenté dans la limite du loyer de référence minoré. Le bailleur doit proposer un nouveau loyer au locataire au moins six mois avant le terme du bail par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, acte d'huissier ou remise en pain propre contre récépissé ou émargement, le délai de cinq mois courant à compter de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. Cette proposition doit reproduire intégralement, à peine de nullité, les dispositions du VI de l'article 140 de la loi ELAN et mentionner le montant du loyer ainsi que le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer. Si le bailleur fait au locataire une telle proposition de renouvellement de bail avec fixation d'un nouveau loyer, il ne peut pas lui donner congé pour la même échéance. Le décret annuel d'encadrement des loyers n'est pas applicable en cas de renouvellement de bail. Seules les dispositions de l'article 140 de la loi ELAN devront donc être respectées.

S'agissant des locations nues, la hausse s'applique en principe par tiers annuel si le bail est renouvelé pour trois ans ou par sixième annuel s'il est renouvelé pour six ans. Mais elle s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

S'agissant des locations meublées, la hausse s'applique au contrat renouvelé. Mais si elle est supérieure à 10 %, elle s'applique par tiers annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.

Si le contrat contient une clause annuelle de révision, cette révision s'appliquera à chaque valeur ainsi définie.

Le locataire peut, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, contester l'action en réévaluation de loyer. Les loyers servant de référence doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. A cet effet, les références doivent mentionner les informations listées à l'article 1er du décret n° 90-780 du 31 août 1990. Le nombre minimal de références à fournir est de six à Paris. Elles doivent porter non seulement sur des baux conclus récemment, mais également sur des baux conclus depuis plus de trois ans.

 

Proposition de diminution du loyer par le locataire

Si le loyer, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander à ce qu'il soit ramené au montant du loyer de référence majoré. Il doit en faire la demande au bailleur au moins six mois avant le terme du bail en respectant les mêmes conditions de forme.

 

Procédure

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant quatre mois avant le terme du bail, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation. A défaut d'accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge doit être saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé s'il contient une clause d'indexation. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour les locations nues pour une durée de trois ans si le bailleur est une personne physique, une indivision entre personnes physiques ou une SCI « familiale » et pour une durée de six ans dans les autres et pour les locations meublées, pour une durée d'un an. La décision du juge est exécutoire par provision.

UN ACCORD-CADRE POUR ACCELERER LA RENOVATION DE NOTRE-DAME de PARIS

(Publié le 17/05/2017)

Un accord-cadre entre l'Etat et la Fondation Avenir du Patrimoine à Paris a été signé en vue de l'accélération de la restauration de la cathédrale Notre-Dame de Paris, le 9 mai dernier au Palais de l'Elysée. "Les travaux porteront sur le chœur, les arcs-boutants de la nef, les vitraux, le portail du transept, le chemin de ronde et sur la statuaire de la sacristie" mentionne le communiqué du ministère de la Culture. Des travaux financés par le ministère de la culture et "par les mécénats que recherchera la Fondation Avenir du Patrimoine à Paris, sous l'égide de la Fondation Notre Dame"Jusqu'à 60 millions d'euros pourraient être mobilisés sur 10 ans, est-il précisé. "L'apport de l'État, aujourd'hui de 2 millions d'euros par an, sera complété d'un euro de subvention supplémentaire par euro de mécénat recueilli, dans la limite globale de 4 millions par an de contribution publique." Un engagement qui ne se "fera pas au détriment de l'action conduite parallèlement vis-à-vis de l'ensemble des monuments historiques".

LE HAUT CONSEIL POUR LE CLIMAT EPINGLE LE BÂTIMENT

(Christine Lejoux, le 26/06/2019)

Selon le premier rapport publié mardi soir par l'autorité indépendante, le bâtiment est le secteur qui présente l'écart le plus important entre les émissions de gaz à effet de serre réalisées et l'objectif du premier budget carbone. Voilà qui apporte de l'eau au moulin des partisans de mesures coercitives pour la rénovation des "passoires thermiques." D'après le premier rapport publié mardi 25 juin au soir par le tout récent Haut conseil pour le climat, mis sur pied en novembre dernier par le président de la République Emmanuel Macron, le bâtiment est le secteur d'activité qui présente l'écart le plus important entre les émissions gaz à effet de serre réalisées et les objectifs du premier budget carbone (Stratégie nationale bas carbone 1). L'écart est de 16% pour le bâtiment, alors qu'il se limite à 9% pour les transports, qu'il est nul dans les cas de l'agriculture et de l'industrie, et négatif dans les domaines de la transformation de l'énergie et des déchets, de -10% et de -18% respectivement. Une contre-performance épinglée par le député européen Pascal Canfin sur son compte Twitter.

Les émissions de gaz à effet de serre dans le secteur du bâtiment ont diminué de 10% entre 1990 et 2018, mais la baisse se limite en réalité à 4% une fois ces données retraitées de la variabilité climatique, nuance le rapport du HCC. En précisant que les gains d'efficacité énergétique ont été "en partie neutralisés par une hausse des surfaces à chauffer, ainsi que par la forte croissance des gaz fluorés utilisés comme fluides frigorigènes". Et le HCC d'enfoncer le clou : "le taux de décroissance des émissions du secteur des bâtiment est de 1,5% par an en moyenne sur la période 2015-2018, alors qu'une décroissance de 5,5% par an était anticipée dans la trajectoire SNBC1."

 

Des évolutions structurelles jugées trop lentes

Dans le bâtiment, "les évolutions structurelles sont trop lentes par rapport à la trajectoire permettant d'atteindre les objectifs de la SNBC1", poursuit le HCC. Pour les logements existants, l'autorité fustige des "rénovations peu performantes et un retard dans l'élimination des chauffages les plus carbonés." Le rapport pointe également du doigt un diagnostic de performance énergétique(DPE), qui "manque de fiabilité pour renseigner les usagers et soutenir la SNBC." Le HCC tacle aussi "l'absence d'exigence de résultat et de dispositif de contrôle pour la plupart des opérations de rénovation thermique, (qui) fait qu'il n'y a ni qualité de résultat ni données fiables pour évaluer correctement les progrès réalisés par rapport aux objectifs fixés par la SNBC et l'efficacité des aides à la rénovation." Sollicitée par Batiactu, la Fédération française du bâtiment n'était pas disponible dans l'immédiat pour commenter le rapport du HCC. Lequel paraît alors que l'Assemblée nationale a entamé mardi l'examen en première du projet de loi relatif à l'énergie et au climat.

LES CONSTRUCTIONS EN BOIS GAGNENT DES PART DE MARCHE

(Florent Lacas, le 26/06/2019)

ÉTUDE. Le bois est-il enfin en passe de prendre son envol dans le secteur de la construction ? Réponses avec les résultats de l'observatoire national de la construction bois 2019.

Ce n'est toujours pas le grand décollage annoncé depuis des années, mais la construction bois semble tout de même gagner des parts de marché en 2018. C'est ce qui ressort du dernier observatoire sur le sujet, réalisé par le Codifab, France bois forêt et la cellule économique de Bretagne, publié ce 26 juin 2019. Il en ressort en effet qu'en 2018, le bois utilisé comme système constructif représente 4,3 % de part de marché en logements collectifs, contre 4 % en 2016. Une hausse modeste, mais qui prend davantage de relief si l'on tient compte du nombre de bâtiments concernés : 10 700 contre 8 960 en 2016 (Soit une hausse de 19 %). Pour ce qui est de la maison individuelle, on passe de 12 435 (Individuel et diffus) en 2016 (8,7 % de part de marché) à 14 955 en 2018 (9,4 % de part de marché). En matière d'extension-surélévation, on passe de 9 930 opérations (27,8 % de part de marché) à 10 840 (27,5 %). Quant au non-résidentiel, il représente en 2018 3,4 millions de m², avec une part de marché de 16,3 % (En légère baisse par rapport à 2016).

Globalement, le chiffre d'affaires réalisé en construction bois s'élève en 2018 à 1,9 milliard d'euros, en hausse de 13% par rapport à 2016.

 

Le marché se développe fortement

La hausse est donc très mesurée, et pose question eu égard au fait que le bois jouisse, dans les discours de certains décideurs comme le ministre Julien Denormandie ou la maire de Paris Anne Hidalgo, d'une excellente réputation. Les acteurs de la filière ressentent toutefois une dynamique forte qui pourrait se traduire dans la prochaine livraison de l'étude, dans deux ans. "Le marché se développe fortement, tire les entreprises de la filière vers le haut", nous explique Christian Piquet, dirigeant de la société CPL bois. "Ils sont en mesure d'investir." Les sociétés de premières et deuxièmes transformations du bois ont ainsi de plus en plus de moyens. Et aujourd'hui, alors même que le marché tend à s'essouffler, "le bois continue de progresser", nous assure-t-on.

L'avenir du bois comme matériau structurel devrait être porté par plusieurs projets emblématiques, à commencer par la construction des infrastructures des JO 2024"Tous les bâtiments jusqu'à R+8 seront à 100 % en bois, et mixeront les matériaux au-dessus", nous explique un porte-parole de la filière. "Le choix définitif sur les équipes qui vont faire les constructions sera effectué en septembre prochain. Les permis de construire seront déposés début 2020, et les immeubles doivent être livrés en 2023."

La filière bois prépare son offre pour Notre-Dame

L'autre point qui pourrait focaliser l'attention sur le bois est bien évidemment la reconstruction de la charpente de Notre-Dame. L'hypothèse qu'elle soit réédifiée en bois est sur la table, et la filière s'organise pour apporter une réponse des plus séduisantes. "Nous sommes ne train de géolocaliser sur le territoire français les chênes nécessaires à la reconstruction de la charpente, de manière à ce que toutes les régions françaises soient représentées dans cet effort national", nous explique-t-on. Le bois sera, le cas échéant, "offert par la filière". Les chênes visés sont ceux d'un diamètre de 40-60 centimètres à la base, et 20 à 35 cm au sommet. "Il en faut environ un millier, ce qui représente quelque chose comme 1% des capacités de production françaises."

Notre-Dame : la pose d'une nouvelle charpente bois serait l'affaire de "quelques semaines"

Pour les professionnels du secteur, la reconstruction de la charpente de la cathédrale ne représente en aucun cas un défi technique significatif. "La pose représente quelques semaines de travail", nous explique-t-on. "Au plus, six mois. Mais nous n'en sommes pas là pour l'instant, les murs ont beaucoup souffert et la priorité est de les renforcer avant de penser au toit."

L'ossature bois reste le système constructif le plus utilisé

En termes de marché à venir, l'observatoire opère également un focus sur l'isolation thermique par l'extérieur (ITE), en fort développement : +39 % de chiffre d'affaires en 2018 par rapport à 2016, à 258 millions d'euros. Toutefois, les professionnels du bois reconnaissent que les produits d'isolation bois ne rencontrent pas forcément le succès escompté du fait de leurs performances, limitées par rapport à la concurrence (notamment venant du polystyrène ou du polyuréthane).

Enfin, une partie du travail de la filière est consacrée aux systèmes constructifs les plus souvent utilisés. L'ossature bois arrive largement en tête du classement (84% en maison, 83% en collectif et 75% en tertiaire). La méthode poteaux-poutres concerne 8% des maisons et les panneaux massifs contrecollés ou contrecloués (Incluant le CLT), 5%. Ces mêmes panneaux massifs sont utilisés sur 10% des bâtiments collectifs construits en bois (4 % en 2016).

CAHIER DES CHARGES

La Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 14 février 2019 n°18-10601 que le cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent entre eux les propriétaires co-lotis pour toutes les stipulations qui y sont contenues. 

UNE CHUTE DU LOGEMENT NEUF INQUITE LES PROMOTEURS

Comme prévu, sur la lancée de 2018, l’activité immédiate du bâtiment reste bonne.

En témoigne des carnets de commande d’environ six mois et demi, toutes tailles d’entreprises, tous métiers et tous territoires confondus. D’ailleurs, côté emploi, après la création de plus de 50 000 postes en deux ans, dont près de 30 000 salariés, majoritairement en CDI, les perspectives restent positives, malgré un net tassement. Toutefois, la situation financière des entreprises demeure tendue. En effet, la petite amélioration des prix bâtiment (1,8 % en glissement annuel sur les trois premiers trimestres de 2018) ne permet pas de compenser la hausse toujours soutenue des coûts (2,6 % sur la même période et nouvelles tensions qui se manifestent dans les premiers indicateurs disponibles sur le début 2019).

La principale inquiétude porte sur les tendances à venir du côté du logement neuf. De fait, en glissement annuel sur trois mois à fin janvier 2019, les permis et les mises en chantier se replient respectivement de 6,9 % et 11,1 %. Plus en amont des travaux, les ventes de maisons individuelles abandonnent 10% en glissement annuel sur douze mois à fin janvier 2019, alors que les mises en vente des promoteurs se sont repliées de 3,9 % en 2018, dont 15,3 % en zones B2 et C.

Il faut y voir, sans nul doute, les conséquences directes de la dégradation de l’environnement institutionnel depuis le 1ier janvier 2018 (suppression de l’APL accession, réduction de moitié de la quotité de PTZ neuf en zones B2 et C, suppression de l’accès au Pinel en zone B2, mise en place de la RLS et hausse de la TVA à 10 % dans le logement social).

Pour ce qui concerne le non résidentiel neuf, non soumis aux aléas de l’environnement institutionnel, la situation ressort meilleure, comme prévu. Certes, hors locaux agricoles, en glissement annuel sur trois mois à fin janvier 2019, les surfaces commencées baissent de 4,5 %, mais les surfaces autorisées progressent de 6,5 %. Seul le segment des commerces reste encalminé, les surfaces autorisées et commencées y chutant respectivement de 14,5 % et 22,6 % sur la même période.

S’agissant de l’amélioration-entretien, l’activité a souffert fin 2018 des atermoiements autour du CITE et, plus généralement, des dispositifs en faveur de la rénovation énergétique, avec une baisse de 1,8 % au 4ième trimestre 2018, sur un an. Sauf nouvelle crise autour de ces dispositifs, une quasi-stabilité reste attendue pour 2019.

PANNEAUX SOLAIRES - LA REVOLUTION

Soleil ou même à l'ombre, les murs et les fenêtres d'un bâtiment produiront l'électricité dont il a besoin : ce rêve d'écologiste s'incarne dans un projet industriel lancé par une jeune chercheuse et femme d'affaires polonaise.

 

« Les pérovskites ». D'aucuns ont entendu ce nom étrange il y a cinq ans à peine, et pourtant leurs propriétés physiques étonnantes sont en passe de révolutionner l'accès à l'énergie solaire pour tous. « À notre avis, les cellules solaires pérovskites ont le potentiel de remédier à la pauvreté énergétique mondiale », déclare à l'AFP Mohammad Khaja Nazeeruddin, professeur à l'Institut des sciences et ingénierie chimique à l'Ecole Polytechnique Fédérale de Lausanne (EPFL), en Suisse, à la pointe de la recherche sur l'énergie photovoltaïque. Des panneaux solaires légers, souples, efficaces, à taux de transparence et à teinte variables, bon marché, qu'on peut poser facilement sur un laptop, une voiture, un drone, un vaisseau spatial ou un bâtiment, même à l'intérieur.

Leur production industrielle est sur le point de démarrer.

Structure atomique

Les pérovskites furent décrites déjà dans les années 1830 par l'Allemand Gustav Rose qui faisait ses recherches dans l'Oural. C'est lui qui a donné à sa découverte ce nom étrange de pérovskite, en l'honneur du minéralogiste russe Lev Perovski. Initialement considérée comme un minéral, la pérovskite désigne aujourd'hui une structure atomique particulière, répandue dans la nature et facile à obtenir en laboratoire. Il a fallu attendre 2009 et les travaux du chercheur japonais Tsutomu Miyasaka, poursuivis par d'autres, notamment à l'Université d'Oxford et à l'EPFL, pour découvrir l'aptitude des pérovskites à former des cellules photovoltaïques.

« Dans le mille »

Un pas crucial est fait en 2013 par une jeune Polonaise, Olga Malinkiewicz, alors doctorante à l'Institut des sciences moléculaires (ICMol) de l'Université de Valence, en Espagne. En marge de ses études, elle crée une cellule photovoltaïque en posant une couche de pérovskites par évaporation, et finalement par simple impression à jet d'encre. « C'était en plein dans le mille ! Plus besoin de hautes températures pour mettre une couche photovoltaïque sur tout type de support ! », raconte à l'AFP cette jeune femme blonde enthousiaste et souriante.

« Formule magique »

Encouragée par deux hommes d'affaires polonais, elle fonde avec eux à Wroclaw la société Saule Technologies, du nom d'une déesse païenne balte régnant sur le soleil, la terre et le ciel. Improvisée au départ, soutenue « au bon moment » par le multimilionnaire japonais Hideo Sawada, sa société est fière aujourd'hui de ses laboratoires très modernes à l'origine de sa « formule magique » d'encre de pérovskite et fait construire un site de production à l'échelle industrielle à Wroclaw. « Ce sera la première chaîne au monde basée sur cette technologie. Sa capacité atteindra 40 000 m2 de panneaux à la fin de l'année et 180 000 m2 un an plus tard. Mais c'est une goutte d'eau dans l'océan de la demande », indique Mme Malinkiewicz, interrogée par l'AFP. A terme, des chaînes de production compactes pourront être installées partout, suivant la demande, pour fabriquer des panneaux « cousus sur mesure ». Le géant du BTP suédois Skanska, qui en fait des tests en conditions réelles sur un immeuble à Varsovie, vient de signer avec Saule un contrat d'exploitation de cette technologie sur tous ses marchés en Europe, aux Etats-Unis et au Canada. « La technologie des pérovskites nous rapproche de l'objectif des bâtiments autosuffisants en énergie », dit à l'AFP Adam Targowski, responsable du développement équitable chez Skanska.

« Les pérovskites font leurs preuves même sur les surfaces peu exposées au soleil. On peut les appliquer quasiment partout. Plus ou moins transparents, les panneaux répondent aussi aux exigences du design. Grâce à leur souplesse et leurs teintes variables, pas besoin de construire des supports supplémentaires, d'intervenir sur la forme ou le dessin du bâtiment », explique-t-il.

Un panneau standard d'environ 1,3 m², au coût attendu de 50 Euros et au rendement comparable aux panneaux classiques, approvisionnera en énergie un poste de travail en bureautique à longueur de journée, selon les estimations actuelles. Un autre test grandeur nature a été lancé sur un hôtel au Japon, près de Nagasaki. En quelques années seulement, « les pérovskites ont fait un long chemin, souligne le professeur Nazeeruddin, qui avait par le passé collaboré avec Mme Malinkiewicz. Leur efficacité étant passé de 3,8 % à 23,7 % », un taux comparable à celui des panneaux classiques en silicium. Selon M. Nazeeruddin, un projet semblable de production de nouveaux panneaux pourrait être lancé prochainement dans le Valais en Suisse. Oxford Photovoltaics prépare un projet analogue en Allemagne.

L'IMMOBILIER ANCIEN S’EN SORT BIEN EN 2018

Didier Kling (Président de la Chambre nationale des conseils experts en immobilier patrimonial) analyse le marché 2018 de l'immobilier ancien. Les statistiques publiées par les Notaires de France au sujet de l’immobilier montre que l’année 2018 a été un bon cru pour l’ancien. C’est ainsi que 957 000 transactions ont été réalisées. Bien entendu, nous ne nous approchons pas du million, mais la dynamique est bien là. Du côté des prix, les appartements dans l’ensemble de la métropole, ont progressé de 3,4%. Notons une hausse plus forte en Île de France (+4,2%) qu’en province (+2,6%). Elle a cependant été plus soudaine dans les territoires. Pour les pavillons, la hausse est moins élevée, estimée à 0,7% et c’est la province qui entraîne cette progression.

Un marché très actif

Bien sûr, il est à espérer que les volumes d’affaires se maintiendront en 2019. Pour le moment, les taux d’intérêts sont toujours faibles, proches de leur point le plus bas. Les prix présentent une hausse contenue, à l’exception de la région parisienne, bordelaise et lyonnaise. Enfin, la vitesse de rotation du parc immobilier se maintient à un taux élevé ; signe que le marché peut encore se montrer très actif. On pourrait bien entendu s’inquiéter du plafond en termes de volume et de l’effet de seuil des prix. Mais c’est surtout le facteur psychologique qui joue dans l’achat immobilier. Cette classe d’actifs amène les investisseurs à s’interroger sur les évolutions économiques, particulièrement les taxations induites par ce placement.

La confiance, moteur de l’investissement

Certes, les décisions politiques et fiscales influent l’immobilier. Mais il est aussi un autre indicateur à prendre en compte pour faire des projections sur les 12 mois à venir : la confiance des ménages. L’INSEE vient justement de l’analyser cette fin janvier. Après s’être nettement dégradée fin 2018, elle se redresse en ce début d’année, gagnant 5 points et son niveau de novembre 2018. La proportion de ménages estimant qu’il est « opportun de faire des achats importants » se redresse nettement après une forte chute en décembre 2018. 

DISPOSITIF FISCAL POUR LES RENOVATIONS DE LOGEMENTS ANCIENS - DENORMANDIE 

D’après l’Insee plus de 3 millions de logement seraient vacants en France. Un chiffre monumental qui peut s’expliquer de plusieurs manières. En effet, certains propriétaires ne veulent plus louer suite à des mauvaises expériences avec des locataires, pour d’autres les appartements sont en très mauvais état et ne peuvent faire l’objet de location sans travaux. Ou encore, d’autres ne trouvent pas preneur compte tenu de leur état. Afin de pallier à cette situation, Julien Denormandie, ministre de la Ville et du Logement, a dévoilé une nouvelle aide fiscale destinée à accélérer la rénovation des bâtiments vides ou en mauvais état dans la mesure où ils auront vocation à être remis sur le marché. Le gouvernement a voulu mettre en place un dispositif souple, pour que le succès soit au rendez-vous. Le nouveau dispositif « DENORMANDIE » a été voté dans la nouvelle loi de finances pour 2019 applicable à compter du 1er janvier 2019.

Ainsi, chaque contribuable qui achète un bien dans l’ancien dans le but de le rénover et de le donner en location bénéficiera d’une réduction fiscale de 12 %, 18 % ou 21 % du prix du bien, travaux inclus, dans la limite de 63 000 € (correspondant à un prix d’achat de 300 000,00 €). Le pourcentage de réduction fiscale variera selon l’engagement de location que le propriétaire choisira. Soit six, neuf ou douze ans.

Pourra-t-on cumuler le « DENORMANDIE » avec le déficit foncier ? Il semble que non… Il conviendra donc de faire des simulations pour opter sur le dispositif le plus optimisant. Les biens devront être situés, soit dans le centre des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué, soit dans le centre des communes qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire. Il ressort des travaux parlementaires que, s’agissant des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué, sont visés les 222 communes couvertes par le plan. Les travaux devront être facturés par une entreprise, représentant au moins 25 % du coût total de l’opération d’achat, sans critère particulier concernant la performance énergétique ou des travaux de gros œuvre ou de réhabilitation… Les modalités d’application de cette mesure ainsi que la liste des communes seront fixées par un arrêté des ministres chargés du logement et du budget.

L’IMMOBILIER ANCIEN EN FORTE HAUSSE

Le volume de ventes a progressé de 3,9% l'année dernière, pendant que le prix moyen au m² augmentait de 1,7%. Il se pourrait cependant que le secteur atteigne un "plafond de verre" en 2019.

Les statistiques de « Century 21 » montrent que le prix moyen au m² a lui aussi continué de croître, en enregistrant +1,7% entre 2017 et 2018. Il s'établit dorénavant à 2 595 € le m², sachant que la hausse est plus conséquente sur le segment des maisons, avec +3,5 %, que sur celui des appartements, avec seulement +1,1 %. Un autre chiffre s'avère édifiant : entre 2001 et 2018, le prix moyen d'acquisition d'un appartement à l'échelle nationale a connu un bond atmosphérique de... 128 %. A l'époque, il fallait débourser environ 137 000 € pour acheter un appartement dans l'ancien. Quelques chiffres pour deux des plus grandes métropoles de l'Hexagone : à Lyon, le prix moyen au m² est de 2 748 €, pour un prix moyen d'acquisition de 239 998 €, et une superficie moyenne de 87,9 m². A Marseille, quant à elle, affiche un prix moyen de 2 644 € le m², pour un prix moyen d'achat de 221 931 €, et pour une surface moyenne de 81,6 m².

L'investissement locatif bondit de 24,7 % en 2018

S'agissant des profils d'acheteurs, le réseau « Century 21 » a constaté une proportion plus importante des jeunes de moins de 30 ans et des 30-40 ans, qui augmentent respectivement de 3,1 % et de 1,5 %. Globalement, la part des 40 ans et moins représentent 46,6 % des acquisitions en France. Quant à la nature des achats, ils sont majoritairement orientés vers les résidences principales, à hauteur de 68,9 %, alors que les résidences secondaires se rétractent de 5,9 % pour ne plus représenter que 6,4 % des transactions.  

Les délais de vente, pour leur part, se sont stabilisés en 2018 à des niveaux relativement hauts, de l'ordre de 91 jours. De plus, les professionnels ont aussi noté une tendance qui ne s'était plus manifestée depuis 2011 : la surface d'un achat est en recul de 0,5 m², pour s'établir en moyenne à 113,5 m² pour les maisons et 58,1 m² pour les appartements.

Au niveau géographique, « c'est la première fois depuis des années que toutes les régions sont en hausse, aussi bien en volumes de ventes qu'en termes de prix », d'après Laurent Vimont. En effet, seules trois régions enregistrent une baisse de leur prix moyen au m² : la Bretagne perd 0,5 %, le Centre Val-de-Loire 1,5 %, et les Hauts-de-France 1,9 %.

Le prix du m² parisien a triplé depuis 2001

S'il est un marché qui concentre « tous les excès », c'est bien évidemment celui de la capitale. « Paris bondit de record en record », confirme Laurent Vimont. « Affichant près de 400 € de plus qu'en 2017, le prix moyen au m² dans la capitale franchit allègrement un nouveau record en s'établissant en 2018 à 9.452 € le m². C'est précisément 1 400 € de plus qu'il y a 3 ans à peine ! Et en 2001, ce prix moyen était de 3 033 € le m², ce qui veut dire que ce montant a plus que triplé en 18 ans ». Avec une telle fulgurance des prix, le marché parisien de l'immobilier ancien a vu son activité diminuer de 0,3 % l'année dernière. Et pourtant, le montant moyen d'une transaction dans la capitale s'élève à 461 118 €, pour une superficie moyenne de 49,5 m². « Les Parisiens alimentent eux-mêmes cette dynamique en revendant aujourd'hui au prix fort ce qu'ils ont acheté peu cher il y a 20 ans. ». Les délais de vente s'établissent, eux, à 61 jours en moyenne.

Les acquisitions se répartissent de la manière suivante : 58,6 % pour les résidences principales, et 28,5 % pour les investissements locatifs, qui ont connu un bond de 33,2 % en 2018.

Une autre information significative réside dans le profil des acquéreurs de Paris-intramuros : les cadres supérieurs et professions libérales réalisent une vente sur deux sur ce marché (47,8 %, contre 20 % dans tout le pays), tandis que les cadres moyens représentent 35,2 % des acheteurs (en recul de 10 %), et les employés/ouvriers seulement 4,5 %, après avoir chuté de 22 % (contre 39 % à l'échelle nationale).

Tous les départements franciliens progressent

Et pour l'Ile-de-France ? « Le prix moyen au m² francilien progresse de manière continue depuis 2015 ; il enregistre une nouvelle hausse de 3,4 % en 2018 pour s'établir à 3 303 € tous types de biens confondus. Le plus haut dans la région avait été atteint en 2011 avec 3 418 € le m² », indique Laurent Vimont. Dans la région capitale, le volume de ventes a augmenté de 2,2 % en 2018, par rapport à 2017. En moyenne, le montant des transactions atteint un nouveau record, de l'ordre de 261 059 € l'année dernière, contre 253 516 € un an auparavant. Les catégories socioprofessionnelles des ouvriers/employés et des cadres moyens représentent toujours 73,3 % des acquéreurs en Ile-de-France, et leurs investissements s'orientent à 79,7 % vers les résidences principales. Enfin, on peut noter que l'activité et le niveau de prix progressent dans tous les départements de la région parisienne. La Seine-Saint-Denis connaît l'augmentation la plus importante, de l'ordre de 6,8 %, avec 3 325 € le m² en moyenne.

Une hausse des prix entre 1 et 2% en 2019

Dans ces conditions, que peut-on attendre de l'année 2019 ? « Les prix progressent depuis trois ans maintenant mais un certain nombre d'indicateurs commence à craqueler », avertit Laurent Vimont. « Le recours au crédit est pleinement exploité, les surfaces réduites pour pouvoir acheter. Le marché semble atteindre un plafond de verre. De plus, il est probable que les taux d'intérêt restent bas en 2019, ce qui pourrait continuer à alimenter l'activité du secteur. Plusieurs autres facteurs devront être surveillés : le nouveau dispositif fiscal du Denormandie dans l'ancien - dont la profession n'était pas spécialement en demande, ou l'encadrement des loyers sur Paris. Par conséquent, nous tablons sur une hausse des prix comprise entre 1 et 2 % en 2019."

En revanche, l'instauration de l'IFI (Impôt sur la fortune immobilière) ne devrait pas engendrer de conséquences spécifiques pour le marché de l'immobilier ancien, puisque le nouvel impôt ne concerne de toute façon que les patrimoines supérieurs à 1 million d'euros. De même, le prélèvement à la source devrait avoir un impact neutre auprès des clients de Century 21. Dans le domaine de la rénovation énergétique des bâtiments, les professionnels du réseau ont constaté que les acquéreurs, dans l'ensemble, ne prêtaient pas attention au DPE (Diagnostic de performance énergétique), à l'inverse des locataires, qui y accordent beaucoup plus d'importance. "D'une manière générale, 20% du prix d'achat sont consacrés à des travaux de rénovation dans les 5 ans suivant l'achat", a précisé Laurent Vimont à ce sujet.

TAXE FONCIERE

27 milliards d’euros, c'est le montant collecté grâce à la taxe foncière. La taxe foncière est un impôt local sur les biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, calculé sur la valeur locative cadastrale. Cette taxe est payable tous les ans par les propriétaires de biens immobiliers. La taxe foncière peut se présenter sous la forme d’une :

- Taxe foncière sur les propriétés bâties,

- Taxe foncière sur les propriétés non-bâties,

- Taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

Ces taxes contribuent aux ressources fiscales des communes, départements, régions et des groupements de communes tels que les métropoles, communautés urbaines, communautés d'agglomération et communautés de communes. Comme tout impôt local, il appartient à l'administration fiscale de recenser chaque année chaque nouveau propriétaire. Cependant, toute construction neuve ou tout changement de consistance et/ou de caractéristique physique d'une construction doit être déclaré à l'administration fiscale, indépendamment de toute démarche auprès de la mairie dont dépend le bien. 

La valeur locative cadastrale 

Elle est utilisée comme base de calcul de l'imposition de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe foncière sur les propriétés non bâties, de la taxe d'habitation et de la taxe professionnelle. Depuis l'imposition 2011, les Régions ne sont plus bénéficiaires de la TFPB (taxe foncière sur les propriétés bâties).

Qu'est-ce que la valeur cadastrale ?

La valeur cadastrale correspond au montant du loyer que pourrait percevoir le propriétaire du logement s'il le louait. Ce montant purement théorique est fixé chaque année par les services de l'administration fiscale sur la base d'évaluations foncières qui remontent à 1970 et qui sont réajustées chaque année en fonction de la progression des loyers et de la classification du logement selon le plan cadastral.
Pour la taxe foncière sur le bâti

Seule la moitié de la valeur cadastrale est prise en compte. C'est sur ce montant que s'appliquent les différents taux votés par les collectivités locales durant le premier trimestre de l'année civile dans le cadre du budget primitif annuel.

Taxe foncière et copropriété

Dans le cas d'une copropriété, il y a deux taxes foncières sur le bâti. D'un côté, celle due par tous les copropriétaires pour leur propre logement. Celle-ci est payée individuellement. De l'autre, la taxe due au titre des parties communes. Celle-ci est établie pour le compte du syndic de copropriété.

Taxe foncière sur le bâti et SCPI

Les associés d'une société immobilière de copropriété n'échappent pas au paiement de la taxe foncière. Celle-ci n'est pas établie pour la SIC mais pour chaque associé au prorata des parts qu'il détient. Cette règle ne s'applique pas aux cas de SIC en multipropriété ou pour les logements en temps partagé.

Taxe foncière et viager ?

Lorsqu'un logement est cédé en viager et que le vendeur a obtenu un droit d'habitation, la taxe foncière est due par l'acheteur et non le vendeur.

Exonération de la taxe foncière

En principe, tous les propriétaires de biens immobiliers construits sont redevables de la taxe foncière sur le bâti. Mais des cas d'exonération de taxe foncière, partielle ou totale, existent. Certains sont liés à la propriété elle-même. D'autres tiennent à la situation du propriétaire. Voici les plus courants :

- Les logements neufs bénéficient d'une exonération de 2 ans

- Les logements anciens ayant fait l'objet de travaux dans le but de réaliser des économies d'énergie bénéficient d'une exonération de 5 ans

- Les constructions neuves à usage de résidence principale financées à plus de 50% par des prêts aidés par l'Etat bénéficient d'une exonération de 10 ans

- Les personnes âgées de plus de 75 ans au 1ier janvier de l'année d'imposition et dont le revenu fiscal de référence (L'année précédant celle de l'imposition) ne dépasse pas un plafond actualisé tous les ans sont exonérées de la taxe foncière

GARANTIE DES VICES-CACHES DANS L’IMMOBILIER

Quels sont les recours ?

Comme pour toute vente, l’acquéreur d’un bien immobilier est protégé contre la découverte, postérieure à l’achat, d’éventuels défauts qu’une inspection minutieuse n’aurait pas permis de mettre en évidence. Le texte qui fonde cette garantie des vices cachés est l’article 1641 du code civil, selon lequel « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».

Comment mettre en œuvre cette garantie dans l'immobilier ?

Rapporter la preuve du vice, son antériorité, son caractère caché, l'existence du vice

Infiltrations d’eau dans une pièce, mur qui se lézarde, système d’évacuation ne satisfaisant pas aux normes, charpente dégradée… Le vice caché ne peut se limiter à un simple défaut d’agrément. Il doit rendre l’immeuble impropre à son usage ou diminuer tellement cet usage que l’acheteur aurait été conduit à renoncer à l’acquisition ou, à tout le moins, à en négocier le prix à la baisse s’il en avait eu connaissance.

Le caractère antérieur et caché du vice

Constater le défaut ne suffit cependant pas. Pour pouvoir faire jouer la garantie prévue par les articles 1641 et suivants du Code civil, il vous revient de prouver que le vice existait avant la transaction, mais qu’il n’était pas apparent ou qu'il vous a été dissimulé. Si le vendeur vous a informé de l’existence du vice, aucun recours n’est possible à son encontre. C’est également le cas pour tous les points concernés par un diagnostic.

Afin de prouver l’existence du vice caché, vous pouvez appuyer votre demande sur des attestations ou sur des devis de réparation. Pour augmenter vos chances de succès, il est malgré tout conseillé de faire procéder à une expertise. La liste des experts agréés est disponible au tribunal le plus proche de votre domicile.

Agir contre le vendeur

Il convient de commencer par informer le vendeur, par lettre recommandée avec accusé de réception. En l’absence de réaction de sa part, il vous faudra saisir le tribunal compétent, à savoir le tribunal de grande instance dont dépend la commune où est situé le logement. Vous devrez obligatoirement vous faire assister par un avocat. Légalement, la garantie pour vice caché peut être mise en œuvre pendant deux ans après la découverte du défaut, conformément à l’article 1648 du Code civil. Toutefois, l’action doit intervenir aussi vite que possible.

Que pouvez-vous demander à votre vendeur ?

Dans le secteur immobilier, une fois la présence du vice caché reconnue, plusieurs possibilités s’offrent à vous :

- Demander qu'il soit remédié aux dommages,

- Conserver le logement mais vous en faire rembourser une partie du prix, qui sera déterminée par des experts et laissée à l’appréciation du juge.

- Annuler la vente (donc rendre le logement) et vous en faire rembourser le prix ainsi que les frais occasionnés par la vente. Si vous choisissez cette troisième option et obtenez gain de cause, vous devez rendre le bien dans l’état dans lequel vous l’avez acheté.

Il peut aussi arriver que le juge estime que le vice caché existe bien, mais n’est pas suffisant pour justifier l’annulation de la transaction. Il peut alors mettre en place une simple action en diminution du prix. S’il est prouvé que le vendeur connaissait l’existence du défaut au moment de la transaction, vous pouvez également obtenir des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi (article 1645 du Code civil).

La clause de non-garantie

Certains contrats de vente comprennent une clause de non garantie des vices cachés, selon laquelle l’acquéreur accepte le bien en l’état et renonce à toute action ultérieure. Si le vendeur n’est pas un professionnel, cette clause est légale. Le seul recours dont vous disposez alors est de prouver que le vice était connu du vendeur lorsque l’acte de vente a été signé (preuve de la mauvaise foi du vendeur). À l’inverse, si le vendeur était un professionnel, le versement de dommages et intérêts vous sera systématiquement accordé. Comme souvent, recourir à un professionnel revient donc à s’assurer la garantie d’une protection accrue.

LA PROMESSE DE VENTE ET LE COMPROMIS DE VENTE

Le compromis de vente et la promesse de vente sont deux contrats aux conséquences différentes pour l'acheteur et le vendeur.

- Quelles sont les formalités préalables à la signature de l'acte de vente ?

- Quels sont les délais pour réaliser les formalités avant la signature ?

- Quelles sont les formalités postérieures à la signature de l'acte de vente ?

- En quoi la publication de la vente est-elle essentielle ?

- Que recouvrent les frais de notaire dans une vente immobilière ?

Promesse de vente ou « promesse unilatérale de vente »

Le VENDEUR s'engage auprès de l’ACQUEREUR (Nommé bénéficiaire) à lui vendre son Bien à un prix déterminé. Il lui donne ainsi en exclusivité une « option » pour un temps limité (Généralement 2 à 3 mois). Durant cette période, il lui est interdit de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre ACQUEREUR. Le candidat ACQUEREUR bénéficie, lui, de la promesse pour décider s'il souhaite acheter ou non. En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d'immobilisation (Variable). S'il se décide à acquérir, cette indemnité s'imputera sur la somme à régler. Mais s'il renonce à acheter ou s'il ne manifeste pas son acceptation dans le délai d'option, l'indemnité restera acquise au propriétaire à titre de dédommagement. Pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts, dans les dix jours qui suivent la signature s'il s'agit d'un acte sous seing privé. Par ailleurs, lorsqu’elle est consentie pour une durée supérieure à 18 mois, elle doit être réalisée par acte authentique. Les droits d'enregistrement, payés par l'acquéreur, s'élèvent à 125 €.

NOTA : Souvent pressés de conclure, ACHETEUR et VENDEUR s'imaginent parfois que la signature de l'avant-contrat n'engage pas à grand-chose. C'est faux ; malgré son nom, cet accord préliminaire constitue un véritable « contrat », qui entraîne des obligations importantes pour les deux parties. Il leur permet de préciser les conditions de la future vente et marque leur accord.

Bien qu'il ne soit pas légalement obligatoire, ce document se révèle donc indispensable.

Le compromis de vente ou « promesse synallagmatique de vente »

VENDEUR et ACQUEREUR s'engagent l'un comme l'autre à conclure la vente à un prix déterminé en commun. Juridiquement, le compromis vaut donc vente. Si l'une des parties renonce à la transaction, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice, en exigeant de surcroît des dommages et intérêts. La signature du compromis s'accompagne du versement par l'ACQUEREUR d'une somme d'environ entre 5 % à 10 % du prix de vente (Appelée dépôt de garantie, elle s'imputera sur le prix lors de la signature de l'acte notarié). Contrairement à la promesse de vente, le compromis n'a pas besoin d'être enregistré auprès des services fiscaux. Cette absence de frais est un atout.

L'offre d'achat ou offre de prix

Appelé indifféremment « offre d'achat, promesse unilatérale d'achat », voire simplement « offre de prix ». En effet, sa principale caractéristique est d'engager uniquement l'ACQUEREUR, pas le VENDEUR. Le VENDEUR doit vous notifier sa réponse dans les délais et selon la forme prévue dans l'offre (Généralement par lettre recommandée avec avis de réception). S’il accepte l’offre par écrit, la vente est théoriquement réputée comme conclue. En revanche, vous pouvez parfaitement vous rétracter si le VENDEUR vous fait une contre-proposition ou s’il ne vous répond pas dans les délais impartis. Une précaution élémentaire consiste à y inclure dans l'offre d'achat des conditions suspensives (Exemple l'obtention d'un prêt) et ne laisser au VENDEUR que peu de temps pour vous donner sa réponse. Aucun versement ne peut être exigé de l'ACHETEUR, sous peine de nullité de l'offre (Article 1589-1 du Code civil).

Délai de rétractation pour les ACQUEREURS

Vous signez un avant-contrat, promesse unilatérale ou compromis de vente : vous disposez d'un délai de 10 jours (Incompressible) pendant lequel vous pouvez revenir sur votre engagement (Par lettre recommandée avec avis de réception). Peu importe votre motif, les sommes que vous avez versées doivent dans tous les cas vous être intégralement restituées. Ce délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise en main propre (Ou signature de l’acte s’il est conservé par l’officier public) en cas de promesse passée sous la forme authentique ou de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception contenant l'avant-contrat, en cas de promesse passée sous seing privé (Exemple, si celle-ci est expédiée le 10 du mois et que sa première présentation intervienne le 12, le délai courra à compter du 13 et expirera le 22 à minuit).

Faites rédiger votre avant-contrat par un professionnel

ACHETEUR et VENDEUR sont libres de le rédiger eux-mêmes sur une feuille de papier, ou à l'aide de contrats types. Toutefois, les clauses y figurant étant d'une telle importance, le contrat définitif ne faisant en principe que les reprendre, il est recommandé d'en confier la rédaction à un professionnel, qui a le devoir d'informer les deux parties.

ce qu'il faut savoir AVANT D’ACHETER UN BIEN IMMOBILIER

Du projet d’achat d’un appartement ou d’une maison à la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, plusieurs étapes importantes rythment l’achat d’un bien immobilier.

Etape 1 : recherche du bien immobilier

Il n’y a pas de règle en matière de recherche d’un bien immobilier, mais il existe de nombreuses méthodes pour le trouver. Soit le futur acquéreur effectue ses recherches seul (sites Internet, magazines d’annonces, ventes entre particuliers…), soit il passe par un professionnel de l’immobilier, afin d’aider les particuliers à connaître le marché immobilier.

Etape 2 : l’offre d’achat

Oui, l’offre d’achat engage celui qui la signe. Elle est fréquemment utilisée dans la pratique. Dans cette offre, l’acheteur propose au vendeur d’acheter son Bien à un prix (Egal ou inférieur à celui qu’il demande) et à des conditions déterminées (Les acquéreurs potentiels ont intérêt à limiter leur offre dans le temps), dans ce cas, ils ne peuvent se désengager avant l’expiration de la date prévue dans le document qu’ils ont signé. Si le vendeur n’accepte pas leur proposition dans le délai fixé, les acheteurs retrouvent leur liberté. Si au contraire l’offre est acceptée, ils sont tenus de signer un avant-contrat (Promesse ou compromis de vente ).

Etape 3 : le choix du notaire

Le vendeur et l’acquéreur peuvent faire appel chacun à leur notaire, qui se partagent alors la rémunération. Celle-ci est fixée par l’Etat. Cela ne coûte donc pas plus cher à l’acquéreur. Cette rémunération s’applique à toute la profession, elle est la même chez tous les notaires de France. Par ailleurs, le choix du notaire est totalement libre. En principe, le notaire du vendeur rédige l’avant-contrat et le notaire de l’acquéreur la vente définitive.

Etape 4 : l’avant-contrat - Dépôt de garantie

Bien que le dépôt de garantie ne soit pas obligatoire, le vendeur ne manquera pas d’en demander un. Son montant n’est pas légalement fixé, il est variable (2 à 10 %). Le montant de l’indemnité ou du dépôt de garantie est versé entre les mains du notaire au moyen d'un virement. Il est conservé par le notaire pendant toute la durée de la promesse de vente (Celui-ci en est le séquestre). Cette somme correspond soit à un acompte sur le prix, si la vente se réalise, soit à un dédommagement du vendeur si l’acquéreur ne veut pas signer l’acte de vente définitif alors que toutes les conditions suspensives ont été levées, notamment si l’acquéreur a obtenu son prêt et ne s’est pas rétracté dans le délai légal (En effet, acquéreurs ont le droit de se rétracter pendant un délai de 10 jours), celui-ci court à compter du lendemain de la notification de l’avant-contrat par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Ce délai est d’ordre public . Ils n’ont à justifier d’aucun motif et peuvent alors récupérer intégralement leur dépôt de garantie dans un délai de 21 jours maximum à compter du lendemain de la date de la rétractation.

Concernant le vendeur

Le vendeur a l'obligation de faire établir un dossier de diagnostic technique comportant dans ce cas précis :

- le mesurage de superficie du lot vendu (loi Carrez si Bien en copropriété)),

- le constat de risque d’exposition au plomb,

- l’état relatif à l’amiante dans les parties privatives et communes,

- l’état parasitaire (termites…),

- le diagnostic de performance énergétique,

- l’état des risques et pollution des sols (ERP)

- l’état des installations de gaz et d’électricité si elles datent de plus de 15 ans,

- le certificat d'assainissement.

Il doit remettre ce dossier au notaire avant la signature du compromis afin de permettre aux acquéreurs d’être parfaitement informés de l’état du bien. Lors de la vente d’un lot de copropriété, d’autres renseignements sont fournis par le vendeur : Le règlement de copropriété, le carnet d’entretien de l’immeuble , le montant des charges de copropriété…

Autres formes d’avant-contrat

La promesse unilatérale de vente : Le délai de rétractation de 10 jours s’applique à ce contrat. Dans ce type de promesse, le vendeur s’engage à vendre son bien à un acquéreur qui dispose d’un délai (Dit « d’option ») fixé dans le contrat, pour se décider. Passé ce délai, ce dernier perd l’indemnité versée s’il renonce à acheter, sauf si une des conditions suspensives ne se réalise pas ou s’il se rétracte.Le contrat de réservation : Il précède l’achat d’un bien neuf sur plan. Il contient un certain nombre de mentions obligatoires : Le délai de livraison, le prix prévisionnel, le nombre de pièces… Sa signature fait courir un délai de rétractation de 10 jours. Le montant du dépôt de garantie est fixé par la loi à 5 % du prix si la vente intervient dans l’année du contrat de réservation ou 2 % si elle a lieu au maximum 2 ans après. Les conditions de restitution sont identiques à celles décrites pour un compromis.

L’avant-contrat est un « vrai » contrat qui précise toutes les modalités nécessaires à la signature de l’acte de vente définitif : Le prix et la façon dont il est payé, les délais de livraison ou de mise en possession, les conditions suspensives (Concernant le prêt, les documents d’urbanisme…). C’est un document très important car toutes ces clauses seront reprises, sans modification, dans l’acte de vente.

Etape 5 : l’offre de prêt

Tout avant-contrat signé avec un acquéreur non professionnel contient une condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêt(s). Si les acquéreurs n’obtiennent pas leur crédit, ils ont le choix de poursuivre la vente s’ils disposent d’une autre source de financement ou d’y renoncer. Dans ce dernier cas, ils récupèrent leur dépôt de garantie sauf s’ils sont de mauvaise foi, par exemple, s’ils demandent un montant de prêt excédant le prix de vente ou non conforme aux prévisions de l’avant-contrat (Montant, durée, taux…). Attention : Si l’acquéreur n’entend pas solliciter de prêt, il doit apposer une mention manuscrite précise en ce sens, sauf si le compromis ou la promesse de vente a été reçu(e) par acte authentique .

L’acceptation de l’offre de prêt

L’acquéreur a un délai minimum de 30 jours pour obtenir un prêt conforme aux conditions prévues dans l’avant-contrat. Une fois l’offre de prêt émise par la banque, l’emprunteur ne peut pas l’accepter avant l’expiration d’un délai de 11 jours à compter de sa réception. La vente elle-même ne peut donc pas être signée avant ce terme. Le notaire de son côté vérifie un certain nombre d’informations afin d’assurer la sécurité juridique de la transaction : si le vendeur est bien propriétaire du bien qu’il vend, les précédents titres de propriété, la situation du bien au regard des règles d’urbanisme, les servitudes, la situation hypothécaire du bien… Parfois, le bien est situé dans une zone où la commune peut exercer un droit de préemption urbain ; ce qui signifie qu’elle est prioritaire pour l’acquérir en vue de réaliser un projet d’intérêt général. L’acte de vente ne peut être signé qu’une fois passé le délai de deux mois après réception par la mairie de la déclaration d’intention d’aliéner envoyée par le notaire.

Etape 6 : la signature de l’acte de vente

Le jour prévu pour la signature des acquéreurs se rendent à l’étude du notaire. Sont également présents le vendeur, son notaire et l’agent immobilier, si la négociation a été réalisée par lui.

A NOTER : Il est recommandé de visiter le Bien juste avant de signer la vente, notamment pour relever les compteurs.

Le notaire leur donne lecture de l’acte. Vendeur et acquéreurs n’hésitent pas à poser des questions pour être sûrs de comprendre la portée de leur engagement. Le vendeur leur remet en principe les clefs et les acquéreurs remettent le chèque de banque au notaire.

La VEFA et le paiement du prix

Lors d’un achat sur plan, appelé VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement), un premier paiement est effectué à la signature de l’acte si les fondations sont achevées. Le déblocage des fonds intervient ensuite en fonction de l’avancement des travaux et du type de garantie fournie par le promoteur pour assurer la livraison du bien :

- en cas de garantie extrinsèque (une banque…) : 35 % à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement et le solde de 5 % à la livraison ;

- en cas de garantie intrinsèque : 20 % à l’achèvement des fondations, 45 % à la mise hors d’eau, 85 % à l’achèvement et le solde à la livraison.

Etape 7 : la remise du prix

La remise du prix de vente au vendeur suppose tout d’abord le paiement du prix par l’acquéreur. Le notaire explique au vendeur qu’il doit notamment rembourser le prêt immobilier en cours sur le bien, effectuer l’acte de mainlevée de l’inscription hypothécaire prise par la banque et régler d’éventuelles charges de copropriété. De plus le notaire vérifie qu’aucune inscription hypothécaire n’a été prise sur le bien entre le moment où il a demandé tous les renseignements et la publication de la vente. Le temps nécessaire à cet échange d’informations justifie que le notaire conserve le prix. En effet, en cas de présence d’inscription hypothécaire du chef du vendeur, elle devrait être levée et les sommes en cause remboursées au créancier. Le solde lui est ensuite envoyé par courrier ou virement bancaire. Puis, le notaire remet au vendeur et aux acquéreurs une attestation de vente. Il indique aux nouveaux propriétaires qu’ils recevront leur titre de propriété et le décompte définitif des frais liés à la vente, après l’achèvement des formalités de publicité auprès de la conservation des hypothèques.

Etape 8 : la délivrance du bien

Si le bien est vendu libre, le vendeur a pour obligation principale de délivrer le bien à l’acquéreur. Il doit lui remettre les clés et un bien libéré de tout occupant et de tout meuble (Sauf accord contraire). La délivrance correspond à l’entrée en jouissance du bien par l’acquéreur, le plus souvent à la date de la signature de l’acte de vente

ETAT DES RISQUES

ET POLUTIONS DES SOLS (ERP)

Conformément au formulaire ESRIS, obligatoire depuis le 01 janvier 2018 (Décret du 12 décembre 2017). L’ERP(s) remplace depuis le 03 aout 2018 l’ancien ESRIS (Etat des Servitudes « Risques » et d’Information sur les Sols). L'ERP (Etat « risques et environnement » ou ERP pour les aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon et pollution) est obligatoire en cas de Vente ou Location de tout bien immobilier, bâti ou non bâti, situé dans une zone définie couverte par un plan de prévention des risques. Ce document permet d’informer le futur occupant des risques naturels, miniers et technologiques (Inondation - Sismicité - Usines type AZF et autres...).

NOTA : Un plan de prévention peut évoluer dans le temps. C'est pour cette raison qu'un ERP (Anciennement ESRIS ou ERNMT) valide lors de la signature d'un compromis de vente peut ne plus l'être au moment de la signature de l'acte authentique de vente. Il mentionne aussi la réalisation des travaux prescrit vis-à-vis de l'immeuble par le règlement du plan de prévention des risques approuvés. Il est accompagné des extraits des documents graphiques de référence permettant de localiser le bien au regard de ces risques.

Les ESRIS, ainsi que les nouveaux ERP ont une durée de validité de 6 mois. Tous les ESRIS réalisés avant le 3 août 2018 restent valables et ne demandent aucune réactualisation. L’EPR intègre depuis le 03 aout 2018 le risque Radon.

LE RGPD

(Règlement Général sur la Protection des Données)

Qu’est-ce qu’une Donnée Personnelle ?

Avant de parler du RGPD, cela ne nous fera pas de mal de faire un rappel sur la définition des Données Personnelles : une donnée personnelle est un moyen d’identifier un individu selon des critères bien précis. Cela englobe toutes les informations relatives à un ou plusieurs éléments qui lui sont propres, de manière directe ou indirecte. En clair : une adresse postale, une adresse mail, un numéro de téléphone, un numéro de sécurité sociale, un numéro de carte bancaire, l’utilisation des cookies, un numéro client, un nom et un prénom, etc…

Le RGPD en quelques lignes

Avec l’arrivée d’internet, il y a quelques années, le Big Data a progressivement envahi le marché. L’analyse et la collecte de données personnelles sont devenues l’objectif numéro 1 à tous les niveaux : les « petits sites » comme les sites d’autorité, sans oublier les appareils connectés et les smartphones, récoltent quotidiennement nos données. Celles-ci sont alors traitées et classées pour ensuite être utilisées, ce n’est pas nouveau… Toutefois, au fil du temps, de plus en plus d’entreprises ont tiré profit de cette récolte de données, les GAFA par exemple (Google, Apple, Facebook, Amazon) - Il existe un vrai enjeu spéculatif et économique – entrainant ainsi de la méfiance de la part des consommateurs. La CNIL (Commission Nationale de l’Informatique et des Libertés) est la gardienne de nos libertés et droits sur internet depuis la fin des années 70, cependant, comme son nom l’indique, il s’agit bien d’une commission NATIONALE. Près de 40 ans après, les pays européens décident de s’allier afin de colmater les brèches du système et le RGDP voit le jour. Un moyen de mettre des bâtons dans les roues des géants américains ? Le nouveau Règlement Général sur la Protection des Données Personnelles est un texte de loi qui a été voté par l’Union Européenne en 2016 et qui entrera en vigueur dès le 25 mai prochain (25/05/2018). Ça n’a pas l’air, mais c’est demain !

Le RGPD : les grandes lignes

Comme toutes règlementations, le texte adopté est très précis, complet et parfois complexe. D’ailleurs si vous désirez en savoir plus sur les 99 articles contenus dans ce règlement, nous vous invitons à le lire sur le site de la CNIL.

Les grandes lignes de ce texte pour découvrir ses principaux objectifs :

  • Renforcer la gestion du consentement et optimiser la transparence : l’utilisateur devra être informé clairement de l’usage de ses données
  • Faciliter et améliorer l’accès aux données personnelles : jusqu’à présent, c’était possible, mais le processus était plutôt opaque
  • Intégrer la gestion de la portabilité des données : c’est une nouveauté, l’utilisateur pourra récupérer l’ensemble de ses données pour éventuellement les transmettre à un tiers… Une sorte d’import-export
  • Faciliter le droit à l’oubli et à la renonciation : cela devrait permettre à l’utilisateur d’obtenir facilement l’effacement de ses données personnelles
  • Obligation d’informer les personnes concernées lors du « vol » de ses données : ce n’est pas courant, pourtant, le vol de données existe. La preuve avec le scandale Yahoo! qui a omis pendant plusieurs mois d’informer ses utilisateurs que leurs données avaient été dérobées… Ou bien, plus récemment, celui de Uber
  • Renforcer les moyens légaux concernant le non-respect des lois liées à l’informatique : amende pouvant aller jusqu’à 20 M. d’Euros et possibilité de porter plainte si le RGPD n’est pas respecté.
  • Offrir la possibilité d’obtenir un document listant l’utilisation des données
  • Obligation d’affecter une personne responsable - le DPO ou bien encore Data Protection Officer : les responsables des traitements devront désigner une personne en charge des données.
  • Instaurer un « guichet unique » - le One-Stop-Shop : ce guichet sera différent selon le pays, pour la France, ce sera la CNIL
  • Protéger les mineurs (- de 16 ans) : le consentement et les informations devront être faciles à comprendre par des enfants
  • Protéger les données par défaut, dès la conception - Privacy by Design : l’entreprise devra protéger les données récoltées, par défaut, dès la conception de son produit ou de son offre

ENQUETE FNAIM - COPROPRIETE

La FNAIM « Pays de la Loire » a réalisé une enquête sur la copropriété auprès de 2 045 conseils syndicaux et copropriétaires. Il en ressort :

- Près de 84% des sondés jugent les prestations de leur syndic satisfaisantes ou très satisfaisantes. « On constate un décalage entre la satisfaction réelle de nos clients et l'image parfois véhiculée par les médias nous concernant. Ce qui nous rassure c'est que nos clients reconnaissent notre rôle central de syndic. Cette forte satisfaction est aussi très encourageante pour nos collaborateurs qui sont impliqués et absolument passionnés par leurs métiers » décrypte Loïc Cantin. « Ces résultats réconfortent et relativisent bien des a priori. Ils démontrent que la progression continue des professionnels FNAIM leur permet de délivrer un service de qualité les distinguant sur leur marché. » commente Jean-Marc Torrollion, Président de la FNAIM.

- Puis, les sondés jugent que, pour améliorer leurs prestations, les efforts des syndics doivent prioritairement porter sur leurs compétences techniques. « Bien sûr, la compétence technique est une des clés.

Par ailleurs, près de 75% des sondés n'ont pas constaté d'amélioration dans leur copropriété depuis la promulgation de la loi ALUR. « À l'heure où le gouvernement s'engage dans une réforme importante de la copropriété, nous souhaitons que la FNAIM, première fédération des professionnels de l'immobilier en France et en Europe, en soit un acteur déterminant. Avec ces 1 700 syndics adhérents et 4 millions de lots gérés, elle en a la parfaite légitimité ».

LA SURVEILLANCE PAR DRÔNE JUGÉE ILLICITE POUR RÉALISER DES CONSTATS D'INFRACTIONS AUX RÈGLES D'URBANISME

Le ministère de la Cohésion des territoires était saisi de la question de savoir si une commune peut utiliser un drone pour procéder à des contrôles de propriétés privées à l'effet, notamment, de relever d'éventuelles infractions aux règles d'urbanisme, ou encore de non-déclaration de création de piscines pour le calcul de l'assiette des impôts locaux(1). En premier lieu, le ministre rappelle que la règlementation relative aux aéronefs télépilotés ou « drones » repose sur deux arrêtés : Celui du 17 décembre 2015 relatif à la conception des aéronefs civils qui circulent sans personne à bord, aux conditions de leur emploi et aux capacités requises des personnes qui les utilisent et celui du 17 décembre 2015 également relatif à l'utilisation de l'espace aérien par ces mêmes aéronefs. Cette règlementation permet l'usage professionnel des drones, y compris en milieu urbain, mais sous certaines conditions s'imposant à tout utilisateur, même pour le compte d'une collectivité locale. A ce titre, une déclaration en préfecture est obligatoire pour les vols en agglomération et en zone peuplée.

Ces dispositions règlementaires s'appliquent par ailleurs sans préjudice de celles de l'article L. 6211-3 du code des transports relatives au survol des propriétés privées et de l'article D. 133-10 du code de l'aviation civile concernant la prise de vue aérienne.

En second lieu, après avoir rappelé qu'en matière pénale, l'administration de la preuve est gouvernée par le principe de liberté en application de l'article 427 du code de procédure pénale, le ministre répond que ce principe connaît deux limites importantes : La loyauté et la licéité de la preuve. Il en résulte que la preuve ne doit pas avoir été recueillie ni dans des circonstances constitutives d'une infraction, ni au mépris du respect des principes généraux du droit.

Et le ministre de poursuivre en ces termes : « La captation d'images par la voie des airs au moyen d'un drone survolant une propriété privée peut être considérée comme une ingérence dans la vie privée. Ainsi, selon la jurisprudence, la captation d'images opérée par des policiers dans un lieu inaccessible depuis la voie publique doit, en application des dispositions de l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'homme, être fondée sur une prévision législative, telle que l'article 706-96 du code de procédure pénale. À défaut, aucune intrusion ne peut être valablement effectuée en un tel lieu (Cass. crim. 21 mars 2007, n° 06-89444).

En conséquence, le constat d'une infraction sur une propriété privée à l'aide d'un drone peut être considéré comme illicite dès lors que la zone contrôlée est inaccessible aux regards ».

(1) Rép. min. n° 1425, JO Sénat du 5 octobre 2017, p. 3053

QUELS SONT LES SECRETS DES AGENCE IMMOBILIERES QUI « CARTONNENT »…

Il y a des agences immobilières qui semblent avoir trouvé la recette de la réussite, avec une part de marché exceptionnelle et un chiffre d’affaires qui va de pair. Quels sont les secrets de ces agences immobilières qui font la course en tête ?

Des bases solides

Une enseigne qui marche, c’est avant tout une aventure entrepreneuriale réussie. À ce stade, pas de doute, l’agent immobilier qui se cache derrière ce succès marche sur deux jambes : Travail et humanisme. Tous ceux qui réussissent vraiment, en immobilier comme ailleurs, allient qualités d’entrepreneur et de manager. Organisateurs et fédérateurs nés, ils animent leur équipe en sachant tirer le meilleur de chacun.

Travailler sa notoriété

La notoriété demeure le préalable à toute « success story »… Les agences immobilières qui cartonnent font du marketing une de leur priorité, et elles ne négligent aucun moyen pour se faire connaître dans leur secteur. Evénementiel et sponsoring sur le terrain et référencement Search Engine Optimization (SEO) soigné, ainsi que présence sur les réseaux sociaux. La prospection effectuée avec méthode leur permet de se faire connaître auprès des vendeurs et acquéreurs du moment ou à venir. Leur nom marque les esprits, qui sauront s’en souvenir le moment venu.

Délimiter un secteur précis

Une bonne étude de marché (Evaluation réaliste réalisée par des Experts immobiliers professionnels agréés) initiale passe par la définition d’une zone de chalandise précise. C’est en consacrant tous ses efforts à cette zone que l’agent immobilier va créer et développer son chiffre d’affaires. Les agences immobilières qui réussissent labourent leur champ sans s’épuiser sur un ailleurs qui sera toujours mieux travaillé par les concurrents du secteur. Soignez le look de votre agence. Le choix de votre local commercial est capital. Sa localisation en ville va déterminer le passage devant vos vitrines, qui devront être lumineuses et soignées.

Chouchouter les clients

On le sait, le bouche-à-oreille fait et défait les réputations. Faire bien son travail, accompagner ses clients de bout en bout, leur délivrer conseils et vérités même lorsque celles-ci sont parfois décevantes, c’est l’assurance de satisfaire. Compte tenu des enjeux financiers et émotionnels de l’immobilier, un vendeur comme un acquéreur ne manquera pas de s’enquérir dans son entourage de la réputation des agences locales. La qualité de vos services fera toute la différence.

Elles pratiquent le mandat partagé

Selon les secteurs, l’adhésion à une association de partage des mandats exclusifs type GNI entraîne une hausse du CA. L’agent immobilier qui réussit aujourd’hui est tout sauf solitaire. Il s’offre un maximum de chances de répondre aux attentes de ses acquéreurs et de ses vendeurs en travaillant conjointement avec ses confrères.

Un fonctionnement réglé comme du papier à musique

Une agence qui cartonne, c’est toujours un fonctionnement interne optimal servi par des hommes et des femmes motivés et efficaces. L’agent immobilier qui se lance doit mettre en place des rouages simples, logiques et réactifs. Une chaîne opérationnelle claire et légère, débarrassée de tout administratif inutile. Le recrutement est quant à lui très soigné. Il s’effectue le plus souvent sur recommandation au profit d’agents commerciaux confirmés.

ACHETER UN BIEN IMMOBILIER 

CONSEILS A SUIIVRES...

Vous souhaitez devenir propriétaire ?

Posez-vous les bonnes questions avant de vous lancer. Financement, promesse de vente, diagnostics, acte notarié … le tour de la question en fonction de votre situation.

Vous êtes propriétaire

Dans un premier temps, il vous faut déterminer si vous vendez votre logement avant d’en acheter un nouveau, ou si vous achetez votre nouveau nid avant de vendre votre bien. Pour vous décider, prenez en compte l’état du marché. S’il y a plus d’acheteurs que de vendeurs, les délais de vente sont courts et tout va très vite. Si votre logement est bien estimé (Appuyez-vous sur les conseils d’un Expert immobilier il vous arrêtera le « JUSTE PRIX ») il y a fort à parier qu’il trouvera preneur facilement. A contrario, si le nombre d’acheteurs est réduit, le délai de vente va s’étirer. Vous-même, aurez le temps de la réflexion lorsque vous trouverez un logement correspondant à vos besoins, mais vous risquez d’attendre le futur acquéreur plus longtemps.

Quoi qu’il en soit, faites le point sur votre état financier. Être propriétaire de deux logements implique de nombreux frais. Vous devrez par exemple vous acquitter des remboursements des emprunts immobiliers, des impôts locaux (Taxe foncière, taxe d’habitation, etc...), des charges de copropriété si votre bien se situe dans un immeuble collectif, assurer l’entretien, souscrire une assurance … Et cela, pour les deux logements. Or, plus les délais de vente s’allongent, plus vous risquez de devoir supporter ces frais dans le temps. Si vous comptez sur la vente de votre premier logement pour acheter le second bien immobilier, vous devez contracter un prêt relais, aussi appelé « prêt achat revente ». Avec ce produit de financement, la banque vous accorde une avance sur la base d’une estimation du produit de la vente de votre bien. D’une durée maximale de deux ans, ce prêt peut coûter cher : Lorsque vous vous acquittez de vos mensualités, vous n’amortissez pas de capital et remboursez seulement des intérêts. Le capital emprunté est soldé en une seule fois, lors de la vente du bien. Pour réduire le coût de ce prêt, vous avez donc intérêt à vendre votre logement le plus rapidement possible, et pour cela à l’estimer le plus justement.

Vous êtes locataire

Vous souhaitez investir en achetant un bien immobilier ? Tournez-vous d’abord vers les établissements bancaires afin de déterminer une enveloppe budgétaire. En connaissant votre capacité d’emprunt, vous pourrez mieux cibler les biens que vous pourrez potentiellement acheter. Ensuite, faites le point sur votre projet de vie. Mais sachez qu’en moyenne, un primo-accédant occupe son logement durant 7 ans avant de le revendre pour s’agrandir. Certains jeunes ménages n’hésitent pas à s’éloigner de leur lieu de travail pour acquérir quelques mètres carrés supplémentaires. N’oubliez pas de prendre en compte votre budget de déplacement vers votre lieu de travail (voiture, transports en commun…) dans votre plan de financement.

Acheter un bien immobilier : deux documents bien différents

Si avant de signer l’acte définitif d’achat chez le notaire, signer un avant-contrat n’est pas obligatoire, dans les faits, les deux parties en réalisent un quasi-systématiquement. L’avant-contrat peut consister en une promesse unilatérale de vente, ou en un compromis de vente.

La promesse unilatérale de vente : Elle engage le propriétaire à vendre son bien à un prix convenu dans cet acte avec le futur acquéreur qui ne s’engage pas définitivement. Moyennant le versement d’une indemnité d’immobilisation, il dispose d’une d’option d’acheter ou de renoncer à son acquisition dans un certain délai convenu entre les parties et qui doit être précisé.

Le compromis de vente : Il comprend deux engagements réciproques ; Le premier, du vendeur de céder son bien à l'acheteur pour un prix convenu, et le second de l'acheteur d'acquérir le logement. Le vendeur peut exiger le versement d’un acompte, dont le montant est convenu d’un commun accord entre les parties (Entre 5% et 10% du prix de vente).

Que ce soit dans le cadre du compromis ou de la promesse unilatérale de vente, l’acheteur et le vendeur peuvent insérer des conditions suspensives qui, en cas de non-réalisation ne feront plus produire aucun effet à leur accord. Par exemple, un acheteur qui aura besoin d’un emprunt immobilier pour financer son achat, signera l’avant-contrat sous la condition suspensive de l’octroi du prêt et mentionnera une date limite d’obtention de celui-ci. En cas de refus de la banque, il sera désengagé, et l’acompte qu’il aurait pu verser sur le prix de vente lui sera intégralement restitué. Enfin, au terme de la promesse ou du compromis de vente, les deux parties se retrouveront chez le notaire pour signer l’acte authentique de vente. Cette formalité est obligatoire.

Neuf ou ancien ?

Comme toujours en immobilier, choisir entre le neuf et l’ancien dépend avant tout du projet de vie du ménage et de ses goûts. Généralement les logements anciens se situent dans les centres villes, à proximité des commerces et des transports en commun. Sans défaut majeur (mauvaise répartition des pièces, état général de l’immeuble dégradé etc...), ils se revendent facilement.

À noter : il est possible de réaliser des travaux de performance énergétique dans les logements anciens, et de bénéficier d’un crédit d’impôt développement durable. Les logements neufs sont souvent excentrés des cœurs des villes. Le prix au mètre carré est généralement un peu plus élevé. Si les « frais » de notaire sont moins élevés (2 % à 3 % contre 7,5 % à 8 % dans l’ancien), ils sont en revanche assujettis à la TVA. La performance énergétique des habitations est par contre souvent bien meilleure. 

La subvention et le prêt du 1 % logement

Les personnes handicapées ou âgées, locataires ou propriétaires, qui ont besoin de faire réaliser des travaux d’adaptation pour demeurer dans leur domicile peuvent obtenir un prêt (au taux maximum de 1 % hors frais de dossier) ou une subvention. Aucune condition de ressources n’est imposée. Le montant de ce prêt ou de cette subvention est de 9 600 Euros par logement, dans la limite de 50 % du coût des travaux.

En cas de travaux spécifiques de logements pour personnes handicapées physiques, ce prêt peut être abondé de 16 000 Euros supplémentaires, dans la limite de 50 % du coût des travaux. Un taux de 60 % est applicable pour les propriétaires occupants dont les ressources ne dépassent pas les plafonds du prêt à l’accession sociale. Le prêt du 1 % logement est cumulable avec les subventions de l’Anah.

Qui contacter ? L’association pour le logement des grands infirmes (ALGI) qui peut instruire les demandes et verser les aides.

LOGEMENT NON OCCUPE

Le problème s’aggrave dans les villes moyennes et petites… Entre 1999 et 2014, le taux de vacance s’est accru de 1 % en moyenne dans l’Hexagone, passant de 6,9 % à 7,9 %, soit 700 000 logements supplémentaires inoccupés. Principalement touchés par ce phénomène d’augmentation de la vacance : Les centres urbains des petites et moyennes agglomérations qui vont devoir prendre des mesures pour stopper cette hémorragie…

Comme on l’imagine, cette évolution du taux de vacance moyen cache des disparités entre territoires. Si elle est deux fois plus élevée (+ 2 %) dans les agglomérations de moins de 200 000 habitants, elle est égale à la moyenne nationale dans les agglomérations comptant entre 200 000 et 500 000 habitants, mais est inférieure dans les zones urbaines très peuplées. La vacance n’augmente pas dans les agglomérations affichant entre 500 000 et 2 millions d’habitants et baisse dans l’agglomération parisienne (- 1,5 %).  En 2014, il y avait en France 2,7 millions de logements vacants. 

 

MOINS LA ZONE EST URBANISÉE, PLUS LE TAUX DE VACANCE EST IMPORTANT

Le taux est de 6,8 % en moyenne, en 2014, dans les aires urbaines de plus de 500 000 habitants, à l’exception notoire des agglomérations d’Avignon et de Saint-Étienne dont les taux de vacance se situent respectivement à 9,4 % et à 9,5 %. À l’opposé, la vacance est faible dans les agglomérations de Nantes (5,4 %), Bordeaux (5,6 %), Rennes (6,3 %) et Paris (6,4 %). Dans les aires urbaines entre 200 000 et 500 000 habitants, le taux dépasse les 7 %. Notons que le taux dépasse même 10 % à Mulhouse et Pau et 9 % à Perpignan et Metz.  Dans ces 4 cas, la vacance est beaucoup plus élevée dans le pôle urbain (central) que dans les périphéries où elle reste modérée.  Dans les aires urbaines entre 100 000 et 200 000 habitants, le taux de vacance dépasse 8 % dans la moitié des 29 aires étudiées et même 10 % dans 6 d’entre elles : Tarbes, Béziers, Brive, Roanne, Bourges et Agen. Il est presque partout en hausse, parfois très fort comme à Montbéliard et Sarrebrück-Forbach.

Enfin, dans les 269 aires urbaines de moins de 100 000 habitants, les taux de vacance explosent, pour atteindre en moyenne, 8,5 %. Ils dépassent 15 % dans 5 de ces aires et 10 % dans 115 d’entre elles. Certaines ont perdu de la population, mais c’est loin d’être le cas pour toutes. En revanche, on constate presque partout une baisse de la population des pôles urbains centraux, alors que celle de la périphérie s’accroît. Par exemple, dans l’aire urbaine de Thiers (18 000 habitants), dont la population a diminué de 5 % et où le taux de vacance a augmenté de 7,5 % pour atteindre 17,2 % en 2014, le pôle urbain a perdu 10 % d’habitants et la périphérie en a gagné 17 %. 

Seules échappent à un taux de vacance élevé les aires urbaines situées dans des zones touristiques : Littoral méditerranéen, Atlantique et Alpes. A contrario, les aires où le taux a le plus grimpé et où il est le plus élevé sont celles les plus éloignées des métropoles. 

 

POURQUOI CETTE AUGMENTATION DE LOGEMENTS INOCCUPÉS ?

La hausse du phénomène peut-elle s’expliquer par une baisse de la population ? Oui, mais en partie seulement car si de tels reculs démographiques existent, ce n’est pas le cas dans de nombreuses zones. L’exemple de Vannes est édifiant : l’aire urbaine compte, en 2014, 24 % d’habitants de plus qu’en 1999 et la vacance résidentielle augmente de 2,3 %. Autres exemples montrant l’absence de lien entre la vacance et la démographie : dans l’aire urbaine de Toulouse, le taux de vacance stagne alors que la population s’accroît, au cours des 15 années, de 28 % !!! Même constat pour les villes de Montauban, Ajaccio, Vannes, La Roche-sur-Yon et Béziers qui affichent une vacance élevée alors que leurs populations ont augmenté de plus de 20 %.  Au cours des 15 années précédant 2014, le parc de logements a augmenté de 5,5 millions de logements, soit une moyenne de 350 000 unités par an. Une part de ces nouveaux logements a contribué à vider une partie du parc existant, notamment situé dans les centres urbains des petites et moyennes villes.  Les logements nouvellement construits (aux dernières normes) sont rapidement occupés, ce qui contribue à une augmentation de la vacance dans le parc ancien… Vacance - soit dit en passant - déplorée par les propriétaires eux-mêmes car contrairement aux idées reçues, il est rare qu’un logement soit délibérément laissé inoccupé. Les raisons sont souvent justifiées : travaux coûteux de remise aux normes entre autres… C’est pourquoi les politiques de remise sur le marché (carotte et bâton) de logements vacants échouent.  Ce désir d’habiter dans un logement bénéficiant de tout le confort moderne et l’attrait pour la maison individuelle expliquent qu’une partie des habitants quittent les centres urbains pour aller vivre en périphérie où les constructions neuves sont les plus nombreuses. On a d’ailleurs constaté, avant que les aides fiscales du dispositif Pinel soient interdites aux zones B2 et C, que dans nombre de villes moyennes, la concurrence d’une offre nouvelle de logements neufs avait eu des effets dévastateurs sur le marché locatif de l’ancien. 

LES FRANÇAIS VEULENT IL DE LA DOMOTIQUE…

(Source : ManoMano.fr via BuzzPress)

Depuis plusieurs années, la domotique est apparue dans l'univers de la maison. , a voulu savoir si les Français étaient à présent ultra connectés ou bien si la maison intelligente n'était pas encore pour demain en questionnant plus de 2.500 personnes sur ce sujet d'actualité.

 

 

Des Français au courant... mais peu équipés

Plus de 95% des Français déclarent savoir ce que représente l'univers de la domotique (95% pour les femmes et 96% pour les hommes). En revanche, ils ne sont que 17% à avoir déjà mis en place des appareils de domotique dans leur habitation (16% pour les femmes et 18% pour les hommes).

Des extérieurs ultra domotiques

Pour les personnes déjà équipées, les appareils de domotique se situent principalement à l'extérieur de l'habitation pour 56% des personnes interrogées. En deuxième position se trouvent les entrées et les zones de passage à 24%, suivies du salon avec 12%. Les femmes plus sensibles que les hommes... mais tout de même peu nombreuses ! Loin des clichés, il semblerait que les femmes soient plus intéressées par la domotique que les hommes. Ainsi, 32% des femmes conçoivent l'utilité des appareils domotiques contre seulement 29% des hommes. Cependant, la grande majorité des Français (70%) semblent trouver un manque d'utilité à la domotique.

Trop cher !

Le coût de l'équipement en appareils domotiques semble être un frein évident pour la plupart des consommateurs. Ainsi, plus de 56% des femmes et 52% des hommes interrogés déclarent trouver les prix en domotique trop élevés.

Et pour 2018 ?

Conséquence logique, peu de personnes envisagent de s'équiper en matériels domotiques durant l'année 2018. En effet, seulement 33% des femmes et 22% des hommes avouent être prêts à acheter des appareils de domotique cette année.

Accord sur les priorités entre femmes et hommes

Le trio de tête des postes prioritaires fait l'unanimité chez les Françaises et Français. Ainsi 19% des femmes et 21% des hommes plébiscitent l'aspect sécurité en premier lieu, suivi des économies d'énergie pour 18% des femmes et 17% des hommes puis de la gestion de l'eau pour 16% des femmes et 17% des hommes.

Garder la maîtrise

Les Français ne semblent pas prêts à passer au 100% domotique. En effet, 60% des personnes interrogées veulent bénéficier d'un mélange intelligent et maîtrisé entre des appareils domotiques et des installations traditionnelles. Ils ne sont que 24% à envisager d'avoir une habitation 100% domotique et intelligente.

LE TOP DES 10 SALAIRES DANS L’ARCHITECTURE

(Publié le 02/02/2018)

L'étude annuelle réalisée par le cabinet de recrutement Hays révèle le top 10 des salaires pour les agences d'architecture, les architectes d'intérieur et les sociétés d'agencement. Découvrez-les. D'après le cabinet de recrutement Hays, qui vient de publier son étude 2018 des salaires, la conjoncture dans le secteur de l'architecture a eu tendance à progresser en 2017. "Même si l'activité reste fragile pour certains cabinets d'architecture, nous avons connu cette année davantage d'opportunités à pourvoir. Cela s'explique notamment par la transition numérique mais également par le dynamisme de certains secteurs tels que le logement, l'hospitalier ainsi que le projet du Grand Paris qui se concrétise", expliquent les spécialistes de Hays.

Un dynamisme retrouvé, mais pas encore de hausses de salaires 

Les recrutements se font majoritairement en CDD et intérim, avec une évolution possible en CDI. Les profils les plus recherchés sont ceux liés au développement d'études et en concours. La progressive généralisation du Bim continue de produire ses effets : "Suite aux demandes de la maîtrise d'ouvrage et afin de se démarquer des concurrents, les agences doivent proposer des projets sous forme de maquette numérique et recrutent, par conséquent, des référents BIM et/ou des architectes possédant une bonne maîtrise" des logiciels concernés. Enfin, le profil architecte/ingénieur semble être de plus en plus intéressant dans le milieu. Ils "trouvent plus facilement un emploi de longue durée que les architectes". Ce regain de dynamisme ne s'est toujours pas traduit, d'après Hays, en hausse des rémunérations. Seule exception : les profils maîtrisant le Bim. "Ils bénéficient d'une tendance à la hausse et certaines agences n'hésitent pas à les augmenter, afin de,les fidéliser", affirme les experts de Hays. Autre atout, l'expérience internationale et la maîtrise de langues étrangères, qui sont un atout pour un architecte. Car le développement se fera beaucoup à l'étranger. "En France, les commandes restent faibles et les honoraires ont beaucoup baissé."

  1. Responsable d'agence : 48 k€ (0 à 3 ans d'ancienneté) à 140 k€ (plus de huit ans d'ancienneté)
  2. Responsable développement : 46 k€ à 80 k€
  3. Directeur de travaux : 45 k€ à 80 k€
  4. Responsable travaux : 30 k€ à 45 k€
  5. Directeur d'études : 54 k€ à 84 k€
  6. Chef de projets : 36 k€ à 70 k€
  7. Assistant chef de projet : 22 k€ à 42 k€
  8. Paysagiste : 25 k€ à 60 k€
  9. Urbaniste : 26 k€ à 70 k€
  10. Infographiste : 30 k€ à 47 k€

Et aussi...

  1. Economiste : 30 k€ à 75 k€
  2. Dessinateur-projeteur : 21 k€ à 32 k€
  3. Bim manager : 50 k€ à 60 k€
  4. Référent Bim : 36 k€ à 44 k€

NB : ces salaires sont valables pour l'Île-de-France. En Régions, il faut compter en moyenne -10%. (Etude Hays 2018, salaires des architectes © Hays)

LE TOP 10 DES SALAIRES DANS LE BATIMENT

(Publié le 30/01/2018)

L'étude annuelle réalisée par le cabinet de recrutement Hays révèle le top 10 des salaires pour les entreprises générales de construction. Découvrez-le. "La réévaluation salariale va de pair avec la reprise", annonce d'emblée le cabinet Hays, qui vient de publier son étude des salaires pour 2017. La reprise dans le secteur de la construction s'est confirmée dans le BTP. Et le manque de main d'œuvre qualifiée a joué en faveur des salariés. "Que ce soit pour conserver leurs meilleurs salariés ou pour en attirer de nouveaux, les entreprises sont 'contraintes' de revoir leurs grilles salariales à la hausse", analyse le cabinet.

Les majors ont augmenté les salaires des nouveaux entrants, et certaines sociétés "déstabilisent le marché en adoptant une politique de rémunération très agressive afin de capter les meilleurs profils", ajoute Hays. Les postes les plus demandés semblent être ceux d'ingénieur études de prix, technicien méthodes, conducteur de travaux et chef de chantier gros œuvre.

  1. Responsable centre de profits : 76 k€ (exp. 0 à 3 ans) à 140 k€ (+ 8 ans)
  2. Directeur de travaux : 62 k€ à 90 k€
  3. Conducteur principal : 46 k€ à 70 k€
  4. Ingénieur travaux : 35 k€ à 63 k€
  5. Conducteur de travaux : 29 k€ à 60 k€
  6. Ingénieur études de prix : 35 k€ à 75 k€
  7. Technicien études de prix : 28 k€ à 75 k€
  8. Ingénieur méthodes : 35 k€ à 75 k€
  9. Chef de chantier : 25 k€ à 65 k€
  10. Ingénieur commercial : 36 k€ à 120 k€

Ces salaires sont valables pour l'Île-de-France. En Régions, il faut compter en moyenne -15 %.

LA MAISON EN 3D

UN LONG CHEMIN A PARCOURIR

(S.O., le 05/02/2018)

Les exemples de construction en impression 3D se multiplient. Si les réalisations utilisant cette nouvelle technologie restent encore confidentielles, qu'en pensent les architectes et les constructeurs ? L'impression 3D dans la construction intéresse de nombreux acteurs de l'acte de bâtir. Pour le moment, les réalisations utilisant ce procédé sont peu nombreuses. Nous avons interrogé un architecte et un constructeur de maison individuelle pour connaître leur point de vue sur cette nouvelle technologie. Une chose ressort, nous n'en sommes qu'aux balbutiements selon eux. En attendant que cela se développe, Julien Vincent, architecte et conseiller national de l'ordre des architectes (CNOA) nous confie que la profession est "en veille sur tout ce qui concerne le numérique pour anticiper et pour rester dans l'intérêt de l'architecture et de l'intérêt public".

"Nous ne sommes qu'au début de l'histoire", estime aussi Hervé Chavet, Directeur technique et R&D Maisons France Confort. Mais si l'aventure ne fait que commencer, le constructeur s'est tout de même lancé dans un projet faisant appel à l'impression 3D : sa maison Yrys. Hervé Chavet tient cependant à préciser que cette technique n'a été utilisée que pour une partie de la structure : Les quatre poutres extérieures aux formes d'arbre installées sur le devant de la façade, contrairement au projet de Nantes Habitat pour lequel toute la structure de l'enveloppe a été imprimée par un robot.

 

Matériau utilisé pour l'impression et la question de l'environnement

Si l'impression 3D offre des possibilités de création plus grande, avec des formes difficiles à réaliser avec les modes constructifs traditionnels, Julien Vincent, en tant qu'architecte s'interroge toutefois sur les matériaux utilisés en impression 3D. "Tout d'abord parce qu'il me semble que les précédés ne vont pas forcément dans le sens des matériaux responsables, car les impressions se font avec du ciment", explique le Conseiller national de l'Ordre des architectes qui rappelle qu'aujourd'hui, la tendance est à la construction "avec des matériaux responsables qui répondent à des enjeux environnementaux". Julien Vincent est réservé sur la question et ne voudrait pas que cela soit un retour en arrière. La question du matériau n'est pas perçue de la même manière par Hervé Chavet qui nous rappelle que les poteaux imprimés de la maison Yrys sont le fruit d'un long travail de collaboration avec les équipes de Lafarge et de la start-up X-TreeE. Sur l'aspect environnemental, il nous explique que le choix s'est porté sur du Ductal. Ce matériau, reconnu pour sa résistance mécanique, a permis d'utiliser deux à trois fois moins de matière, tient-il à indiquer. Reste à "attendre la fiche FDES (Fiches de Déclaration Environnementale et Sanitaire)", nous dit-il l'air confiant.

 

Une technologie à rentabiliser

Cette technologie pose aussi la question de sa rentabilité et de son industrialisation. Julien Vincent se demande si c'est "vraiment intéressant ? " évoquant l'investissement conséquent de la machine. De plus, il considère que cette technologie ne peut gérer qu'un tiers de la construction, c'est-à-dire les murs. Or, "ce n'est pas ce qui est le plus long à monter", rappelle-t-il. Selon l'architecte, "ce n'est pas une solution en or" à ce stade. En revanche, il estime que l'impression 3D, si elle était faite à l'échelle industrielle pourrait être une bonne chose pour construire des logements d'urgence avec des matériaux temporaires dans des zones ayant subi des catastrophes naturelles : "Un robot vendrait sur place et pourrait construire des logements en seulement quelques heures", avant d'ajouter un bémol "mais cela reste de la science-fiction" pour le moment. Concernant l'impression sur chantier, Hervé Chavet est prudent et rappelle l'importance d'avoir des fondations parfaitement plates. Il s'interroge aussi sur le déplacement de la machine qui peut être un frein. La question du coût et de la rentabilité se pose aussi pour le constructeur de maison individuelle. Hervé Chavet le sait bien : "Quel client serait prêt à payer plus cher une construction standard ?". C'est pourquoi, il "ne faut pas griller les étapes". "Pour l'instant, on en est qu'au début de ce mode de fabrication", explique-t-il précisant que l'idée de la maison Yrys est avant tout d'apprendre et de tester. "Avec Lafarge et Xtree, nous avons pris beaucoup de temps pour développer les poteaux. Pour industrialiser cette technique, il faudra faire tomber les coûts. Il faut aussi que la filière se mette en place. Nous n'en sommes pas encore à l'étape d'industrialisation", nous confie le responsable de Maison France Confort. Il faudra aussi "voir comment nous pouvons adapter cette technique sur un vrai chantier". Mais il prévient : il "ne faut pas aller trop vite et donc tester l'impression 3D dans les conditions réelles".

LE CHOIX DES FRANÇAIS : Un habitat individuel, neuf ou ancien ?

Virginie GROLLEAU (Publié le 17/10/2017 à 11:47 - Le Point)

Selon un récent sondage du site d'annonces immobilières Bien'ici.com, 63 % des femmes et 79 % des hommes interrogés déclarent, s'ils en ont le choix, préférer acheter une splendide maison plutôt qu'un magnifique appartement. Mais, à la question de savoir s'ils rêvent plutôt d'une habitation neuve ou ancienne et rénovée, les couples sont plus divisés : 56 % des femmes préfèrent les constructions neuves, alors que 86 % des hommes élisent l'ancien.

 

Home sweet home;

71 % des Français plébiscitent la maison individuelle comme leur habitat préféré, confirme un autre sondage du réseau Century 21. On est loin du château en Espagne : 38 % des sondés opteraient avant tout pour un pavillon plutôt qu'une maison dans un village ou une maison de ville, et seuls moins de 7 % rêvent d'un hôtel particulier. Ses principales caractéristiques ? De plain-pied, avec une pièce à vivre de taille significative et une chambre pour chacun des enfants, lumineuse, calme, chauffée au gaz et desservie par les transports en commun. 62 % des sondés veulent un garage, 59 % une terrasse et 35 % pouvoir disposer d'une cheminée, d'un sous-sol, d'une cave ou d'une véranda. Seuls 32 % des répondants rêvent d'une piscine. "Une grande pièce à vivre, un petit jardin pour profiter des barbecues mais sans passer ses dimanches après-midi à passer la tondeuse, et trois chambres, dont au moins une au rez-de-chaussée, c'est effectivement la demande typique", confirme Julien Raffin, directeur du groupe immobilier C2i à Garons, Bellegarde et Boullargues, près de Nîmes. Car la configuration séduit aussi bien les jeunes ménages que les seniors qui déménagent pour trouver un logement plus petit et fonctionnel, une fois les enfants partis, leur permettant d'anticiper les années à venir. Ce profil type révèle la volonté des ménages de dénicher un logement fonctionnel au quotidien.

 

Inflation;

Les ventes de maisons anciennes ont continué à progresser depuis le début de l'année. "Nous enregistrons un bond de 17 % au second trimestre sur un an, affirme Brice Cardi, président du réseau L'Adresse. L'activité est toutefois contrastée selon les régions : + 30 % dans les Pays de la Loire, notamment à Angers, + 20 % à Caen et son agglomération, mais + 5 % en Occitanie et à Montpellier." Principal moteur de ce dynamisme, le niveau historiquement bas des taux des crédits immobiliers, qui s'est établi en moyenne, hors assurance et toutes durées d'emprunt confondues, à 1,58 % en août, et toujours sous la barre des 2 % même pour les prêts sur vingt-cinq ans, selon l'Observatoire crédit logement/CSA. Il a ainsi permis aux secundo-accédants de s'agrandir à moindres frais, tandis que les primo-accédants ont eu recours au prêt à taux zéro (PTZ) pour améliorer leurs conditions d'emprunt. Pour rappel, le PTZ permet de financer sans intérêts l'achat d'un bien dans l'ancien sous conditions de travaux d'un montant au moins égal à 25 % du coût total de l'opération, ou jusqu'à 40 % dans le neuf. "Il a contribué à 17 % des constructions de maisons neuves en zone B2, soit les villes de taille moyenne, et 39 % en zone C, la moins tendue, indique Patrick Vandromme, PDG du groupe Maisons France Confort et de la fédération des constructeurs de maisons individuelles (LCA-FFB). Nous sommes donc très inquiets des conséquences du remaniement du dispositif pour l'an prochain."

Jardin d’Eden. 56 % des femmes ­préfèrent les maisons neuves, alors que 86 % des hommes élisent l’ancien (© ALEX CRETEY-SYSTERMANS/The New York Times). 

 

Le secteur devrait terminer l'année sur près de 140 000 ventes,

Soit 6 000 de plus que l'an dernier, mais loin du record de 2006 (168 000 ventes). Par ailleurs, dans l'ancien ou le neuf, les ventes de maisons ont ralenti durant l'été. Car les tarifs grimpent : "Au premier semestre 2017, le prix moyen des maisons a gagné 2,2 % par rapport au premier semestre 2016, à 2 010 euros/m2 au niveau national, et a frôlé le record historique atteint au premier semestre 2007 : 2 108 euros/m2 ", indique Laurent Vimont, président de Century 21 France. Ils atteignent même des niveaux trop élevés pour certains ménages. À Bordeaux, Rémy et Aurélie voulaient acheter une maison pour l'arrivée de leur futur enfant. "Dans notre quartier, en nous éloignant d'une station de tramway, nous avons visité une petite maison de 75 m² avec jardin présentée à 290 000 euros où il était nécessaire de créer une troisième chambre. Trop cher et, en plus, il fallait se décider dans la journée car il y avait quatre autres visites", regrettent-ils. De fait, "la très légère remontée des taux d'intérêt constatée depuis son point bas de novembre 2016 ne permet plus de compenser la hausse des prix", s'inquiète Michel Mouillart, professeur d'économie à l'université Paris Ouest et porte-parole du baromètre LPI/Seloger. Les marges de manœuvre se sont donc réduites pour les candidats acquéreurs. En attendant un tassement des prix, ceux-ci doivent accroître la durée d'emprunt, qui s'élève actuellement à plus de dix-huit ans, ou réduire la surface habitable, ce qui les oriente vers les appartements, ou gonfler leur apport personnel, difficile en période de stagnation des revenus. La reconduction annoncée du PTZ par le ministre de la Cohésion des territoires, Jacques Mézard, pour les quatre prochaines années, est donc une bonne nouvelle, mais il faudra attendre le vote définitif du texte en fin d'année pour en connaître précisément les contours.

HISTORIQUES DES GRANDES LOIS ET DECRETS DE L’IMMOBILIER

Le droit et la finance sont donc des domaines d'activité indispensables au fonctionnement serein et efficient du marché de l'immobilier. L’environnement immobilier s’est doté d’un arsenal législatif pour permettre une meilleure visibilité, une traçabilité et la sécurisation des opérations découlant des différents métiers qui composent cette sphère. Les différentes lois abordent tous les enjeux économiques, sociaux et économiques dans une approche globale et s’articule autour d’un besoin de régulation.

Loi n° 48-1360 du 1 septembre 1948 

Portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement. 

Définition : Elle porte modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

Son décret d’application : N° 48-1881 du 10 décembre 1948.

Principales modifications : La loi de 1948 concerne les vieux bâtiments non rénovés.

Cette loi ne concernait : que les logements construits avant sa promulgation, mais malgré de nombreuses modifications, certaines dispositions sont toujours en vigueur.

1-Les dispositions « dites de sortie » ont été changées avec le décret n° 87-149 du 6 mars 1987.

2-Pour les très vieux logements le Décret n° 2011-860 du 20 juillet 2011 modifie le décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948 qui détermine les prix de base au mètre carré des locaux d'habitation ou à usage professionnel.

3-Le Décret n° 2013-863 du 26 septembre 2013 modifie le décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948 déterminant les prix de base au mètre carré des locaux d'habitation ou à usage professionnel.

Décret : N°53-960 du 30 septembre 1953.

Réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d’immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal. Codifié sous l’article L 145 du Code de Commerce.

Définition : Il règle les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal. Les locations commerciales bénéficient d’un statut protecteur pour le locataire.

« Loi-cadre » du 7 août 1957 

Tendant à favoriser la construction de logements et les équipements collectifs.

Définition : Elle inaugure une phase nouvelle dans la construction des grands ensembles destinés à sortir la France d’une crise du logement dramatique. Elle définit principalement les ZUP (les Zones à Urbaniser en Priorité).

Le décret d’application du 31 décembre 1958 : Décret n° 58-1464 qui précise les modalités techniques de la construction de masse de logements prévue sur cinq ans par la loi cadre du 7 août 1957.

Modifications : Un décret du 30 mai 1969 N°69-500 abroge le décret de 1958 créant ces zones et organise une période transitoire :  depuis le 1er avril 1976 aucune ZUP nouvelle n'a pu être créée, mais celles existantes pouvaient continuer à être aménagées selon leur régime propre. La suppression de plein droit de ces dernières a été décidée par la loi du 13 juillet 1991.

Loi n° 62-903 du 4 août 1962 

Complétant la législation sur la protection du patrimoine historique et esthétique de la France et tendant à faciliter la restauration immobilière.

Code général des impôts : Article 31 1°-b ter et article 156-I-3.

Code de l'urbanisme : Article L. 313-1.

Définition et objet : Elle complète la législation sur la protection du patrimoine historique et esthétique de la France et tendant à faciliter la restauration immobilière. C’est une loi concernant la préservation du patrimoine.

Deux objectifs principaux ont présidé à la promulgation de cette loi : Eviter la disparition ou une atteinte irréversible aux quartiers historiques en instituant des mesures juridiques de protection ; Et requalifier le patrimoine historique, architectural et urbain et moderniser les logements anciens pour assurer une qualité d’occupation conforme au mode de vie contemporain au moyen de mécanismes spécifiques d’intervention opérationnelle.

Elle permet aux propriétaires d'immeubles anciens, ayant fait l'objet d'une restauration complète et donnés en location, de déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux de restauration. Toutes les dépenses nécessaires à la restauration sont déductibles du revenu global sans plafonnement de leur montant. Le bien doit être loué pendant 6 ans et situé dans une zone rentrant dans le cadre de cette loi.

Des secteurs dits « secteurs sauvegardés » sont créés lorsqu'ils présentent un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d'un ensemble d'immeubles bâtis ou non.

Modifications : Les règles de la loi Malraux et les conditions d’applications ont évolués ; Loi de finances rectificative pour 1994 : Elle Adopte la création des ZPPAUP : Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysage. L'ordonnance n° 2005-864 du 28 juillet 2005, et son décret d'application (Décret n° 2007-452 du 25 mars 2007 relatifs aux secteurs sauvegardés), visent à alléger la procédure de création de ces zones et à réduire le nombre de consultations préalables. Ces textes sont intégrés dans le Code de l'urbanisme (articles L 313-1 et suivants, R 313-1 et suivants). Depuis le 1er janvier 2009 la défiscalisation Malraux ne donne plus droit à une déduction du revenu, mais à une réduction d’impôt étalée d’une à trois années, le temps des travaux.

- La loi de finances de 2013, institue que les montants de la défiscalisation Malraux sont de 30% du montant des travaux réalisés en secteur sauvegardé (limité à 100 000€ par an) et 22% du montant des travaux réalisés en Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysage (ZPPAUP) également dans la limite de 100 000€ par an pendant au maximum 3 ans.

- La loi de Finances 2014 a confirmé la réduction d'impôt de 30 % applicable pour les investissement Malraux 2014.

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 

Fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Définition : La loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs. Le régime de la copropriété ainsi défini se distingue de celui de l'indivision. La loi institue et régit une forme de personne morale particulière, le syndicat des copropriétaires, dont chaque copropriétaire est membre, chargé de la gestion des parties communes. Celles-ci, de même que les lots privatifs sont définis par l'état descriptif de division, document fondateur de chaque copropriété. La loi prévoit également la possibilité de créer à l'intérieur d'une copropriété composée de plusieurs bâtiments des syndicats secondaires, dotés d'une personnalité morale autonome et ayant pour objet la gestion d'une partie des bâtiments. Elle prévoit enfin la possibilité de créer des unions de syndicats, ces unions constituants elles-mêmes une forme de personne morale particulière à statuts particulièrement libres.

Décret d’application du 17 mars 1967

Les modifications apportées par la loi ;

  1. La loi n° 2006-872 du 13 juillet 20062 portant engagement national pour le logement, dite « Loi ENL », article 90,
  2. La loi 2010-788 du 12 juillet 2010 modifie l'article 10-1 N°65-557 de la loi,
  3. L'article 81-17° de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 sur la solidarité et le renouvellement urbain a inséré dans la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété l'article 49,
  4. L’article 1er du décret n°2007-285 du 1er mars 2007,
  5. La loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, dite loi « Boutin »,
  6. La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) est parue au Journal officiel du 26 mars 2014. Ce texte modifie en profondeur la loi.

Loi n° 67-561 du 12 juillet 1967

Relative à l'amélioration de l'habitat.

Définition et objet : Cette loi, ancienne mais toujours en vigueur malgré toutes les législations ultérieures, définit les modalités selon lesquelles le bailleur ou le locataire d'un logement peuvent entreprendre des travaux destinés à l'adapter aux normes de salubrité, de sécurité, d'équipement et de confort applicables. Elle fixe notamment le principe selon lequel le locataire qui effectue ce type de travaux à ses frais a droit lors de son départ au remboursement par le propriétaire des sommes engagées diminuées de 6% par année écoulée depuis leur exécution...

Décret d’application : N°68-976 du 9 novembre 1968

Les modifications de la loi ;

  1. Loi n° 76-1285 du 31 décembre 1976 relative à la réforme de l'urbanisme (Art. 68 (IV) : Modification de l'art. 2 de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967),
  2. Loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation (Art. 11 (I) : Modification de l'art. 2 de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967).

Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970

Réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce (dite « loi Hoguet »).

Définition : Elle fixe les conditions d'exercice des professions d'agents immobiliers, de mandataires en vente de fonds de commerce et d'administrateurs de biens (gérants d'immeubles et syndics de copropriété). Elle exige une carte professionnelle de toute personne qui intervient d’une manière habituelle dans certaines opérations qu’elle liste. Il s’agit notamment de l’achat, la vente, l’échange, la location ou sous-location en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non-bâtis ; de l’achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce ; ainsi que de la gestion immobilière. Protéger le public en instaurant garanties, contrôles et en renforçant la technicité des professionnels.

Son décret d’application : du 20 juillet 1972 N° 72-678.

Modifications apportées à la loi ;

Décret : N° 93-199 du 9 février 1993 relatif aux conditions requises des ressortissants des États membres des communautés européennes pour exercer des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce et modifiant le décret no 72-678 du 20 juillet 1972,

Décret : N° 2002-642 du 29 avril 2002 modifiant le décret no 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce,

Décret : N° 2005-1315 du 21 octobre 2005 modifiant le décret no 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce,

Décret : N° 2008-355 du 15 avril 2008 modifiant le décret no 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.

 

La loi n°79-596 du 13 juillet 1979

Relative à l'information et à la protection des emprunteurs dans le domaine immobilier, dite loi Scrivener II : Articles L312-1 (et suivants) et R312-1 (et suivants) du Code de la consommation.

Définition : Elle a pour objectif d’enrayer le surendettement des ménages. Elle se distingue de la première loi Scrivener (loi n°78-22 du 10 janvier 1978) qui, elle, ne concerne que les crédits à la consommation. À ce titre, la loi Scrivener 1 prend en compte les travaux immobiliers d’un montant inférieur ou égal à 21 500 €. La loi Scrivener définit les modalités d’information et de protection des emprunteurs, mais dans un cadre immobilier uniquement. Elle impose ainsi aux organismes prêteurs de remettre à leurs clients une offre préalable de crédit où figurent plusieurs mentions obligatoires telles que l’identité des parties (l’organisme financier, l’emprunteur et éventuellement la caution), la nature du prêt (prêt à taux fixe/variable…), son montant, sa durée, le type de bien financé (résidence principale, résidence secondaire…), le taux effectif global, le coût total du crédit etc...

Décret d'application : N° 94-2438 du 11 avril 1994.

Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

Tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière.

Décrets d’application : N°87-149 du 6 mars 1987 ; Fixant les conditions minimales de confort et d'habitabilité.

Décret n°87-713 du 26 août 1987 : Fixant la liste des charges récupérables.

Décret n°87-712 du 26 août 1987 : Relatif aux réparations locatives.

Modifications : La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dite Loi Mermaz la modifie. Sa dernière grande modification est intervenue avec la loi "SRU" (loi du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au renouvellement urbains), avec la modification des secteurs locatifs, l'obligation d'établir des plans de concertation locative et la création des conseils de concertation locative. Les dispositions organisant les droits des locataires ont été encore améliorées par la loi du 17 janvier 2002 dite « de modernisation sociale ».

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dite loi Malandrain-Mermaz.

Définition : Elle régit les rapports entre propriétaires et locataires et décrit ce que doit être un contrat de bail. C’est la « lex-specialis » soit la loi prévue pour le bail d'habitation vide.

Modifications : Elle a été modifiée par la loi SRU du 13 décembre 2000 qui a introduit la notion de "droit du locataire à un logement décent et concerne tous les logements loués destinés à l'habitation principale du locataire;

  1. Loi du 17 janvier 2002 dite "de modernisation sociale" introduit des dispositions destinées à lutter contre les discriminations dans l'étude des candidatures à la location,
  2. Décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012 relatif à l'évolution de certains loyers, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,
  3. Loi dite DUFLOT n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, a modifié la loi du 6 juillet 1989,
  4. Décret n° 2014-854 du 30 juillet 2014 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail pris en application des articles 17 et 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

 

Loi n° 90-449 du 31 mai 1990

Visant à la mise en œuvre du droit au logement dite loi Besson.

Définition : C’est une loi qui vise à garantir un droit au logement par la création des « plans départementaux d'action pour le logement des personnes défavorisées » (PDALPD) et un « dispositif d'incitation à l'investissement locatif ». Les incitations fiscales incluses dans la loi Besson, succèdent au plan Périssol qui a pris fin au 1er janvier 1999. Il a été remplacé le1er janvier 2004 par le dispositif de Robien, qui a lui-même été remplacé fin 2008 par la loi Scellier.

Décret d’application : N° 90-991 du 31/10/1990.

 

Loi n° 93-24 du 8 janvier 1993

Sur la protection et la mise en valeur des paysages et modifiant certaines dispositions législatives en matière d'enquêtes publiques.

Définition : Elle porte sur la protection et la mise en valeur des paysages et modifiant certaines dispositions législatives en matière d'enquêtes publiques est aussi appelée loi « Paysages. ». Elle vise à protéger et mettre en valeur les paysages qu'ils soient naturels, urbains, ruraux, banals ou exceptionnels. Elle vient compléter les lois « Montagne » et « Littoral » et est surtout une loi d'aménagement et d'urbanisme. La principale limite de cette loi est qu'elle ne donne pas de définition précise du paysage. Elle a cependant pour but - en plus de la protection - la gestion du paysage.

Décret d’application : N° 94-2438 du 11 avril 1994.

Modifications ;

  1. L'arrêté du 8 décembre 2000 créé le Conseil national du paysage. Il est institué auprès du ministre chargé des paysages et a pour mission de proposer un plan annuel sur l'évolution des paysages en France ainsi qu'un bilan de la Loi Paysage et de suggérer des mesures susceptibles d'améliorer la situation des paysages en France.
  2. Le projet de loi relatif à la biodiversité, étudié en 2014 contient aussi un chapitre concernant le paysage.

Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996

Améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, dite loi Carrez.

Définition : C’est une loi f imposant au vendeur d'un lot de copropriété (ou d'une fraction de lot) d'en mentionner la superficie privative dans tous les documents relatifs à la vente. Celui-ci mentionne la superficie d'une partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot dans une copropriété. Elle ne s'applique pas dans le cas de l'achat sur plan, ni à l'achat de terrains à bâtir.

Décret d'application n° 97-532 : Du 23.5.97 porte définition de la superficie privative d'un lot de copropriété.

Loi « Demessine » permettant d’Investir dans des Résidences de Tourisme Classées situées dans certaines zones du territoire

C’est un régime fiscal français instauré par la Loi de Finances 1999.

Définition :

Son but est ;

  1. De favoriser les investissements locatifs dans certains territoires ruraux,
  2. De soutenir l’activité de zones rurales à potentiels touristiques, en favorisant deux formes de tourisme : zones vertes et montagne.

Elle est destinée à favoriser les particuliers ou les SCI/SNC (sociétés civiles immobilières / sociétés en nom collectif) qui investissent à titre locatif dans des résidences de tourisme situées dans des Zones dites de Revitalisation Rurales (Z.R.R.).

Actualité de la loi : Le dispositif a pris fin le 31 décembre 2010.

Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000

Relative à la solidarité et au renouvellement urbains dite loi SRU ou Loi GAYSSOT.

Définition : Ce texte a modifié en profondeur le droit de l’urbanisme et du logement

Ses objectifs sont les suivants ;

  1. Favoriser la cohérence des politiques urbaines et par-delà l’aménagement du territoire,
  2. Continuer par la voie législative la « politique de la ville »,
  3. Eriger les questions de transports et de déplacements dans une perspective de « développement durable »,
  4. S’attacher à la question de l’habitat en termes de qualité et de diversité, adapter la fiscalité

Son article le plus notoire est l'article 55, qui impose aux villes de disposer d'au moins 20 %, porté à 25 % par la loi ALUR (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové) de logements sociaux.

Décret d’application n°2002-120 du 30 janvier 2002 : Relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains ;

  1. Le 30 mai 2006, à l'Assemblée nationale, lors de l'examen du projet de loi portant engagement national pour le logement (ENL), Patrick Ollier a déposé à nouveau un amendement contre le quota de 20 % logements sociaux imposé à 740 communes,
  2. La rédaction de l'article 55 de la loi SRU a été modifiée par l'article 65 de la loi portant engagement national pour le logement du 13 juillet 2006,
  3. La mise en application des dispositifs de l'agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU), portés par la loi de cohésion sociale, dite « loi Borloo » (du nom du ministre Jean-Louis Borloo), a affaibli les incitations initialement posées par la loi SRU en donnant la possibilité à certains maires de « déplacer » de l'habitat social d'une commune vers une autre, dans le cas d'une commune au-dessus du quota des 20 % vers une commune en deçà (dans le cadre d'une communauté d'agglomération),
  4. Le 10 juillet 2008, Christine Boutin a présenté son projet de loi pour l’accession au logement. Le projet de loi Boutin visant à assouplir la loi SRU ce texte constitue la loi n°2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, dite loi MOLLE ou loi Boutin,
  5. L’ordonnance n° 2010-1307 du 28 octobre 2010 abroge 6 articles de la loi, notamment l'article 123 qui imposait aux autorités administratrices de transport de délivrer un titre de transport à mi-tarif aux personnes dont les ressources étaient égales ou inférieures à un plafond fixé par la sécurité sociale.

 

Loi n°2002-73 du 17 Janvier 2002

Dite de modernisation sociale. Loi sur la Lutte contre les Discrimination dans le logement.

Définition : C’est une loi concernant le droit du travail, la santé, le logement. Outre le Code du travail, les 224 articles de la loi modifient le Code du commerce, le Code de la santé publique, le Code de la sécurité sociale, le Code de l'éducation, le Code de la construction et de l'habitation. Les Art 158 à 167 traite des Discriminations dans le logement.

Décret d’application : N°2002-1082 du 7 août 2002.

 

Loi n° 2003-660 du 21 juillet 2003

De programme et mesures en faveur de l'outre-mer.

Définition : C’est un texte législatif français qui entend promouvoir le développement économique des territoires d'outre-mer et l’investissement dans l’immobilier pour les particuliers.

Décret d’application : N° 2004-253 du 19 mars 2004.

Actualité de la loi : Elle vient de se terminer pour tout nouveau permis de construire déposé après le 31 décembre 2012 au lieu du 31 décembre 2017 initialement prévu.

 

Loi Robien du 3 avril 2003

Pour incitation fiscale à l'investissement immobilier locatif destinée aux particuliers et aux Sociétés Civiles...

Définition : Cette loi est en faveur de la location, qui s'est substituée au dispositif Besson de 1999 (à ne pas confondre avec la loi Besson de 1990), lui-même successeur de l'amortissement Périssol mis en place en 1996. La loi Robien a eu pour effet d'augmenter les nouvelles constructions, dans certaines villes moyennes bien au-delà des possibilités de location du marché. Cette loi instaure un dispositif qui régit des avantages fiscaux en faveur des propriétaires de logements faisant l’objet d’une location remplissant certaines conditions, et des souscripteurs de parts de SCPI.

Actualité de la loi : Ce dispositif, qui vient à terme, a été remplacé fin 2008 par la loi Scellier.

 

Loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003

Mise en sécurité dans l’urbanisme et pour l’habitat.

Définition : Elle modifie le code de la construction et de l’habitation : Art 1 et 2 – Art 78/79. Cette loi prend des dispositions en ce qui concerne la sécurité des constructions avec un chapitre important ayant trait aux ascenseurs.

Le décret d'application : N°2004-964 du 10 septembre 2004.

 

Loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006

Dite Loi ENL portant engagement national pour le logement.

Définition : Il s’agit de Dispositions favorisant la mobilisation de la ressource foncière pour la réalisation de logements, c’est à dire octroyant à l’Etat des pouvoirs encadrés visant à libérer du terrain pour favoriser la réalisation de logements. Les mesures législatives ont notamment concerné ;

  1. L'accession sociale à la propriété,
  2. L'investissement locatif,
  3. Les rapports locatifs,
  4. La copropriété,
  5. L'information des acquéreurs sur la qualité des biens,
  6. La fiscalité liée à l'urbanisme,
  7. La vente d'immeubles.

Décret d’application : N° 2012-995, 23 août 2012.

 

Dispositif « Borloo populaire » du 30 juin 2006

Loi fiscale pour favoriser les locataires aux revenus plus modestes.

Définition : Le dispositif Borloo populaire ou Borloo neuf était un dispositif fiscal appliqué aux logements neufs ou anciens réhabilités, donnés en location. Elle concernait les investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2009. Les personnes qui ont investi avant cette date continuent d'en bénéficier. Il avait pour but de favoriser la construction de logements locatifs accessibles au plus grand nombre. Le nouveau dispositif "Borloo populaire" est réservé aux personnes physiques qui achètent ou font construire un logement neuf destiné à la location à titre de résidence principale.  Pour pouvoir en bénéficier le bien devra être loué pendant une période de 9 ans au minimum. Le dispositif sera également étendu à l'ancien. Une déduction forfaitaire pouvant aller jusqu'à 65 % s'appliquera aux revenus fonciers tirés de la location de logements anciens privés « à loyers maîtrisés ».

Décret d’application : Du 1er Septembre 2006.

Actualité de la loi : Ce dispositif a été remplacé par le dispositif Scellier le 1er janvier 2010.

Le dispositif Scellier de 2009

Dans l'objectif de soutenir l’investissement locatif privé.

Définition : C’est une mesure législative mise en place par l'article 31 de la loi de finances rectificative pour 2009. Investissement locatif dans le cadre d'une réduction d'impôt sur le revenu La loi Scellier réforme les mécanismes d’incitation fiscale à l’investissement locatif depuis le 1er janvier 2009 et doit remplacer totalement les dispositions « Robien » et « Borloo » à compter du 1er janvier 2010. La loi Scellier permet de bénéficier d'une réduction d'impôts pour les acquéreurs de logements neufs destinés à être mis en location pendant une durée minimum de 9 ans. Cependant, la loi Scellier n'est valable que dans certaines zones. Cette dernière a récemment subi des modifications substantielles quant au pourcentage de réduction d’impôt.

Actualité de la loi : Il a pris fin le 31 décembre 2012 et a été remplacé par la loi Duflot.

Loi n° 2009-323 du 25 mars 2009

De mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion. Dite Loi MOLLE ou Loi BOUTIN. Elle porte modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et de la loi du 6 juillet 1989.

Définition : Elle introduit des réformes dans les domaines des baux d’habitation, de la copropriété et de l’urbanisme.

Les principaux points clés de cette réforme ;

  1. Concernant le bail d’habitation : assurance loyers impayés et caution, remise sur un compte bloqué d’une somme d’argent en l’absence de dépôt de garantie (limitation de durée), mention dans le bail de la surface du logement, restitution du dépôt de garantie en cas de nouveau bailleur, transmission gratuite des quittances de loyers, participation du locataire aux travaux d’économie d’énergie, délais d’expulsion, loi de 1948 et durée du préavis en cas de reprise par le propriétaire du logement, renouvellement du contrat de location en cas de convention passée avec l’Anah ;
  2. Concernant la copropriété : notification au syndic de l’obligation légale de ravalement, date butoir pour les travaux de mise en conformité des ascenseurs, encadrement des honoraires spécifiques pour travaux, création d’une procédure d’alerte pour les copropriétés en difficulté financière, suppression du poste de concierge ou de gardien, majorité nécessaire pour la mise à jour de règlement de copropriété, droit de priorité pour les copropriétés en cas de vente de parkings ou de boxes ;
  3. Concernant l’urbanisme : assouplissement des règles de construction, extensions possibles pour les anciens bâtiments agricoles, révision du régime de la taxe sur la cession des terrains devenus constructibles.

Son décret d 'application : N° 2010-304, 22 mars 2010.

 

Loi n°2010-737 du 1er juillet 2010

Portant réforme du crédit à la consommation ; Dite Loi lagarde.

Définition : Elle a modifié plusieurs dispositions du Code de la consommation, y compris sur le crédit immobilier.

Certaines dispositions ne sont cependant applicables qu'aux offres de prêt émises à compter du 1er mai 2011.

Décrets d’application : N° 2011-304 du 22 mars 2011 déterminant les modalités du remboursement minimal du capital emprunté à chaque échéance pour les crédits renouvelables.

Décret : N° 2011-457 du 26 avril 2011; Fixant les conditions d'application progressive de la réforme du crédit à la consommation aux contrats de crédit renouvelable en cours

 

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014  

L’accès au logement et l’urbanisme rénové (ALUR).

Définition : Elle a pour objectif de protéger les propriétaires et les locataires, de permettre l’accroissement de l’offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres des territoires. Elle vise notamment à combattre la forte augmentation des prix des logements, la pénurie de logements, la baisse de pouvoir d’achat des ménages et renforce l’encadrement des loyers dans certaines zones…

Décrets d'application : N° 2014-843 du 25/07/2014.

Article 24, II Article 13-2, loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 Composition et les modalités de constitution et de fonctionnement du conseil national de la transaction et de la gestion immobilières.

Décret : N° 2014-890 du 01/08/2014; Article 1ier, I, 8° Article 5, I, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 Calcul des honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur : plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée.

Article 1ier, I, 8° Article 5, II, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 Informations relatives au logement et au contrat de location à transmettre à l'observatoire local des loyers compétent.

Décret : N° 2014-1334 du 5/11/2014; Article 6, I, 1° Article 16, loi 89-462 du 6 juillet 1989 Agrément des observatoires locaux des loyers par le ministre chargé du logement.

Article 6, I, 1° Article 16, loi 89-462 du 6 juillet 1989 Rôle de conseil de l'instance scientifique indépendante auprès du ministre chargé du logement.

Article 6, I, 1° Article 16, loi 89-462 du 6 juillet 1989 Transmission des données des observatoires locaux des loyers à l’association nationale et conditions dans lesquelles ces dernières peuvent être communiquées à des tiers.

Décret : N° 2014-1369 du 14/11/2014; Article 34, III, 3° Article 2, loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement Composition de la commission du comité régional de l’habitat et de l’hébergement chargée d’assurer la coordination des plans départementaux d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

 

Loi Hamon - Loi n°2014-344 du 17 mars 2014

Relative à la consommation.

Définition : Cette loi a modifié certaines dispositions relatives au crédit renouvelable ainsi que celles relatives à l'assurance emprunteur. Les entreprises doivent donc les prendre en compte non seulement dans leurs contrats conclus en ligne (e-commerce par ex.) ou à distance avec des consommateurs, mais également dans le cadre de leurs conditions générales de vente.

Les modifications portent essentiellement sur;

  1. L’information du consommateur,
  2. Le droit de rétractation,
  3. Les garanties offertes au consommateur,
  4. Le paiement, la livraison et le transfert des risques,
  5. Les contrats conclus hors établissement, qui sont désormais soumis aux mêmes règles que les contrats à distance,
  6. Le démarchage téléphonique.

Les nouvelles règles, ci-après mentionnées, sont applicables aux contrats conclus à partir du 14 juin 2014 (Art 34).

Décrets d’application ;

  1. D 2014-1881 du 24/9/2014,
  2. D 2014-1061 /2014-797 du 17/9 /2014,
  3. D 2014-1251 du 28/10/2014,
  4. D 2014-1199 et D 2014-1196 du 17/10/2014,
  5. D 2014-1109 du 30/09/2014

Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises dite Loi PINEL

Définition : Elle modifie considérablement le statut des baux commerciaux. Il s’agit de la réforme de l’urbanisme commercial.

L’’objectif de la loi Pinel est avant tout de stimuler les commerces de proximité, spécialement ceux situés en centre-ville notamment en consolidant les droits du preneur. Le bail commercial est un contrat de louage d’un local destiné à l’exploitation d’un fonds de commerce ou d’un fonds artisanal dont les propriétés sont énumérées aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. Cette notion a été remodelée par cette loi Pinel en matière de location de locaux commerciaux et d’encadrement du bail commercial. Aucune mesure réglementaire prévue par cette loi n'avait été prise par le Gouvernement.

Décret : Décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial. Le décret d’application relatif aux charges de la loi dite "Pinel" du 18 juin 2014 a été adopté le 3 novembre 2014 (décret n°2014-1317).

Décret n° 2014-1342 du 6 novembre 2014

Modifiant les règles générales de construction applicables aux bâtiments d'habitation.

Définition : Il modifie l’alinéa 4 de l’article R.111-3 du CCH relatif aux règles de construction des bâtiments d’habitation. Le présent décret supprime l’interdiction de communication directe entre les cabinets d’aisances et les cuisines et salles de séjour, interdiction qui imposait la création d’un sas.

ACCESSIBILITE DES ESCROCS VISENT DES PROFESSIONS LIBERALES

Depuis quelque temps des escrocs se font passer pour des services de l'Etat auprès de professions libérales, et notamment d'architectes, et leur demandent de se mettre en accessibilité sous peine de lourdes sanctions financières.

Le Conseil National de l'Ordre des Architectes appelle les architectes à la vigilance face à une escroquerie qui persiste actuellement. Sur son site, le CNOA explique que des escrocs démarchent abusivement des professionnels pour leur vendre des prestations liées à la réglementation accessibilité. Une information provenant de deux sources, nous a confié Benoit Gunslay, juriste de l'Ordre. « Plusieurs architectes nous ont saisi à ce sujet. Certains se sont interrogés sur cette démarche leur demandant de se mettre en accessibilité, et d'autres ont perçu l'arnaque et ont tenu à alerter leurs confrères par notre biais », poursuit-il. Une escroquerie confirmée par la DGCCRF. Cette dernière a d'ailleurs précisé que le phénomène touchait l'ensemble des professions libérales et des commerçants. En somme, tous les professionnels pouvant avoir le statut d'ERP (Etablissement recevant du public).

Car c'est bien là le filon que ces escrocs tentent d'exploiter. S'appuyant sur la loi du 11 février 2005, qui prévoit la mise en accessibilité de tous les ERP au plus tard le 1er janvier 2015, ils contactent par courrier, mail ou téléphone, les professionnels, en se faisant passer pour des services de l'Etat. Les escrocs leur proposent « un ensemble de services lié à l'accessibilité : aide au diagnostic, contrôle des installations électriques et sanitaires) », détaille le CNOA. La démarche est souvent agressive. Les escrocs menacent les professionnels de sanctions financières lourdes s'ils « ne souscrivent pas immédiatement aux services proposés, incitant à remplir un formulaire en ligne et à fournir des coordonnées bancaires. Les sommes prélevées s'avèrent de surcroît plus élevées que celles annoncées au préalable ».

Le CNOA relaie le message des services de l'État rappelant que, « de manière générale, les administrations n'effectuent aucun démarchage, ni téléphonique, ni par courrier, courriel ou télécopie, auprès des propriétaires d'établissements recevant du public. Toute action coercitive émanant de l'Etat se ferait par lettre recommandée ». Enfin, l'Ordre indique que « les architectes concernés peuvent faire remonter ces sollicitations abusives auprès de leur CROA ou directement auprès des services de l'Etat par l'intermédiaire du portail des DIRRECTE ».

LA RADIOPROTECTION - LE RADON...

1 - Qu’est-ce que le radon ?

Le radon est un gaz radioactif issu de la désintégration de l’uranium et du radium présents naturellement dans le sol et les roches. En se désintégrant, il forme des descendants solides, eux-mêmes radioactifs. Ces descendants peuvent se fixer sur les aérosols de l’air et, une fois inhalés, se déposer le long des voies respiratoires en provoquant leur irradiation.

2 - Pourquoi s’en préoccuper ?

Le radon est classé par le Centre international de recherche sur le cancer comme cancérigène certain pour le poumon depuis 1987. De nombreuses études épidémiologiques confirment l’existence de ce risque chez les mineurs de fond mais aussi, ces dernières années, dans la population générale. D’après les évaluations conduites en France, le radon serait la seconde cause de cancer du poumon, après le tabac et devant l’amiante. Sur les 25 000 décès constatés chaque année, 1 200 à 3 000 (5 à 12 %) lui seraient attribuables.

3 - Où trouve-t-on du radon ?

Le radon est présent partout dans l’air, le sol, l’eau. Le risque pour la santé résulte toutefois pour l’essentiel de sa présence dans l’air. La concentration en radon dans l’air est variable d’un lieu à l’autre. Elle se mesure en Bq/m³ (Becquerel par mètre cube).

- Dans l’air extérieur : Le radon se dilue rapidement et sa concentration moyenne reste généralement faible (Le plus souvent inférieure à une dizaine de Bq/m³).

- Dans des lieux confinés : Tels que les grottes, les mines souterraines mais aussi les bâtiments en général.

- Dans les habitations en particulier : Il peut s’accumuler et atteindre des concentrations élevées atteignant parfois plusieurs milliers de Bq/m³. La campagne de mesures, organisée de 1982 à 2003 par le ministère de la Santé et l’IRSN sur plus de 10 000 bâtiments répartis sur le territoire métropolitain, a permis d’estimer la concentration moyenne en radon dans les habitations. Elle est de 90 Bq/m³ pour l’ensemble de la France avec des disparités importantes d’un département à l’autre et au sein d’un département, d’un bâtiment à un autre. La moyenne s’élève ainsi à 24 Bq/m³ seulement à Paris mais à 264 Bq/m³ en Lozère.

4 - Quelles sont les zones les plus concernées ?...

Les zones les plus concernées correspondent aux formations géologiques naturellement les plus riches en uranium. Elles sont localisées sur les grands massifs granitiques (Massif armoricain, Massif central, Corse, Vosges, etc…) ainsi que sur certains grès et schistes noirs. À partir de la connaissance de la géologie de la France, l’IRSN a établi une carte du potentiel radon des sols. Elle permet de déterminer les communes sur lesquelles la présence de radon à des concentrations élevées dans les bâtiments est la plus probable. La connaissance des caractéristiques des formations géologiques sur le territoire rend ainsi possible l’établissement d’une cartographie des zones sur lesquelles la présence de radon à des concentrations élevées dans les bâtiments est la plus probable. Ce travail a été réalisé par l’IRSN à la demande de l'Autorité de Sûreté Nucléaire et a permis d’établir une cartographie du potentiel radon des formations géologiques du territoire métropolitain et de l'Outre-Mer.

5 - Quel est le potentiel de radon sur ma commune ?...

A la demande de l’Autorité de Sûreté Nucléaire, l'IRSN a réalisé une cartographie qui permet de connaître le potentiel radon des communes. 

6 - Comment le radon peut-il s’infiltrer et s’accumuler dans mon habitation ?...

Le radon présent dans un bâtiment provient essentiellement du sol et dans une moindre mesure des matériaux de construction et de l’eau de distribution. La concentration du radon dans l’air d’une habitation dépend ainsi des caractéristiques du sol mais aussi du bâtiment et de sa ventilation. Elle varie également selon les habitudes de ses occupants en matière d’aération et de chauffage. Les parties directement en contact avec le sol (Cave, vide sanitaire, planchers du niveau le plus bas, etc…) sont celles à travers lesquelles le radon entre dans le bâtiment avant de gagner les pièces habitées. L’infiltration du radon est facilitée par la présence de fissures, le passage de canalisation à travers les dalles et les planchers, etc… Le radon, qui s'accumule dans les sous-sols et les vides sanitaires, entre dans les maisons par différentes voies : fissures, passage des canalisations... Le renouvellement d’air est également un paramètre important. Au cours de la journée, la présence de radon dans une pièce varie ainsi en fonction de l’ouverture des portes et fenêtres. La concentration en radon sera d’autant plus élevée que l’habitation est confinée et mal ventilée.

7 - Quel risque pour ma santé ?...

À long terme, l’inhalation de radon conduit à augmenter le risque de développer un cancer du poumon. Cette augmentation est proportionnelle à l’exposition cumulée tout au long de sa vie. Pour un lieu donné, l’exposition reçue dépend à la fois de la concentration en radon et du temps passé. Estimer le risque auquel vous êtes soumis dans votre habitation nécessite ainsi de connaître les concentrations en radon dans les pièces dans lesquelles vous séjournez le plus longtemps. Pour une même exposition au radon, le risque de développer un cancer du poumon est nettement plus élevé pour un fumeur que pour un non-fumeur : environ 20 fois plus à exposition au radon égale.

8 - Comment connaître la concentration en radon dans mon habitation ?...

La seule manière de connaître la concentration en radon dans votre habitation est d’effectuer des mesures à l’aide de détecteurs (Dosimètres radon) que vous placez vous-même. Pour que les résultats obtenus soient représentatifs des concentrations moyennes auxquelles vous êtes exposées dans votre habitation, les mesures doivent être effectuées dans les pièces les plus régulièrement occupées (pendant la journée mais également la nuit), sur une durée de plusieurs semaines et de préférence pendant une période de chauffage (saison d’hiver).

9 - À partir de quelle concentration est-il nécessaire d’agir ?...

En France, il n’existe actuellement pas de limite réglementaire applicable aux habitations. Sur la base des recommandations de l’Organisation mondiale de la santé, la Commission européenne a retenu la valeur de 300 Bq/m³ en moyenne annuelle comme valeur de référence en dessous de laquelle il convient de se situer. Lorsque les résultats de mesure dépassent 300 Bq/m³, il est ainsi nécessaire de réduire les concentrations en radon. Le risque étant d’autant plus faible que la concentration est basse, il est, de manière générale, pertinent de chercher à réduire les concentrations en radon aussi bas que possible quel que soit le niveau mesuré. C’est en particulier vrai pour les pièces dans lesquelles vous séjournez sur des durées importantes.

10 - Comment réduire mon exposition ?...

Des solutions existent pour réduire significativement la concentration en radon dans les habitations. Elles reposent sur deux types d’actions :

1) - Eliminer le radon présent dans le bâtiment en améliorant le renouvellement de l’air intérieur (Renforcement de l’aération naturelle ou mise en place d’une ventilation mécanique adaptée) ;

2) - Limiter l’entrée du radon en renforçant l’étanchéité entre le sol et le bâtiment (colmatage des fissures et des passages de canalisations à l’aide de colles silicone ou de ciment, pose d’une membrane sur une couche de gravillons recouverte d’une dalle en béton, etc.). L’efficacité de ces mesures peut être renforcée par la mise en surpression de l’espace habité ou la mise en dépression des parties basses du bâtiment (sous-sol ou vide sanitaire lorsqu’ils existent), voire du sol lui-même.

 

Les solutions les plus efficaces peuvent nécessiter de combiner les deux types d’actions. L’efficacité d’une technique de réduction doit être vérifiée après sa mise en œuvre en effectuant de nouvelles mesures de concentration en radon. En conséquence, l'intégration pratique du radon dans l'IAL et l'ERNMT ne sera effective qu'à partir de début 2018.

CREER UNE SCI... TRANSMETTRE SON PATRIMOINE FAMILIAL

Cette structure permet de loger tout ou partie de vos actifs immobiliers afin d’éviter l’indivision. Vous êtes libre de choisir le locataire, faire de gros travaux et même de vendre le bien. Ce n’est pas le cas avec une indivision, où la plupart des actes de gestion nécessitent d’obtenir la majorité des deux tiers des associés. La SCI est avant tout un outil juridique qui dissocie pouvoir et propriété. La société civile immobilière associe au moins deux personnes, associées. En créant une SCI, chacun des associés reçoit des parts sociales en contrepartie de son apport. Chaque associé est propriétaire de parts de la SCI, qui détient le patrimoine immobilier. Pour constituer une SCI, il n'y a aucun critère de capital social minimum.

Créer une Société Civile Immobilière (SCI) peut avoir plusieurs objectifs

Anticiper la transmission de son patrimoine

Protéger son concubin en cas de décès

Ou encore prévenir d’éventuels conflits entre héritiers

Pour créer une SCI, il suffit de

Rédiger les statuts par acte sous seing privé ou par acte notarié, puis de les signer

Enregistrer les statuts de la SCI au centre des impôts

Publier la constitution de la société dans un journal d'annonces légales

Procéder à l'immatriculation de la société

Le tribunal de commerce inscrit la SCI au Registre du commerce et des sociétés. Pour ce faire, la SCI doit avoir réalisé les démarches précédentes

Une fois les documents demandés par le tribunal fournis, la SCI se verra remettre son K-bis.

Tout l’intérêt de la constitution d’une SCI est de faire « du sur-mesure » et d’adapter ses statuts à chaque situation. Une fois la SCI créée, la nomination d'un gérant est nécessaire. Le gérant de la SCI immobilière veille également à la préparation de la comptabilité de la SCI, qui sera par la suite utilisée pour faire approuver les comptes par les associés et servira à établir l'imposition de chacun.

La SCI ne peut pas avoir un but commercial 

On ne peut pas acheter des biens pour les revendre immédiatement en vue d'en tirer profit. A ce titre, une SCI ne peut « louer meublé » car les bénéfices d'une location meublée sont considérés fiscalement comme des bénéfices commerciaux.

LES MERULES UN CHAMPIGNON INDIGESTE POUR LES PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER

Me Cyril SABATIE nous livre son analyse sur la réglementation concernant le mérule (champignon du bois) car il y a du changement depuis le 8 juin 2017 ! Le mérule est un champignon du bois qui se trouve partout à l’état inactif. Dès que les conditions de son développement sont réunies, il peut provoquer des désordres structurels graves dans les bâtiments et logements. On l’appelle aussi « mérule des maisons » ou « cancer du bâtiment ».

Son développement dans les bâtiments, singulièrement dans certaines régions plus humides du littoral français, le rend dévastateur. Son processus d’éradication est parfois long et compliqué, il peut parfois durer sur plusieurs mois si l’infestation est déjà importante. Partant, ce risque doit être apprécié et anticipé par les professionnels de l’immobilier et singulièrement par les professionnels de la transaction immobilière.

Déclaration en mairie et diagnostic mérule

Le ministère du Logement et de la Ville et l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) ont fait paraître en avril 2006 un guide pratique de recommandations destiné à la prévention et à la lutte contre les mérules dans l’habitat. Le législateur, ayant par la suite pris la mesure du fléau dans certaines régions a introduit, via la loi dite « Alur » du 24 mars 2014 (article 76), des dispositions spécifiques concernant l’immobilier. Désormais l’article L. 133-7 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) oblige ainsi l’occupant d’un immeuble infesté à déclarer en mairie la présence de ce champignon dès qu’il en a connaissance.

Le locataire qui constate des traces de mérule dans son logement doit également en avertir les services municipaux. A défaut d’occupant, la déclaration incombe au propriétaire des lieux infestés. Si le mérule fait son apparition dans les parties communes d’un immeuble relevant de la loi régissant la copropriété des immeubles bâtis (du 10 juillet 1965), c’est au syndicat des copropriétaires (et à son syndic) qu’il incombe de respecter l’obligation d’information (et d’éradication par la suite). En cas de vente immobilière, l’article L. 133-9 du CCH quant à lui impose au vendeur la réalisation d’un état relatif à la présence de mérule pour tout ou partie d’un immeuble bâti situé dans une zone à risque (zone préfectorale délimitée en application de l’article L. 133-8 du CCH). Cet état figure dans le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente (dans les conditions de l’article L. 271-4 du CCH).

De la responsabilité du professionnel de l’immobilier

Avant l’entrée en vigueur des dispositions précitées, et en l’absence d’obligation légale de diagnostic, la responsabilité des professionnels de l’immobilier et notaires était tout de même retenue dans certains contextes.

A titre d’exemple : « La cour d’appel de Rennes dans une décision du 1er février 2007 avait pu juger que l’agent immobilier, en sa qualité de négociateur et d’intermédiaire, était tenu d’un devoir de conseil eu égard au risque Mérule et engageait sa responsabilité en cas de défaut d’information ».

Dans cette affaire le professionnel n’avait fait qu’annexer à l’acte une facture attestant de la présence d’un traitement antérieur. La cour d’appel avait considéré que cette facture ne constituait pas une information suffisante pour des non-professionnels. Selon les magistrats, après avoir constaté le traitement antérieur, l’agent immobilier aurait dû préconiser un diagnostic.

Autre illustration : « La cour d’appel de Caen dans un arrêt du 29 janvier 2013 (n°10-03293) avait retenu la responsabilité d’un notaire à l’égard de vendeurs pour ne pas avoir inséré dans l’acte de vente la clause d’usage exonérant le vendeur de la garantie des vices cachés… »

Dans cette affaire, la vente était résolue à la demande des acquéreurs suite à une présence importante de mérule. Les vendeurs redevenus propriétaires étaient donc contraints de faire les travaux d’éradication du champignon et surtout de régler les honoraires de l’intermédiaire immobilier.

Plus récemment un arrêt de la cour d’appel de Bourges du 8 juin 2017 n°16-0107 a prononcé la nullité d’une promesse de vente au motif que le bien objet de la promesse avait été frappé d’un arrêté de péril pour cause de mérule (traité et levé 4 mois auparavant). Pour la cour d’appel le fait que les vendeurs n’aient pas indiqué à l’acheteuse l’existence de cet ancien arrêté de péril et la présence de mérules par le passé constitue ni plus ni moins qu’un dol !

 

Rappelons toutefois que le professionnel de l’immobilier n’est pas un professionnel du bâtiment ou de la construction

Son obligation d’information, de renseignement et de conseil s’arrête à ce qui est décelable par son propre examen minutieux des lieux et ne comprend pas les vices cachés non vérifiables, selon la Cour de cassation (1èrech. civile 16 janvier 2007, n° 04-12908). Dans cette affaire, le diagnostic mérule réalisé dans la maison vendue n’a pu être effectué qu’après des sondages destructifs. L’agent immobilier qui avait ainsi négocié la vente d’une maison infestée par le mérule n’engageait pas sa responsabilité puisque ce vice n’était pas apparent (confirmé par Cass. civ. 3ème 8 avril 2014 n° 09-72747).

DIAGNOSTICS IMMOBILIERS

OBLIGATOIRES POUR LA LOCATION

Pour louer un logement vide ou meublé, le propriétaire-bailleur doit au moins annexer au bail deux diagnostics : L'état des risques (ERNMT) et la performance énergétique (DPE). S'ajoutent ensuite le diagnostic plomb (CREP) pour un logement construit avant 1949 et les diagnostics électricité et gaz si l'installation a plus de 15 ans ainsi que le diagnostic amiante (DAPP) pour un appartement construit avant 1997. Par ailleurs, certaines informations doivent être fournies au locataire, comme la surface habitable. Explications.

Si les ventes immobilières sont depuis longtemps concernées par les diagnostics, les locations d'habitation le sont aujourd'hui également. A ce jour, jusqu'à cinq diagnostics sont à remettre au locataire lors de la signature du contrat. Au-delà de ces diagnostics, certaines informations doivent être communiquées au locataire au stade de la conclusion du contrat.

Le respect de ces obligations, puisqu'il s'agit bien d'obligations, permet de louer sereinement et d'éviter d'inutiles litiges avec le locataire. Voici les règles aujourd'hui en vigueur, après les modifications des lois dites « Alur » de mars 2014 et « Macron » d'août 2015.

AGENCE IMMOBILIERE

AFFICHAGE HONORAIRES

Honoraires - charge vendeur et acquéreur…depuis l’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière.

Expliquons les choses simplement avec un exemple ;

1 maison qui a une valeur marchande de 300 000 €. On peut prendre ce bien à la vente, avec des honoraires charge vendeur ou charge acquéreur, de 5% du prix de vente ou « incluant les honoraires » si charge acquéreur.

- Honoraires charge vendeur : Sur le mandat, le prix de vente sera de 300 000 €. Il sera précisé « honoraires à la charge du vendeur » 15 000 €, mais non « honoraires inclus ». En publicité également : 300 000 €, en précisant « honoraires charge vendeur ». La mention « FAI » est à proscrire.

- Honoraires charge acquéreur : Sur le mandat, le prix de vente sera de 285 000 €. Il sera précisé honoraires à la charge de l’acquéreur, 15 000 €. En publicité il faudra indiquer : 300 000 € honoraires inclus, 285 000 € hors honoraires, honoraires 5,3 %. Le pourcentage d’honoraires à afficher se calcule en effet sur le prix, non sur le prix plus les honoraires, c’est pourquoi on a un peu plus de 5 % au final !

Pourquoi tant d’incompréhension autour de cet arrêté ?

Parce qu’il est très mal rédigé. Le but du rédacteur était d’empêcher l’usage de la mention « FAI » ou « honoraires inclus » lorsque les honoraires sont à la charge du vendeur. Et surtout d’empêcher le « basculement » des honoraires initialement prévus à la charge du vendeur, à l’acquéreur. La phrase « Le prix de vente ne peut en aucun cas inclure la part des honoraires à la charge du vendeur ; Qui poursuit cet objectif est très maladroite et a conduit une bonne partie de la profession à s’interroger sur son sens. Eh bien elle n’en a aucun, ou plutôt elle contient un contresens, puisque de toute façon il n’y a pas d’honoraires dans un prix, quand ils sont charge vendeur. L’acquéreur n’achète pas des honoraires, mais une maison.

Une Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DDCCRF) précise ;

« L’objectif de cette mention est d’endiguer le phénomène de basculement des honoraires constaté depuis l’entrée en vigueur de l’article 6-1 de la loi Hoguet. Ainsi, dès le stade de l’annonce, le professionnel s’engage sur les modalités de répartition de ses honoraires telles que prévues dans le mandat de vente. »

Et d’expliquer ensuite que les honoraires peuvent rester économiquement dans le prix mais pas juridiquement. Encore heureux qu’on n’interdise pas au vendeur de prélever sur le prix de vente pour payer l’agence ! Il aurait mieux valu écrire par exemple : « Lorsque les honoraires sont à la charge du vendeur, toute mention tendant à laisser croire que le prix de vente contient des honoraires est à proscrire ». Conformément à la position de la Cour de cassation pour qui la mention FAI ou « honoraires inclus » signifie que les honoraires sont « nécessairement » à la charge de l’acquéreur : il ne peut donc y avoir d'  « honoraires inclus” à la charge du vendeur ».

La mention « Le prix de vente du bien objet de la publicité. Le cas échéant, ce prix comprend obligatoirement la part des honoraires du professionnel à la charge de l’acquéreur » est également très maladroite. Soit le prix est un prix de vente et il ne contient pas d’honoraires, soit il contient les honoraires et il s’agit alors d’un prix « total à payer » par exemple, pas d’un prix « de vente ».

Bref la rédaction de cet arrêté a été bâclée.

Mais ce n’est pas tout…

Le prix de vente du bien doit désormais systématiquement figurer sur l’annonce. La DDCCRF précise : « Seuls les biens de prestige pourront, selon les circonstances locales, continuer à bénéficier d’une tolérance administrative et afficher une mention du type « prix : nous consulter ». En effet, il est possible de considérer que les consommateurs auxquels sont destinés de tels biens sont suffisamment avertis, voire susceptibles d’être eux-mêmes assistés par des professionnels. Eh bien voici de quoi nous mettre dans une insécurité juridique totale. A partir de quel prix pourra-t-on considérer qu’on est dans la « tolérance administrative » ? N’aurait-il pas été plus simple de fixer un seuil ?...

L’AEROVOLTAIQUE

Un panneau solaire qui produit de l'électricité, du chauffage et de l'eau chaude sanitaire (ECS), tout en assurant la ventilation, été comme hiver, sans avoir besoin de changer son système de cumulus : impossible ? Pas pour SCTD Industries, qui a développé sa solution maison Solar-Clean. Denis Leturgie, son inventeur, nous en dévoile les secrets.Tout en mettant au point son méthaniseur domestique qui transforme les déchets ménagers en électricité, il a poursuivi, en parallèle, le développement d'un autre système de production d'énergie renouvelable. Nommée "Solar-Clean", cette invention revendique d'être une solution 4 en 1, qui fournit à la fois de l'électricité, de l'eau chaude, de la chaleur et assure la ventilation. La société SCTD planche donc sur la question pendant plusieurs années, avec l'élaboration de plusieurs prototypes, pour aboutir à un système dont la logique est différente de celle de l'aérovoltaïque classique. Denis Leturgie nous dévoile : "L'air n'est pas aspiré à l'extérieur, où il est potentiellement très froid, mais à l'intérieur, là où il est déjà tempéré. La température extérieure influence donc très peu la performance du système et permet de se dispenser d'un 'booster' qui consomme plus de 2.000 W. Même s'il fait -10 °C dehors, les 400 W de la résistance intégrée à la buse de ventilation suffisent". Mais quel est exactement le principe de fonctionnement ? L'entreprise explique être partie d'un panneau solaire classique et avoir créé un caisson isolé peu épais, destiné à récupérer la chaleur des capteurs photovoltaïques. "Nous avons intégré les sondes, développé le cheminement d'air, l'aspiration… La lame d'air prend la quasi-totalité du caisson, tandis que la production d'eau chaude sanitaire est intégrée par le biais d'un serpentin suspendu à l'intérieur, collé à la feutrine du panneau, afin de récupérer la chaleur", poursuit-il.

Un montage facilité et un rendement accru

Il en résulte un capteur polyvalent qui développe une puissance électrique de 300 Wc et une puissance calorifique d'environ 3.000 W. L'entreprise a travaillé avec un thermicien afin d'obtenir un système qui ne souffle jamais d'air de chauffage inférieur à 30 °C : "Car on perd entre 8 et 10 °C en air pulsé, et un air soufflé à 20 °C donne l'impression à l'utilisateur d'être froid". Et la solution Solar-Clean valorise doublement cette chaleur, à la fois en assurant prioritairement le chauffage en hiver et en assurant plutôt la production d'eau chaude en été. Denis Leturgie assure : "Le système est adapté à toutes les zones climatiques, même si le rendement de production ECS est meilleur dans le Sud. Et il se greffe sur n'importe quelle installation de cumulus, sans changement, juste avec des modifications de tuyauterie". 

Mais que se passe-t-il l'hiver en cas de gel ? Ou de besoin soudain d'une plus grande quantité d'eau chaude la nuit ?

"Il y a une protection contre le gel avec une vidange automatique du système. Pour l'été, le caisson et les composants sont résistants aux hautes températures. Et le système est automatisé, pilotable grâce à un thermostat digital". Quant à un éventuel problème d'eau dans le capteur photovoltaïque, le spécialiste nous explique : "L'échangeur est d'un seul bloc, afin d'éviter ce risque. Et le caisson dispose de sorties de condensation sous le panneau". Selon son concepteur, un panneau permet de chauffer de 20 à 50 m², suivant le niveau d'isolation du bâti. Bien adapté aux toitures en surimposition, il est également possible de l'installer en façade, et de monter des panneaux en parallèle, afin de séparer les zones de chauffage de l'habitation.

ATTENTION AUX FISSURES ET A L’EAU SUR LES BALCONS

Si les accidents restent rarissimes, les pathologies de matériaux ou de structure sur les balcons méritent une attention toute particulière. Mélina Démure, chef du service Diagnostic, Pathologie et Structure de l'agence lyonnaise de Ginger CEBTP, nous en dit plus sur les problèmes les plus fréquemment rencontrés.

En octobre 2016, un fait d'hiver tragique a malheureusement mis à la lumière du jour les soucis techniques rencontrés par les balcons. A Angers, une fête avait tourné au drame lorsqu'un balcon s'était effondré sous le poids de plusieurs personnes. Suite à cet accident, de nombreuses copropriétés ont diligenté des expertises, notamment auprès de Ginger CEBTP. Pour y parvenir, les spécialistes utilisent plusieurs méthodologies distinctes, de la plus simple à la plus invasive : « Tout d'abord il y a l'inspection visuelle. Les désordres constatés qui peuvent trahir des problèmes structurels sont le fléchissement de la dalle, l'apparition de fissures longitudinales à la façade, ou encore le fait qu'un garde-corps béton se désolidarise". Les experts peuvent également ausculter les éléments structurels. Mélina Démure poursuit : "C'est une méthode non destructive. On recourt à l'électromagnétisme pour détecter les armatures et à des études utilisant la vitesse de propagation du son dans le matériau pour étudier sa densité. Voire à une technologie radar afin de rechercher des hétérogénéités ». L'étape suivante, celle du sondage, imposera de réaliser des micro-percements de quelques centimètres, afin d'évaluer l'état des armatures métalliques au cœur du béton et de déterminer leurs diamètres, profils et leur état de corrosion. Enfin, dernière technique dans leur arsenal, le prélèvement par carottage ou forage, permettant de recueillir des échantillons du matériau afin de les soumettre en laboratoire à des tests de résistance physique ou des analyses chimiques.

L'eau de pluie, l'ennemie de l'armature métallique

« Les différentes pathologies constatées peuvent être liées à des formulations du béton qui ne sont pas forcément bonnes au départ du projet. Au fil du temps, il peut se déliter. Mais des soucis peuvent également être liés à un problème de mise en œuvre sur le chantier même, avec un mauvais positionnement des armatures dans la dalle ou un décoffrage prématuré de cette dernière. Le béton armé ne présente alors pas ses caractéristiques optimales ». Les signes avant-coureurs peuvent être discrets, mais il est recommandé de faire attention lors de l'apparition de fissures. Elles facilitent le passage d'eau dans la structure ce qui entraîne un phénomène de corrosion des armatures métalliques. « Ces infiltrations sont insidieuses », prévient-elle. Des signes de stagnation d'eau contre la façade sont des éléments à surveiller, ainsi qu'une éventuelle surcharge de la plateforme qui doit être suffisamment dimensionnée pour des surcharges ponctuelles telles que des bacs jardinières de dimensions importantes.

Les traces de rouille visibles en surface peuvent être révélatrices mais n'indiquent pas forcément un risque structurel pour l'ensemble du balcon. « Des épaufrures en nez de dalle sont souvent observées, et induisent des éclats de béton, qui ne sont pas dangereux pour la stabilité de l'ensemble mais pour les personnes qui sont exposées à leur chute », relate l'experte. Selon elle, « ces problématiques de balcons sont assez constantes en nombre et parfois insuffisamment connues par les gestionnaires de patrimoine, mais seuls les assureurs pourraient dire si la sinistralité évolue, car de notre côté, nous ne sommes sollicités qu'en cas de désordre ». En tout, une dizaine d'expertises seraient réalisées chaque année par la seule agence lyonnaise de Ginger CEBTP.

« Certains balcons sont plus sujets que d'autres aux problèmes, comme ceux des derniers étages, plus exposés à la pluie. Certains modes constructifs sont également plus délicats, comme la dalle brute qui protège moins le béton du risque d'infiltrations au droit des armatures que la dalle avec revêtement d'étanchéité et forme de pente ». Concernant les autres modes constructifs, qui n'utilisent pas forcément du béton, la spécialiste nous précise que l'attention devra se porter sur le choix du matériau (bois ou métal), sur la nature des ancrages, la qualité des assemblages et le dimensionnement des pièces. Dans tous les cas, les experts rédigent des constatations et formulent des recommandations aux maîtres d'ouvrages qui peuvent aller jusqu'à la démolition-reconstruction du balcon, en cas de danger avéré.

LA SUSPENSION SANS FRAIS D’UN PRET IMMOBILIER EN VEFA

Un particulier achète « sur plans », en état futur d’achèvement  (VEFA), un appartement, que ce soit pour y vivre ou pour le louer, dans le cadre d’un investissement locatif, souvent associé à un mécanisme de défiscalisation. Malgré toutes les assurances reçues, les promesses faites, l’appartement n’est pas livré dans le délai prévu, voire jamais livré.

 

Les enjeux

Dans une telle situation, l’acquéreur est néanmoins obligé de commencer à rembourser la banque qui lui a prêté pour financer l’acquisition. Même si on lui a vendu un « package » incluant la vente, le prêt, voire la gestion locative, chaque opération est juridiquement distincte des autres. Par conséquent, le retard de livraison ou l’absence de livraison de l’appartement n’autorise pas de facto l’acquéreur à suspendre le remboursement de son prêt. Et ce, quelle que soit l’ampleur des difficultés financières auxquelles il doit faire face… L’on ne peut se faire justice à soi-même.

Les solutions

L’acquéreur emprunteur devra donc soit négocier avec sa banque une suspension des remboursements (suspension « amiable »), soit demander au juge qu’il ordonne cette suspension (suspension « judiciaire »). Pour bien choisir l’une ou l’autre des solutions, il faut en mesurer les avantages et les inconvénients respectifs :

 

SUSPENSION « amiable »

DETAIL

SUSPENSION « judiciaire »

Quelques semaines

Délai pour obtenir la suspension

Quelques mois

100% si elle est prévue au contrat de prêt

Selon le « bon vouloir » du banquier si la suspension n’est pas prévue au contrat ou lorsque le délai prévu a été épuisé

Probabilités d’obtenir la suspension

Très bonnes si la demande est formulée en respectant les conditions fixées par la Cour de cassation et en utilisant la procédure adéquate

2 ans au maximum en règle générale

Durée de la suspension

Jusqu’à la fin du contentieux avec le promoteur

Intérêts et frais

Coût

Honoraires d’avocat et frais d’huissier à prévoir

 

Ainsi, si la suspension « judiciaire » est plus « complexe » dans sa mise en œuvre, elle présente l’énorme avantage de ne pas être limitée dans le temps. Le Juge ordonne en effet la suspension des remboursements jusqu’à ce qu’une solution intervienne dans le litige qui oppose l’acquéreur au promoteur.

Cette suspension « judiciaire », qui s’impose donc à la banque, ne donnera pas lieu :

- Ni au paiement de frais, intérêts et accessoires à l’exception de l’assurance emprunteur ;

- Ni à une inscription au fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers.

DIFFERENCES ENTRE LES NORMES :

BBC - Maison à énergie positive - HQE - RT2005 - RT2012 - RT2015 et RT2020 ou maison passive…?

Le Bâtiment Basse Consommation (BBC)

L’appellation « Bâtiments Basse Consommation » est en fait un label inclus dans la réglementation thermique 2005 pour les constructions neuves. Ce label a été réalisé à partir des valeurs du référentiel de l’association « Effinergie ». Il s’agit d’un niveau de performance énergétique qui préconise une consommation primaire de 50 kWh/m²/an (La consommation est toutefois pondérée en fonction des zones climatiques et de l’altitude du terrain). Puisque la RT 2012 a remplacé la RT 2005 depuis le 1er janvier 2013, les 5 niveaux d’exigence dont le label BBC ont disparu. D’autant plus que la RT 2012 impose comme standard obligatoire une consommation de 50 kWh/m²/an pour tous les bâtiments.

La maison à énergie positive

Une maison à énergie positive est une maison qui produit plus d’énergie qu’elle n’en consomme. Elle est donc particulièrement bien isolée afin de diminuer la consommation d’énergie de chauffage. Elle est orientée de manière efficace pour profiter des apports du soleil en hiver. Les eaux pluviales sont également récupérées. Evidemment, elle profite au maximum des énergies renouvelables et gratuites. Par exemple, elle a un chauffe-eau solaire pour la production d’eau chaude sanitaire. Par rapport à la maison passive, elle possède en plus des équipements de production d’énergie tels que la pompe à chaleur géothermique, les capteurs photovoltaïques ou encore les capteurs solaires thermiques. L’excédent d’énergie produite peut être revendu aux bâtiments voisins ou aux réseaux publics ou privés.

Le « bâtiment énergie positive », soit BEPOS, est la référence de la prochaine réglementation 2020 qui sera applicable pour toutes les constructions neuves. Actuellement, la RT 2012 impose une maîtrise de l’énergie via la limitation de cinq usages : le chauffage, la climatisation, l’éclairage, l’eau chaude sanitaire et les auxiliaires. En plus de ces derniers, le BEPOS prendra également en compte les autres usages que sont la télévision, les appareils ménagers, l’ordinateur ainsi que l’impact carbone de la construction.

Le bâtiment HQE

HQE est l’abréviation de Haute Qualité Environnementale. Une maison HQE a deux objectifs à atteindre : Limiter les impacts de la construction sur l’environnement et assurer aux habitants de la maison un environnement intérieur sain et confortable. Il s’agit d’une démarche globale faisant appel à une approche multicritères.

- L’éco construction : Relation harmonieuse des bâtiments avec leur environnement immédiat, choix intégré des procédés et produits de construction, chantier à faibles nuisances

- L’éco-gestion : Gestion de l’énergie, de l’eau, des déchets d’activités, entretien et maintenance

- Le confort : Confort hygrothermique, acoustique, visuel et olfactif

- La santé : Conditions sanitaires, qualité de l’air et de l’eau

La Réglementation Thermique 2005, applicable aux permis de construire déposés du 1er septembre 2006 au 31 décembre 2012, était un premier pas vers l’objectif de réduction par 4 des consommations d’énergie et des émissions de CO2 des bâtiments neufs à l’horizon 2050. Elle est aujourd’hui remplacée par la RT Grenelle Environnement 2012 (RT 2012), plus exigeante en termes d’éco-conception du bâtiment et d’économies d’énergie.

La RT 2005 concerne tous les bâtiments dont le permis de construire a été déposé entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2012. Elle est remplacée par la RT 2012 pour tous les bâtiments neufs dont le permis de construire est déposé à compter du 1er janvier 2013.

Norme RT 2012

La Réglementation Thermique 2012 (RT 2012) est une vraie avancée par rapport à la RT 2005 à laquelle elle fait suite. Effectivement, quand la RT 2005 acceptait une consommation énergétique de 250 kWh/m²/an, la RT 2012 impose un maximum de 50 kWh/m²/an, soit cinq fois moins (l’équivalent du label BBC de la RT 2005). Depuis le 1er janvier 2013, elle est obligatoire pour les projets individuels de construction neuve.

Une maison RT 2012 respecte trois exigences relatives à la performance du bâtiment :

- L’efficacité énergétique correspondant aux besoins bioclimatiques du bâti

- La consommation énergétique du bâtiment modulée en fonction de différents critères

- Le confort en été grâce à des techniques de rafraîchissement

Quels sont les principes de la RT 2015 ?

La nouvelle norme isolation a pour objectif d’aller au-delà des propositions de la norme de 2012 et de celles qui l’ont précédé tout en conduisant davantage vers une meilleure restriction en matière d’utilisation d’énergie. Cette norme préconise en effet que la consommation d’énergie dans les bâtiments neufs n’excède plus de 30 kWh/m²/an. A cet effet, les règles d’isolation doivent être rigoureusement suivies afin d’éviter que les coûts d’entretien à la longue ne soient élevés. La Réglementation thermique 2015 a également le mérite d’instaurer un label écologique. Pour obtenir ce label BBC il faut respecter certains critères. Les constructeurs sont alors invités à prendre des mesures plus rigoureuses. Il s’agit entre autres de l’intégration de l’électricité photovoltaïque ou du choix des avantages hygrothermiques du bois. Les exigences de la Réglementation thermique 2015 visent toutes à amener les générations présentes et futures à adopter un comportement plus responsable en matière d’économie d’énergie.

Depuis le 1er janvier 2015, la RT 2012 a subi quelques modifications. En effet, l’arrêté du 11 décembre 2014 définit des ajustements de la RT 2012, suite à des retours d’expériences sur des exigences difficiles voire impossible à atteindre. C’est notamment le cas pour les petits logements ou les bâtiments atypiques pour lesquels l’application de la RT 2012 était un vrai casse-tête. L’année 2015 n’aura donc pas sa propre réglementation thermique comme il était prévu initialement, mais seulement une version simplifiée de la RT 2012.

1) - La SRT remplace la SHONRT                                                                                                                 

La RT 2012 introduisait la SHONRT (Surface Hors Œuvre Nette au sens de la RT), elle est désormais remplacée par la SRT (Surface thermique au sens de la RT). Il s’agit seulement d’un changement d’appellation puisque son calcul reste le même. Cette surface correspond à la somme des surfaces horizontales de chaque étage, avec nu des murs et déduction des combles et sous-sols non aménageables ou non aménagés, des toitures terrasses, des vérandas non chauffées, des balcons, des loggias ainsi que des pièces réservées au stationnement de véhicules.

2) - La RT 2012 ne s’applique plus aux petites constructions

Certains bâtiments ne sont plus soumis à la RT 2012. C’est le cas des constructions et extensions ayant une surface SRT et une surface de plancher inférieures à 50m². Ces logements sont désormais soumis à la RT existant par élément du 3 mai 2007, qui définit des performances minimales pour chaque élément d’isolation, de chauffage, de production d’eau chaude ou de ventilation.

3) - Certaines extensions sortent du cadre de la RT 2012

Concernant les extensions de maisons individuelles, trois cas se distinguent :

- Si la surface de l’extension est inférieure à 50m² : La RT existant par élément de 2007 s’applique.

- Si la surface de l’extension est comprise entre 50 et 100m² : Une RT2012 intermédiaire est appliquée.  

- Dans cette norme, seul le calcul de Bbio (Besoin Bioclimatique) doit être effectué pour prendre en compte l’éclairage naturel, l’ouverture des baies et le système de régulation pièce par pièce. Le Cep (Consommation d’Energie Primaire) n’est plus nécessaire et seule l’isolation est étudiée. Et enfin, le recours aux énergies renouvelables devient facultatif pour l’extension, tout comme le test d’étanchéité à l’air.

Si la surface de l’extension est supérieure à 100m² : la RT2012 complète reste la norme à respecter.

Pour les extensions de bâtiments collectifs, si la surface est inférieure soit à 50m², soit à 150m² et à 30 % de la SRT des locaux existants, c’est la RT par élément du 3 mai 2007 qui s’applique.

NOTA : A qui s'applique la RT par élément du 3 mai 2007 ?

Les bâtiments existants résidentiels et non résidentiels sont concernés par ces dispositions, à l'exception de ceux soumis aux mesures concernant les rénovations lourdes. Ces obligations s'appliquent :

- Aux bâtiments de moins de 1000 m², quels que soit l'importance des travaux portant sur la thermique entrepris ;

- Aux bâtiments de moins de 1000 m² qui font l'objet de travaux de rénovation plus légers (qui ne reprennent pas l'ensemble des postes susceptibles d'améliorer la performance énergétique).

- Elle s'applique également à tous les bâtiments construits avant 1948.

Quelles sont les exigences à respecter ? Lorsqu'un maître d'ouvrage décide de remplacer/installer un élément d'isolation, un équipement de chauffage, de production d'eau chaude, de refroidissement, de ventilation ou un équipement d'éclairage (ce dernier poste ne concerne que les bâtiments tertiaires), il doit installer des produits de performance supérieure aux caractéristiques minimales mentionnées dans l'arrêté du 3 mai 2007. Les exigences ont pour ambition de cibler les techniques performantes tout en tenant compte des contraintes de l'occupant, ce qui permettra, en intervenant sur suffisamment d'éléments, d'améliorer significativement la performance énergétique du bâtiment dans son ensemble. Pour chaque élément susceptible d'être installé ou changé, l'arrêté du 3 mai 2007 donne le critère de performance exigé pour le produit.

Les exigences sur les surfaces vitrées des logements d’habitation ont été revues à la baisse. La RT 2012 indiquait que la somme des surfaces de baies vitrées devait être supérieure à 1/6 de la surface habitable. Cet objectif visait à garantir à l’occupant un accès à l’éclairage naturel suffisant pour diminuer ses consommations d’énergie pour le chauffage. Cette exigence était cependant difficile à obtenir pour certaines configurations de logements collectifs ayant peu de façade disponible et pour les petits logements de type logements étudiants. Deux critères ont donc été ajoutés pour prendre en compte ces cas particuliers :

- Si la surface de façade disponible est inférieure à la moitié de la surface habitable du bâtiment, alors la surface totale des fenêtres doit être supérieure ou égale au tiers de la surface de façade disponible.

- Si la surface habitable moyenne des logements d’un bâtiment est inférieure à 25m², alors la surface totale des fenêtres doit être supérieure ou égale au tiers de la surface de façade disponible.

Ces nouvelles exigences doivent rendre l’apport des surfaces vitrées pour le chauffage accessible à toutes les habitations, même les plus atypiques et ceux de petite taille.

4) - La dérogation sur le Cep max est prolongée jusqu’en 2018

En 2010, une dérogation à la RT 2012 indiquait que le Cep maximum des logements collectifs était majoré à 57,5kWhep/m²/an au lieu des 50kWhep/m²/an fixés au départ et ceci jusqu’au 1er janvier 2015. Cette hausse est finalement prolongée jusqu’au 1er janvier 2018 pour les logements collectifs car le seuil des 50kWhep/m²/an semble difficilement atteignable (Le Cep max représente la quantité d’énergie primaire maximale que doit consommer un bâtiment). Il dépend en général du type de bâtiment et de sa localisation géographique.

5) - Le suivi « intelligent » des consommations n’est plus d’actualité

La RT 2012 imposait l’installation d’un compteur d’énergie intelligent pour suivre régulièrement les consommations d’énergie d’un bâtiment. Ce type de compteur n’est désormais plus obligatoire. La mesure de la consommation d’énergie peut être délivrée aux occupants au moins une fois par mois par voie électronique ou postale mais non directement dans le volume habitable.

Toutes ces mesures visent à simplifier la mise en œuvre de la RT 2012 et à la rendre accessible pour tous les bâtiments. Le but de son application n’est pas seulement réglementaire. En effet, l’attestation délivrée pour prouver le respect de ces normes peut être une réelle plus-value pour un logement, puisqu’elle assure une consommation d’énergie primaire raisonnée avec des systèmes énergétiques performants et une exploitation optimale des apports extérieurs gratuits. La réduction des objectifs constitue tout de même un retour en arrière pour l’amélioration énergétique, qui sera peut-être rattrapé par la RT 2020 et les bâtiments à énergie positive qu’elle préconise.

RT 2020 ?

La réglementation thermique 2020 (RT 2020) remplacera l’actuelle RT 2012. Elle sera obligatoire pour toutes les constructions neuves à compter de 2020 et nécessite que la performance énergétique des bâtiments soit ramenée à un niveau passif : C’est-à-dire qu’ils produisent au moins autant d’énergie qu’ils n’en consomment. on parle alors de bâtiments à énergie passive ou positive (Bpos). Alors, quelles sont les exigences de cette nouvelle loi RT 2020 ?

Quelles sont les exigences de la RT 2020 ?

Un bâtiment à énergie passive ou positive doit satisfaire aux exigences suivantes : Consommation de chauffage inférieure à 12 kWhep par m² et par an, grâce à une isolation performante, une bonne conception bioclimatique et une ventilation efficace :

- Consommation totale d’énergie primaire (chauffage, eau chaude sanitaire, éclairage et appareils électriques) inférieure à 100 kWh par m² et par an

- Production d’énergie renouvelable suffisante pour réaliser un bilan énergétique équilibré (passif) ou positif grâce à l’installation de panneaux solaires photovoltaïques, de puits canadien, de poêle à bois ou de ballons thermodynamiques.

L’énergie produite est autoconsommée, ou, s’il y a un surplus, réinjectée dans le réseau local ou national d’énergie. 

ETAT DES LIEUX - A QUOI FAUT-IL FAIRE ATTENTION ?...

L’Etat des lieux a été revu et corrigé dans un décret du 31 mars (Applicable à partir du 1er juin). 3 conseils pour le réussir L'occupation du logement. Le nouveau décret ne change pas fondamentalement les choses concernant l’établissement de l’Etat des lieux d’entrée dans le logement. En plus des informations de base (date d’établissement, localisation, désignation des mandataires…), les relevés individuels d’eau et d’électricité doivent apparaître.

Electricité et chauffage : Un soin particulier doit être apporté concernant l’inspection l’installation électrique (Plafonniers - Prises) et le chauffage (Radiateurs - Etat des fenêtres - Systèmes éventuels d’aération…).

Tuyauterie et plomberie : Il est également indispensable de vérifier l’état général de la plomberie. Pour cela, nul besoin d’un diplôme : Ouvrir tous les robinets du logement permet déjà de constater le niveau d’entartage et d’éventuelles fuites d’eau. L’état des joints, en cuisine et dans la salle de bain, est également à noter (Il est bien spécifié que leur entretien est à la charge du locataire).

Revêtements : Le décret du 31 mars impose aussi une description précise de chaque pièce et partie du logement, notamment de l’état des revêtements au sol, sur les murs et les plafonds. Il est bien spécifié que la description écrite peut s’accompagner d’images : Dessins ou photos, datées et signées par les deux parties, pour bien signaler l’endroit d’éventuelles tâches ou irrégularités sur un revêtement et qui pourront servir d’éléments de comparaison lors de l’état des lieux de sortie.

COMMENT CALCULER LE MONTANT DE LA TAXE D’AMENAGEMENT EN URBANISME

Les autorisations de construire, d’agrandir, de rénover ou d’aménager peuvent générer des taxes et des participations d'urbanisme. 

 

Mode de calcul :

- Surface taxable de la construction x Valeur forfaitaire x Taux

- Surface taxable de la construction = somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des murs de façade, après déduction des vides et trémies correspondant au passage des ascenseurs ou escaliers.

- Valeur forfaitaire au m² de la surface de plancher taxable :

Ce taux est fixé annuellement par décret.

La valeur en 2017 est de :

- 705 €/m² pour la province

- 799 €/m² pour lïle de France

Taux 

Il est composé d’une part communale et d’une part départementale

Part communale : 

Le taux voté par la commune varie de 1 à 5% mais il peut atteindre un maximum de 20% dans les secteurs nécessitant des travaux substantiels d’équipements publics. 

Pour connaître le taux affecté à votre projet, renseignez-vous auprès de la mairie de la commune concernée. 

Part départementale

Le taux ne peut excéder 2,5%.

Taxations spécifiques

Certaines installations ou aménagements sont taxés en fonction d’une valeur spécifique : bassin des piscines (200€/m²), panneaux photovoltaïques au sol (10€/m²), éoliennes d’une hauteur > 12 m (3 000€ l’unité), emplacement de tente, caravane ou mobil-home (3 000€ par emplacement), habitation légère de loisirs (10 000€ par emplacement). Les places de stationnement extérieures à la construction sont taxées en fonction de leur nombre (2 000€ minimum par emplacement).

Pour ces installations ou aménagements, le calcul de la taxe d’aménagement s’établit comme suit 

Surface de l’installation (ou nombre d’emplacements ou d’unités) x Valeur forfaitaire x Taux

Abattements et exonérations de taxe d’aménagement 

Certains projets peuvent bénéficier d’un abattement de 50% sur la valeur forfaitaire (Le calcul sera établi sur la base de 705 € /m², valeur 2015). D’autres sont exonérés de plein droit ou de manière facultative sur délibération des collectivités territoriales.

Exemple de calcul de taxe d’aménagement 

Concernant la construction d’une maison individuelle de 140 m² de surface taxable et comportant 2 places de stationnement extérieures.

Taux communal 5%

Taux départemental 2,5 %

- Calcul de la part communale         

  100 m² x 352,50 € x 5 %    = 1 762,50 € (-50% sur les 100ier  m²)*

  40 x 705,00 € x 5 %            = 1 410,00 €

- Calcul stationnement                      

   2 x 2 000 € x 5 %                =    200,00 €

- Calcul de la part départementale

  100 m² x 352,50 € x 2,5 % =    881,25 € (-50% sur les 100ier  m²)*

   40 m² x 705,00 € x 2,5 %  =    705,00 €

- Calcul stationnement                      

   2 x 2 000 € x 2,5 %            =    100,00 €

                              TOTAL TA = 5 058,75 €

* Si la surface taxable existante est supérieure à 100 m², il n'y a pas d'abattement de la valeur forfaitaire.

La Taxe d’Aménagement est versée 

En 2 parts égales, 12 et 24 mois après la date de délivrance de l’autorisation de construire

A l’échéance de 12 mois si le montant n’excède pas 1 500 Euros ou en cas de taxation complémentaire suite à la délivrance d’un permis modificatif.

La Redevance d'Archéologie Préventive RAP (article L 524-1 et suivants du code du patrimoine)

Cette redevance contribue au financement de l'institut national de recherches archéologiques préventives pour la réalisation des fouilles archéologiques. Elle est due si les travaux que vous entreprenez affectent le sous-sol.

Son taux est fixé à 0,4% (elle est calculée selon les modalités de la TA)

- Calcul de la taxe                                

  150 m² x 705,00 € x 0,4 % =   423,00 €

ACCESSIBILITE HANDICAPE DES ERP SUR LES BOUCHES DU RHONE 

Le bureau d’opérateurs en contrôle immobilier crée en 2002 « Légimétrie »  vous propose une offre complète pour vous accompagner tout au long de vos démarches d’accessibilité :

- Réalisation d’un diagnostic d’accessibilité (état des lieux) pour mesurer le niveau d’accessibilité des bâtiments, locaux  (examen documentaire, visite des installations et équipements concernés

- Proposition et estimations financières de solutions techniques

- Identification des dérogations possibles

- Accompagnement à l’élaboration d’un Ad’AP

- Aide à la définition d’un agenda selon vos priorités et les financements disponibles

Contrôle technique de la réalisation des travaux prévus

- Aide à la constitution d’un dossier de demande de dérogation

Qu’est-ce que la mise en accessibilité d’un ERP (établissement recevant du public) ?

La loi du 11 02 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées pose deux nouveaux principes qui importent les ERP en matière de l'accessibilité : La prise en compte de tous les handicaps et l’exigence de continuité de la chaîne de déplacement. Cette loi  impose à  tous les ERP  (de 5ième catégorie) un certain  nombre d’obligations visant à permettre à toutes les personnes, quel que soit leur handicap (physique, sensoriel, mental, psychique et cognitif) d’exercer les actes de la vie quotidienne et de participer à la vie sociale.

A quelle date mon établissement de 5ème catégorie doit-il être en conformité ?

Au 31 décembre 2014, les commerces et prestataires de services existants doivent pouvoir fournir, dans une partie de bâtiment accessible aux personnes handicapées, l’ensemble des prestations proposées par leur établissement. À cette échéance, votre entreprise doit donc soit :

- Etre accessible

- Avoir obtenu une ou plusieurs dérogations et avoir mis en œuvre toutes les solutions pour parvenir à la conformité

- Elaborer un calendrier de mise en accessibilité (déposer un agenda d’accessibilité programmée  avant le 27 septembre 2015)

En cas de non-respect de la loi, vous risquez une amende de 45 000 € (pouvant aller jusqu’à 225 000 € pour une personne morale).

Qu’est-ce que l’AD’AP  (Agenda d’Accessibilité Programmé) ?

2015 était la date limite prévue par la loi pour rendre accessibles les établissements recevant du public (ERP : Les commerces, théâtres, cinémas, cabinets libéraux, mairies, établissements scolaires, etc...). L’élaboration d’un agenda d’accessibilité programmée va permettre à tous les gestionnaires et propriétaires de ces établissements de se mettre en conformité et d’ouvrir ses locaux à tous.

- L’agenda d’accessibilité programmée permet à tout gestionnaire/propriétaire d’établissement recevant du public de poursuivre ou de réaliser l’accessibilité de son établissement après le 1er janvier 2015

- L’agenda d’accessibilité programmée correspondà un engagement de réaliser des travaux dans un délai déterminé (jusqu’à 3 ans), de les financer et de respecter les règles d’accessibilité

- Il doit être déposé avant le 27 septembre 2015 à la mairie (et dans des cas particuliers auprès du Préfet)

Particularité des ERP de 5ième  catégorie :

Les établissements de la 5ième catégorie représentent la majorité des ERP, dont un grand nombre d’établissements pour les lesquels les zones ouvertes au public peuvent être réduites et limitées à l’accueil et quelques locaux situés à proximités (bureaux, salles de réunion…). Concrètement cela signifie que pour de nombreux ERP, une amélioration rapide peut être envisagée en mettant en priorité sur la mise en accessibilité de l’entrée, du guichet d’accueil et d'un bureau à proximité ou le personnel peut accueillir un usager handicapé. Bien que le diagnostic accessibilité ne soit pas exigé pour les ERP de 5ième catégorie, sa réalisation par un professionnel du bureau « Légimétrie » est conseillée pour établir un « état zéro », disposer d’une vision globale des non-conformités réglementaires et d’usage, ainsi qu’une estimation des travaux à réaliser.

L’Agenda d’accessibilité programmée (Ad’AP) correspond à un engagement de réaliser des travaux dans un délai déterminé (jusqu’à 3 ans), de les financer et de respecter les règles d’accessibilité. 

SURFACE HABITABLE - DEFINITION

L’année 2012 fut l’objet de modification de la méthode de calcul des surfaces constructibles ou aménageables et notamment de la réforme de la surface de plancher instaurée par l’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 .

 

La surface de plancher

Définition : Somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades (sans compter l’épaisseur des murs). A partir du 1er mars 2012, la surface de plancher remplace les notions de SHON et SHOB dans les demandes de permis de construire et les déclarations préalables.

Objectif : Ne plus pénaliser les isolants pour encourager l’efficacité thermique des bâtiments. C’est le changement le plus important, contrairement à la SHON ou à la SHOB, le calcul s’effectue maintenant à partir de l’intérieur des murs de façade.

De plus, on peut désormais déduire des surfaces occupées par ;

Les embrasures des portes et fenêtres

- Les vides afférents aux escaliers et cages d’ascenseurs

- Les surfaces de plancher ayant une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètres

- Les surfaces affectées au stationnement des véhicules ainsi que les rampes d’accès et les aires de manœuvre

- Les combles non aménageables

- Les locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’immeuble (ne concerne pas les particuliers)

- Les surfaces des caves et celliers en habitat collectif

- Les circulations intérieures pour l’habitat collectif (réduction forfaitaire de 10% des surfaces de plancher affectées à l’habitation)

Grâce à cette réforme, en déduisant les murs extérieurs dans le calcul de la surface de plancher, on peut facilement gagner 10% de constructibilité avec un COS équivalent. Un particulier ayant construit au maximum de ses droits à construire selon l’ancien calcul, pourra réaliser une extension grâce au nouveau calcul. La prise en compte de ce changement (nouvelle définition de surface au plancher) dans les PLU et POS sera approuvée par la procédure de modification simplifiée. A partir du 1er mars 2012, pour les documents d’urbanisme n’ayant pas encore fait l’objet d’une modification, la surface de plancher se substitue automatiquement aux notions de SHON et SHOB.

Emprise au sol

Qu’en est-il des espaces non clos, non couvert et des espaces de stationnement qui ne forment pas de surface de plancher ? Le législateur a mis en place la notion d’emprise au sol afin de garder un certain contrôle sur ces constructions (hangars, stationnement, …).

Définition : L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus, tels que balcons, loggias et coursives situés au-dessus du niveau du sol (article R420-1 du Code de l’urbanisme). Cette notion complète la surface de plancher pour déterminer si un projet est soumis à déclaration préalable ou permis de construire et si le recours à un architecte est indispensable.

Les éléments nécessitant d’être calculés selon la méthode de l’emprise au sol ;

- En rez-de-chaussée, la surface au sol et les surfaces non closes type porches ou terrasses surélevées (accessibles par des marches) ou couverts par un toit retenu par des poteaux

- Les piscines

- Les rampes d’accès extérieures

- Les abris de voiture, de jardin, de poubelles

- Les balcons et terrasses en étage

- Les débords de toit, s’ils sont portés par des poteaux

Déclaration préalable ou permis de construire

Il faudra effectuer une déclaration préalable pour les extensions de faible importance, soit entre 5 et 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol. Au-delà, un permis de construire sera exigé. Dans les zones U des POS/PLU, le seuil est remonté. Une extension de 20 à 40m², pour autant que l’emprise totale de la construction après extension ne dépasse pas 170 m², sera soumise à déclaration préalable uniquement.

Pour procéder avec précision au calcul de votre surface habitable, il est conseillé de faire appel à l'intervention d'un Expert agréé ou d’un géomètre. En dehors de la Loi Carrez, qui oblige à mentionner la surface habitable dans les compromis de vente de lots de copropriété, cette notion est également utile dans le cadre des dispositifs fiscaux d'aides aux investissements locatifs qui comportent souvent un plafond de loyer au mètre carré. La surface habitable ne doit pas être confondue avec le volume habitable. Mais leurs règles de calcul sont liées, puisque le volume habitable se calcule en multipliant la surface habitable par les hauteurs sous plafond. La surface habitable est exprimée en m2, tandis que le volume habitable est calculé en m3. 

PERMIS DE CONSTRUIRE

Un permis de construire est généralement exigé pour tous les travaux de grande ampleur. 

Travaux concernés : Les constructions nouvelles sont celles indépendantes de tout bâtiment existant. Elles doivent être précédées de la délivrance d'un permis de construire, à l'exception ;

- Des constructions dispensées de toute formalité comme les piscines de moins de 10 m² ou les abris de jardin de moins de 5 m²

- Et de celles qui doivent faire l'objet d'une déclaration préalable

Travaux sur construction exixtante

Les travaux sur une construction existante concernent par exemple l'agrandissement d'une maison.

Les règles différent selon que votre projet est situé ou non en zone urbaine d'une commune dotée d'un plan local d'urbanisme (PLU) ou d'un plan d'occupation des sols (POS).

Zone urbaine d'une commune dotée d'un PLU ou d'un POS :

Un permis de construire est exigé si vos travaux

- Ajoutent une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 m² 

- Ou ajoutent entre 20 et 40 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol et ont pour effet de porter la surface ou l'emprise totale de la construction au-delà de 150 m².

Autre cas

Un permis de construire est exigé si vos travaux :

- Ajoutent une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m²

- Ou modifient les structures porteuses ou la façade et qu'ils s'accompagnent d'un changement de destination (ex : commerce transformé en habitation) et sous-destination (ex : logement transformé en hébergement)

- Ou portent sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou se situant dans un secteur sauvegardé

Démarches

La démarche est différente selon que votre projet génère ou non un impact sur l'environnement (c'est-à-dire qu'il est notamment susceptible de porter atteinte aux ressources en eau ou de nuire aux espèces protégées).

demande de PC pour une maison individuelle et/ou ses annexes comprenant ou nondes démolitions
Cerfa n°13406*05 - Accéder au formulaire (pdf - 739.7 KB)

Pour vous aider à remplir le formulaire :

- Notice explicative pour les demandes de permis de construire, d'aménager, de démolir et déclaration préalable 

- Fiche complémentaire (si plusieurs demandeurs pour le même projet) 

- Fiche d'aide pour le calcul de la surface de plancher et de la surface taxable 

Le formulaire doit être complété de pièces dont la liste est limitativement énumérée sur la notice du formulaire.

Vous devez remettre votre dossier (formulaire et pièces à fournir) à votre mairie en 4 exemplaires.

Celui-ci peut être déposé sur place ou envoyé par lettre recommandée avec avis de réception.

Des exemplaires supplémentaires sont parfois nécessaires (cas par exemple pour des travaux sur une construction située dans un secteur protégé ou des travaux soumis à l'avis ou l'accord des Bâtiments de France...). À cette occasion, la mairie vous délivre ou vous envoie un récépissé avec un numéro d'enregistrement mentionnant le point de départ de la date à partir de laquelle les travaux pourront commencer.

Pour savoir si vous entrez dans ce cas de figure, vous devez au préalable vous renseigner auprès du service urbanisme de votre mairie.

À noter : En cas d'agrandissement d'une construction, une attestation doit en plus être jointe à votre demande indiquant que la construction respecte bien la réglementation thermique 2012.

Délais d'instruction

Le délai est de 3 mois.

Dans les 15 jours qui suivent le dépôt du dossier et durant toute l'instruction, un avis de dépôt de demande de permis de construire précisant les caractéristiques essentielles de votre projet est affiché en mairie.

Le délai d'instruction peut être réduit dans le cas où le projet a été établi par un architecte pour des personnes physiques ou des exploitations agricoles.

Attention : dans certains cas (monument historique, parc national, impact environnemental...), le délai d'instruction peut être plus long, vous en serez alors informé dans le mois qui suit le dépôt de votre demande. Le délai est de 2 mois. Dans les 15 jours qui suivent le dépôt du dossier et durant toute l'instruction, un avis de dépôt de demande de permis de construire précisant les caractéristiques essentielles de votre projet est affiché en mairie. Le délai d'instruction peut être réduit dans le cas où le projet a été établi par un architecte pour des personnes physiques ou des exploitations agricoles.

Attention : Dans certains cas (monument historique, parc national, impact environnemental...), le délai d'instruction peut être plus long, vous en serez alors informé dans le mois qui suit le dépôt de votre demande.

Décision de la mairie

Si vous n'avez pas de réponse de la mairie au terme du délai d'instruction qu'elle vous a indiqué, cela signifie, en principe, qu'elle ne s'oppose pas à votre projet.

En pratique, vous avez cependant intérêt à réclamer à la mairie un certificat attestant son absence d'opposition. La mairie doit vous le délivrer sur simple demande de votre part. Toutefois, si vous n'obtenez pas votre certificat dans un délai de 2 mois suivant votre demande, vous pouvez faire un recours devant le tribunal administratif.

Où s’adresser ?

Tribunal administratif - Ministère chargé de la justice

La décision de la mairie prend la forme d'un arrêté. Cette décision vous est adressée par lettre recommandée avec avis de réception ou par courrier électronique.

Durée de validité

La durée de validité d'un permis de construire est de 3 ans. Ce délai peut être prorogé de 2 fois 1 an. La demande de prorogation doit être faite par courrier en double exemplaire 2 mois au moins avant l'expiration du délai de validité initiale de votre permis de construire. Ce courrier doit être adressé par lettre recommandé avec avis de réception ou déposé en mairie. La mairie dispose de 2 mois pour rendre sa réponse. Si la mairie n'a pas répondu dans un délai de 2 mois, votre demande de prorogation est acceptée.

Où s'informer? 

Informateur spécialisé - Allo service public - (Cout 0,15 €/minute + prix de l'appel)

Texte de référence

Code de l'urbanisme : articles L421-1 à L421-9 (Opérations soumises a permis de construire)

Code de l'urbanisme : articles R423-1 et R423-2 (Demande de permis de construire)

Code de l'urbanisme : article R431-2 (Dérogations au principe du recours obligatoire à un architecte

Code de la construction et de l'habitation : articles R111-22 à R111-22-2 

Décret n°2013-979 du 30 octobre 2013 relatif aux études de faisabilité des approvisionnements en énergie des bâtiments neufs 

Arrêté du 18 décembre 2007 relatif aux études de faisabilité des approvisionnements en énergie

Et aussi sur service-public.fr 

Affichage de l'autorisation d'urbanisme sur le terrain (Logement)

Transfert d'un permis de construire ou d'aménager (Logement)

Permis modificatif (permis de construire ou d'aménager (Logement)

Taxe d'aménagement (Logement)

Dans quel cas doit-on avoir recours à un architecte ?

En principe, la demande de permis de construire ne peut être instruite que si la personne désirant entreprendre des travaux soumis a permis de construire a fait appel à un architecte pour établir le projet architectural faisant l'objet de la demande de permis. Toutefois, le recours à un architecte n'est pas obligatoire pour les personnes physiques (particulier, par exemple) ou les exploitations agricoles qui déclarent vouloir édifier ou modifier pour elles-mêmes :

- Une construction à usage autre qu'agricole (par exemple, une maison individuelle) dont la surface de plancher n'excède pas 150 m²

- Une construction à usage agricole dont à la fois la surface de plancher et l'emprise au sol n'excèdent pas 800 m²

- Des serres de production dont le pied droit a une hauteur inférieure à 4 m et dont à la fois la surface de plancher et l'emprise au sol n’excèdent pas 2000 m²

Les demandeurs d'un permis de construire sont tenus de recourir à un architecte pour les projets de travaux sur construction existante conduisant soit la surface de plancher, soit l'emprise au sol de l'ensemble à dépasser l'un de ces plafonds.

SURFACE HABITABLE - APPLICATION

Définie à l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation, la surface habitable représente la somme des surfaces de plancher de chaque pièce à laquelle il faut retirer les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Ne doivent pas être pris en compte dans ce calcul les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux n'atteignant pas au minimum 1,80 mètre de hauteur. Pour procéder avec précision au calcul de votre surface habitable, il est conseillé de faire appel à l'intervention d'un Expert agréé ou d’un géomètre. En dehors de la Loi Carrez, qui oblige à mentionner la surface habitable dans les compromis de vente de lots de copropriété, cette notion est également utile dans le cadre des dispositifs fiscaux d'aides aux investissements locatifs qui comportent souvent un plafond de loyer au mètre carré. La surface habitable ne doit pas être confondue avec le volume habitable. Mais leurs règles de calcul sont liées, puisque le volume habitable se calcule en multipliant la surface habitable par les hauteurs sous plafond. La surface habitable est exprimée en m², tandis que le volume habitable est calculé en m3. 

LOI ALUR - LE DOUBLE MESURAGE DES LOTS EN COPROPRIÉTÉS

La loi ALUR du 24 mars 2014 a apporté quelques changements dans le domaine du diagnostic immobilier. Si la plupart des dispositions de la loi seront applicables après la parution de décrets, certaines sont d’ores et déjà en vigueur. C’est le cas de l’obligation du double mesurage, introduite par l’article 54 de la loi et applicable depuis le 24 juin 2014, comme indiqué dans l’extrait ci-dessous :

« En cas de vente d’un lot ou d’une fraction de lot ou de cession d’un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d’un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation et soumis au statut de la copropriété, sont annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente, en sus du dossier de diagnostic technique mentionné à l’article L. 271-4, les documents suivants : 4° Une attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative et de la surface habitable de ce lot ou de cette fraction de lot, prévues à l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ».

Superficie privative et surface habitable, quels biens sont concernés ?

L’obligation de mentionner la superficie privative et la surface habitable concerne les vendeurs d’un lot de copropriété ou d’une fraction de lot de copropriété. Ces deux superficies devront être annexées, sous forme d’attestation, dès la promesse de vente, ou à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.

La superficie privative répond aux mêmes règles de calcul que la Loi Carrez. Il s’agit de calculer la superficie des planchers des locaux clos et couverts, d’une hauteur supérieure ou égale à 1,80 m (ou 2,20m pour la pièce principale). Sont exclus de cette mesure les balcons, les loggias, les garages, les caves, les emplacements de parking ainsi que les lots indépendants d’une superficie inférieure à 8m². Il n’est pas tenu compte dans le calcul, des murs, cloisons, marches d’escalier, cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, surfaces sous hauteur inférieure à 1,80 m.

La surface habitable est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Le double mesurage : un article de loi ambigu

Une incertitude demeure toutefois quant à la définition de la surface habitable et de la superficie privative, en effet l’article 54 de la loi ALUR précise que le calcul des deux mesurages sera défini par décret en Conseil d’Etat. Or, ce décret n’a toujours pas été publié alors que l’obligation est, elle, déjà entrée en vigueur. Cependant une solution a déjà été envisagée par les professionnels du diagnostic immobilier. Il s’agit de se reporter à la surface habitable telle qu’elle est définie à l’article R 111-2 du Code de la Construction et de l’habitation et à la superficie privative telle qu’elle est définie par la Loi Carrez.

Et pour la location ?

Depuis la loi Boutin du 25 mars 2007, la surface habitable de la chose louée doit être précisée au contrat de bail. Désormais, la loi ALUR vient sanctionner l’absence de mention de cette surface. De plus, si la surface réelle s’avère inférieure de plus d’un vingtième à celle mentionnée dans le contrat, le locataire peut demander au bailleur une diminution de loyer proportionnelle à l’écart constaté. Ce mesurage n’est donc pas à prendre à la légère puisque les conséquences financières pour le propriétaire peuvent s’avérer importantes.

Quelle est la différence entre ces mesurages ?

 

DESIGNATIONS

SUPERFICIES HABITABLES

(BAIL LOCATIF)

SUPERFICIES

CARREZ

(VENTE)

TERRASSE - BALCONS

NON

NON

CAVES - GARAGE - PARKING

NON

NON

SOUS-SOL AUTRE QUE CAVES - GARAGE - PARING

NON

OUI*

COMBLES AMENAGES

OUI

OUI*

COMBLES NON AMENAGES

NON

OUI*

GRENIER

NON

OUI*

RESERVE

NON

OUI*

REMISE

NON

OUI*

VERANDA

NON

OUI*

 

* Ces surfaces ne rentrent dans le mesurage Carrez qu’à condition qu’elles aient une superficie supérieure à 8m² et une hauteur sous plafond supérieure à 1,80m.

GARANTIE DES RISQUES LOCATIFS

La garantie des risques locatifs (GRL) est un dispositif par lequel un bailleur souscrit un contrat dénommé contrat socle GRL avec une compagnie d'assurance afin de se prémunir contre certains risques liés à la location. Ce dispositif prend en charge les risques d'impayés de loyer (charges comprises), les dégradations locatives sur toute la durée du bail ainsi que les frais de procédures (Défaillance du locataire).

Locations concernées - Conditions relatives au logement 

Les logements concernés sont ceux :

- Qui sont loués vides ou meublés dans le parc privé,

- Situés sur le territoire français,

- Occupés à titre de résidence principale par leurs locataires,

- Et dont le loyer mensuel est inférieur ou égal à 2 000 € à la date de souscription initiale du contrat.

Toutefois, la garantie ne couvre pas :

- Les logements qui n'appartiennent ni à des personnes physiques, ni à des sociétés civiles immobilières familiales faisant l'objet d'une convention APL (Sauf si cette convention aété signée avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) ou à l'occasion de l'octroi d'une aide de l'Anah),

- Les sous-locations,

- Les baux commerciaux, ruraux et professionnels (sauf en cas de bail mixte pour la seule partie

destinée à l'habitation et ses annexes).

Conditions relatives au locataire

Le locataire dont le montant du loyer n'excède pas 50 % de ses revenus est éligible au dispositif GRL. Le bailleur a l'obligation de vérifier le respect de ce seuil sur production des pièces justificatives par le locataire. S'agissant du locataire déjà dans son logement, le bail doit dater d'au moins 6 mois avant la date de souscription du contrat pour pouvoir bénéficier du dispositif. De plus, il ne doit pas y avoir 2 mois, consécutifs ou non, de loyers totalement ou partiellement impayés (au cours des 6 mois précédant cette souscription).

Démarches

Tout propriétaire bailleur dans le parc privé peut souscrire un contrat socle GRL en s'adressant à une compagnie d'assurance qui a adhéré au dispositif. Ce contrat peut être souscrit individuellement ou par un groupe de propriétaires bailleurs gérant plusieurs lots de copropriété.

Le bailleur doit ensuite s'assurer au vu des pièces transmises par le candidat locataire de son éligibilité au contrat socle GRL. Le bailleur doit transmettre ces pièces à l'assureur.

Le bailleur doit s'acquitter d'une prime d'assurance dont le taux est librement fixé par l'assureur, indépendamment de la situation financière du locataire.

Attention : en cas de souscription d'un contrat socle GRL, aucune caution ne peut être demandée, y compris pour les étudiants ou apprentis.

Effets de la garantie - Pour les propriétaires 

Le contrat socle couvre les risques suivants 

 

RISQUES COUVERTS PAR LA GRL

Risques couverts

Précisions

Plafond

Loyers et charges impayés

En cas d'impayé total pendant 2 mois consécutifs ou non ou en cas d'impayé partiel, lorsque le cumul des impayés atteint 1 mois de loyer sur 1 an, déduction faite des aides au logement versées au bailleur

2 000 € par mois dans la limite de 70 000 € jusqu'au départ du locataire et pendant toute la durée du bail

Dégradations du locataire

Elles comprennent le coût des travaux de remise en état du logement en cas de détériorations locatives causées par le locataire durant sa période d'occupation et constatées lors de la reprise effective du logement

Après déduction d'une franchise équivalente au montant du dépôt de garantie :

7 700 € TTC par sinistre et par logement pour la location d'un logement vide (3 500 € pour un meublé)

Frais de contentieux

Ils comprennent le montant des loyers impayés et le remboursement des dégradations ainsi que les frais d'expulsion (honoraires de l'huissier...)

70 000 € pour l'ensemble des frais concernés

Pour être indemnisé, le bailleur doit s'adresser à son assureur qui l'indemnise directement, sans aucune avance d'éventuels frais de procédure de recouvrement.

Effets de la garantie - Pour les locataires

La situation financière du locataire est examinée et suivie par l'association pour l'accès aux garanties locatives (APAGL). L'APAGL est chargée de définir, dans le cadre de la procédure de recouvrement amiable, un plan d'apurement de la dette de loyer. Le remboursement des sommes indemnisées s'effectue exclusivement auprès de l'assureur. Dans le cadre de cette procédure, le locataire a l'obligation de reprendre le paiement au moins partiel des loyers. Si cette condition n'est pas respectée, une procédure classique de traitement judiciaire des impayés de loyer est engagée.

À noter : si le locataire perçoit une aide personnelle au logement, le bailleur doit en demander le versement en tiers-payant auprès de la CAF ou la MSA, selon le cas.

L'ASSURANCE LOYERS IMPAYES

Aussi appelé GLI, cette garantie sécurise les revenus du propriétaire bailleur et le garantit contre les risques locatifs : loyers et charges impayés, détériorations immobilières, frais de contentieux (en défense et recours) voire parfois le départ prématuré du locataire.

En effet, même si les bailleurs peuvent demander la présence d'une caution solidaire ou d'un dépôt de garantie, ces assurances permettent de récupérer les sommes dues et non perçues en cas de non-paiement d'un locataire ou de dégradations supérieures au montant du dépôt de garantie.

Différence entre Assurance Loyers Impayés et GRL

La GRL, « par opposition » à la GLI, est une assurance également destinée aux bailleurs.

Bien que leur objectif soit similaire, ces 2 assurances restent 2 « produits » différents :

- l'Assurance Loyers Impayés est proposée par de nombreux assureurs alors que seuls ceux qui ont signé une convention avec l'APAGL (Association Pour l'Accès Aux Garanties Locatives) peuvent proposer la GRL,

- l'Assurance Loyers Impayés a souvent une garantie limitée dans le temps alors que la GRL a une garantie limitée par un plafond de garantie (montant maximum d'indemnisation),

- l'Assurance Loyers Impayés concerne des locataires considérés comme solvables et sans risques car les assureurs ont fixé de strictes conditions d'éligibilité des locataires alors que la GRL concerne un plus grand nombre de locataires,

- l'Assurance Loyers Impayés est souvent assortie d'une franchise de quelques mois alors que la GRL a un effet immédiat (le remboursement n'intervient que si plusieurs loyers ne sont pas payés) les tarifs de cotisation sont plus élevés que ceux de la GRL.

Qui peut souscrire une Assurance Loyers Impayés ?

Peuvent souscrire une Assurance Loyers Impayés les propriétaires bailleurs :

- Dont le logement ou le locataire ne remplit pas les conditions de souscription de la GRL : c'est-à-dire si le loyer est supérieur à 2.000 € ou si le taux d'effort du locataire (loyer + charges divisé par les revenus mensuels) est supérieur à 50 % ou encore si le locataire est en place dans le logement depuis plus de 15 jours et moins de 6 mois,

- Qui préfèrent souscrire cette assurance plutôt qu'une GRL,

- Dont le locataire satisfait les conditions d'éligibilité demandées par les compagnies d'assurances qui proposent ces contrats. Pour toutes, les revenus du locataire (ou de sa caution) doivent être supérieurs à 3 fois le loyer et certaines compagnies exigent même que le locataire soit titulaire d'un CDI mais aussi qu'il possède une caution solidaire. Les propriétaires bailleurs qui ne seraient pas en mesure de justifier à l'assurance que les conditions demandées sont remplies peuvent se tourner vers la GRL,

- Dont le locataire est en place depuis plus de douze mois sans incident de paiement,

- Qui souhaitent une caution et dont le locataire est étudiant ou apprenti

Quelles sont les garanties de l'Assurance Loyers Impayés ?

Les garanties généralement proposées dans ces contrats sont :

- La prise en charge par l'assurance des loyers impayés : en cas de défaillance du locataire, l'assurance prend en charge les loyers, les charges et les taxes, les indemnités d'occupation, quelle que soit la raison de la défaillance (impayé, décès, ...), après le délai de franchise s'il est prévu. Le propriétaire bailleur conserve à sa charge les sommes non perçues pendant les quelques mois de la période de franchise. Cette garantie (et donc l'indemnisation) est limitée dans le temps ou en montant.

- Les détériorations et dégradations qui ne pourraient pas être financées par le dépôt de garantie. Ces dommages doivent pouvoir être imputables au locataire et la garantie doit avoir été souscrite (cette protections supplémentaire est une option chez certains assureurs)

Cette garantie est limitée en montant et souvent soumise à franchise.

- Les frais de contentieux occasionnés par la situation d'impayé : frais de recouvrement, frais de justice, d'huissier ...

- Le départ prématuré du locataire : en cas de décès du locataire ou de départ prématuré du locataire (non-respect du délai de préavis, départ « à la cloche de bois »), l'assurance indemnise le propriétaire jusqu'à la récupération des locaux. Cette garantie peut être incluse de base ou en option selon les contrats.

LES COUVERTURES DE SECURITE PISCINES

(NORMES NF P90-306-307-308-309)

Quatre dispositifs de protections ont été retenus par les législateurs. Ils sont normalisés et publiés par l’AFNOR en décembre 2003, amendées en juin, juillet et novembre 2005, à savoir :

- Norme NF P90-306 régit les BARRIERES ou les CLOTURES de protection et moyen d’accès autour du bassin

- Norme NF P90-307  P90-307/A1  P90-307-2 concerne les systèmes d’Alarmes

- Norme NF P90-308/A1  P90-308/A2 celle des Couvertures de sécurité. Elle est une des solutions proposées par nos législateurs pour protéger les enfants de moins de 5 ans concernant les risques de noyade que peut représenter les piscines. Elle définit les méthodes d'essai et les informations aux consommateurs relatives aux couvertures de sécurité et à leur dispositif d'accrochage. Elle répond aux exigences minimales de sécurité

- Norme NF P90-309 pour les Abris (structures légères et/ou vérandas) de piscine.

Les dispositifs de sécurité doivent être homologués par la marque NF qui atteste de la bonne conformité des produits et sert de référentiel technique auquel doivent répondre tout systèmes d'alarme et notamment les couvertures.

06 47 60 27 42

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Commentaires

  • sekula michel (samedi, 05. janvier 2019 18:09)

    Très efficace, rapide , et qui connait son domaine , je recommande vivement merci encore!

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