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LE PTZ ET LE PINEL SERONT "AMELIORE et PROLONGES"

Florent Lacas, le 10/09/2020

Le ministère du Logement vient de confirmer à Batiactu que des mesures seraient bien prises pour relancer la construction neuve, dans la foulée du plan France relance.

Le Gouvernement a-t-il entendu les appels de nombreuses organisations professionnelles, regrettant l'absence dans le plan France relance de mesures pour dynamiser la construction neuve ? Il semblerait que oui, d'après des informations communiquées à Batiactu par le ministère du Logement. « Le dispositif d'investissement Pinel et le PTZ vont faire l'objet d'améliorations, tout en restant les plus stables possibles pour ne pas perturber les projets en cours de commercialisation ». En plus d'être améliorés, ces deux outils seront « prolongés pour accompagner la relance ». Les modifications des dispositifs prendront effet en 2022, nous précise-t-on également, mais elles seront inscrites dès la loi de finances 2021 « pour donner de la visibilité au secteur ».

De quelle manière vont évoluer les deux outils ? Une concertation sera ouverte « très prochainement » avec les acteurs. Mais une chose est sûre, l'objectif de zéro artificialisation nette (Zan) sera en ligne de mire, l'idée étant de "verdir" le fonctionnement des aides. Pour le PTZ, il s'agira également « d'augmenter son impact sur les ménages qui en ont le plus besoin ». Le Pinel, quant à lui, devrait voir ses défauts « corrigés », « en passant notamment par une meilleure territorialisation ». Le Gouvernement veut parvenir à mieux adapter les loyers retenus à la réalité du marché local, compte tenu du fait que « la connaissance des loyers du parc privé a considérablement été améliorée » depuis sa création. Ce chantier sur le Pinel sera lancé en 2021, « en association étroite avec les territoires ».

Même si restent à préciser les modalités de ces évolutions. « Nous souhaitons un retour de la quotité du PTZ à 40% pour les zones B2 et C, mais la discussion est ouverte. Nous souhaitons aboutir à une solution réaliste. » 

Pour rappel, le Pinel et le PTZ sont prévus pour durer jusqu'au 31 décembre 2021. Les prolonger irait ainsi dans le sens du plan de relance qui va s'étaler sur les deux années à venir.

LOI PINEL - PLAFONDS & LOYERS

Rappel - Code de la construction et de l'habitation - Article R111-2

La surface et le volume habitables d'un logement doivent être de :

- 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l'établissement du programme de construction pour les 4 premiers habitants

- Et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du 4ième.

La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par : Les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Rapel - Code de la construction et de l'habitation - Article R331-10

(Modifié par Décret n°95-637 du 5 mai 1995 - art. 3 JORF 7 mai 1995 en vigueur le 1er janvier 1996)

(Transféré par Décret n°2019-873 du 21 août 2019 - art. 5)

Pour le calcul du montant de la subvention de l'Etat ou du prêt, des valeurs de base sont fixées par mètre carré de surface utile en construction neuve et en acquisition-amélioration.

La surface utile à prendre en compte est égale à la surface habitable du logement telle que définie à l'article R. 111-2 du présent code augmentée de la moitié de la surface des annexes dans les conditions fixées par arrêté du ministre du logement.

Ces valeurs de base sont fixées par arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de l'habitation et des finances. Elles sont actualisées au 1er janvier de chaque année en fonction de la variation annuelle de l'indice du coût de la construction.

Pour bénéficier de la réduction d'impôt prévue par le régime Pinel, le bailleur doit respecter certaines règles. Le loyer doit notamment être inférieur à un plafond fixé en fonction de la surface habitable et de la zone géographique.

Plafonds de loyer applicables pour les baux signés à compter du 1er janvier 2019

ZONE Abis        : 17,17 €

ZONE A             : 12,75 €

ZONE B1           : 10,28 €

ZONE B2           :   8,93 €

Les plafonds de loyer s’entendent hors charges (loyer HC) et par mètre carré (loyer par m²).

Plafonds de ressources Pinel mis à jour pour 2019

(Parution du 1er avril 2019 au Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts, BOFiP-Impôts) 

 

COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRE

LIEU DE LOCATION

Zone Abis

Reste de
la Zone A

Zone B1

Zone B2

Personne seule

38 236 €

38 236 €

31 165 €

28 049 €

Couple

57 146 €

57 146 €

41 618 €

37 456 €

Personne seule ou couple ayant
1 personne à charge

74 912 €

68 693 €

50 049 €

45 044 €

Personne seule ou couple ayant
2 personnes à charge

89 439 €

82 282 €

60 420 €

54 379 €

Personne seule ou couple ayant
3 personnes à charge

106 415 €

97 407 €

71 078 €

63 970 €

Personne seule ou couple ayant
4 personnes à charge

119 745 €

109 613 €

80 103 €

72 093 €

Majoration par personne à charge supplémentaire
à partir de la cinquième

+ 13 341 €

+ 12 213 €

+ 8 936 €

+ 8 041 €
 

 

a) - Surface habitable

La surface habitable du logement s'entend de celle mentionnée à l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation. Elle est composée de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte, pour la détermination de la surface habitable, de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, stationnements, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.

b) - Annexes et dépendances

Les annexes s'entendent de celles mentionnées aux articles R. 353-12 et R. 331-10 code de la construction et de l'habitation. Cette surface habitable est augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m² par logement, de la surface des annexes, s'entend de la somme des surfaces réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m.

- Elles comprennent : les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs, les celliers intérieurs ou extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas

- Et, dans la limite de 9 m², les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré (Article premier de l'arrêté du 9 mai 1995 pris en application de l'article R. 353-12 et de l'article R. 331-10 du code de la construction et de l'habitation). Les terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré s'entendent notamment de celles situées en totalité sur le toit d'un logement (Cas des immeubles construits en gradins dans lesquels la dalle qui constitue la toiture d'une partie d'un logement sert de terrasse au logement supérieur) ou sur le toit des dépendances immédiates et nécessaires d'un logement (Dépendances ou parking souterrain par exemple) et dont le locataire a la jouissance exclusive.

Tel n'est pas le cas, en revanche, des terrasses carrelées en rez-de-jardin d'une maison - individuelle.

- Elles comprennent également les varangues dans une limite maximale de 14 m² (Il est précisé que la notion de varangue est un terme utilisé outre-mer pour désigner une terrasse couverte, une véranda ou une galerie en bois, caractéristiques de l'architecture des régions concernées).

c) - Garages et parkings

Seule la surface habitable ainsi que celle des annexes sont prises en compte, dans les conditions et limites exposées ci-dessus, pour la détermination du plafond de loyer. La surface des emplacements de stationnement et des garages n'est, quant à elle, pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond, étant donné que ces lieux ne constituent pas des locaux à usage d'habitation. Cette règle concerne aussi bien les logements situés dans un immeuble collectif que les maisons individuelles.

Cela étant, compte tenu des difficultés à distinguer, dans les maisons individuelles, les parties des annexes affectées à usage de stationnement de celles effectivement utilisées à usage d'annexes, il a paru possible, à titre de règle pratique, de fixer forfaitairement à 12 m² la partie à usage de stationnement. Pour l'application de cette mesure, il n'est pas tenu compte du nombre de véhicules susceptibles d'être stationnés, ni de la configuration ou de la destination initiale des locaux. Cette mesure de tempérament ne vaut que pour les annexes dont la configuration permet une utilisation à usage d'emplacement de stationnement. En revanche, la surface des annexes qui ne sont pas accessibles à un véhicule est prise en compte pour la détermination du loyer plafond dans les conditions définies ci-dessus.

d) - Barème 2019 des loyers Pinel 

Formule de calcul des loyer Pinel, pour information (Sous réserve de la spécificité de chaque Bien, cette formule doit être IMPERATIVEMENT VALIDEE par un organisme abilté)

- Surface utile                      :  surface habitable + (0,50 x surface annexe) = surface Pinel

- Coefficient multiplicateur : (19 / surface Pinel) + 0,70 = coefficient

- Barème Pinel                    : valeur suivant zonage €/m²

- Plafond de loyer               : (surface Pinel x coefficient) x valeur suivant zonage = montant loyer €/mois

LUTTE CONTRE LES MERULES

Conscients des difficultés que représente le risque de mérule notamment à l’occasion d’une vente immobilière, à l’origine d’un contentieux non négligeable en particulier dans les régions exposées, et en l’absence de diagnostic obligatoire afférent à la recherche de la présence de ce champignon lignivore liée à l’excès d’humidité.

Il sera utile entre autres aux agents immobiliers et aux diagnostiqueurs qui pourront y trouver des informations précieuses et conseiller au mieux leurs clients, au-delà des référentiels et normes techniques déjà existants, ce qui devrait en outre limiter les procédures en responsabilité grâce à une meilleure connaissance et approche du phénomène.

Parmi ces recommandations, on peut y lire les quatre étapes de base de la stratégie de lutte contre les mérules :

Identification de la mérule et de l’état d’activité du champignon ;

- Détermination de l’origine de l’excès d’humidité ;

-  Suppression de la source de l’excès d’humidité et de tout contact entre les bois et ladite source ;

-  Réparation des bois dégradés.

Dans les cas plus sévères, il pourra être nécessaire en outre d’accélérer l’assèchement du bâtiment, voire de réaliser un traitement en vue de tuer le champignon afin d’éviter sa propagation pendant la phase d’assèchement (traitement par air chaud de préférence au traitement chimique).

ASSAINISSEMENT COLLECTIF

​Une nouvelle obligation s'imposerait au syndic de copropriété en matière d'assainissement collectif. Nous apportons donc ici un éclairage sur la règlementation applicable en précisant les fondements de dispositions prises localement.

A ce jour, aucune disposition légale n'impose l'établissement d'un diagnostic d'assainissement collectif avant la réalisation d'une vente de lots de copropriété.​

Selon l'article L.271-4 du code de la construction et de l'habitation (CCH), en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, le dossier de diagnostics techniques comprend les documents suivants :

1° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique ;

2° L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du même code ;

3° L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l'article L. 133-6 du présent code ;

4° L'état de l'installation intérieure de gaz prévu à l'article L. 134-6 du présent code ;

5° Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, l'état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article ;

6° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du présent code ;

7° L'état de l'installation intérieure d'électricité prévu à l'article L. 134-7 ;

8° Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L. 1331-11-1 du code de la santé publique ;

9° Dans les zones prévues à l'article L. 133-8, l'information sur la présence d'un risque de mérule « En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, d'un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, du document mentionné au 5° du I, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

En cas de non-conformité de l'installation d'assainissement non collectif lors de la signature de l'acte authentique de vente, l'acquéreur fait procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d'un an après l'acte de vente.

L'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative ».

Toutefois, par une interprétation combinée des articles L. 1331-4 ​du code de la santé publique et L. 2224-8 du code général des collectivités territoriales (CGCT), certaines collectivités ont instauré un diagnostic obligatoire de contrôle des systèmes d'assainissement collectif lors des ventes immobilières.

RADIOPROTECTION - LE RADON...

L’arrêté du 27 juin 2018 portant délimitation des zones à potentiel radon du territoire français est paru au Journal officiel du 30 juin. Il est rédigé sur le principe du « Tout, sauf… ». Ainsi pour un département considéré, tout le département est situé en zone 1 (zone à potentiel radon faible), sauf une liste plus ou moins importante de communes situées en zone 2 ou en zone 3. Rappelons que depuis le 1er juillet, une information de l’acquéreur ou du locataire est obligatoire lorsque le bien se trouve classé en zone 3, c’est-à-dire en zone à potentiel radon significatif.

 

1 - Qu’est-ce que le radon ?

Le radon est un gaz radioactif issu de la désintégration de l’uranium et du radium présents naturellement dans le sol et les roches. En se désintégrant, il forme des descendants solides, eux-mêmes radioactifs. Ces descendants peuvent se fixer sur les aérosols de l’air et, une fois inhalés, se déposer le long des voies respiratoires en provoquant leur irradiation.

2 - Pourquoi s’en préoccuper ?

Le radon est classé par le Centre international de recherche sur le cancer comme cancérigène certain pour le poumon depuis 1987. De nombreuses études épidémiologiques confirment l’existence de ce risque chez les mineurs de fond mais aussi, ces dernières années, dans la population générale. D’après les évaluations conduites en France, le radon serait la seconde cause de cancer du poumon, après le tabac et devant l’amiante. Sur les 25 000 décès constatés chaque année, 1 200 à 3 000 (5 à 12 %) lui seraient attribuables.

3 - Où trouve-t-on du radon ?

Le radon est présent partout dans l’air, le sol, l’eau. Le risque pour la santé résulte toutefois pour l’essentiel de sa présence dans l’air. La concentration en radon dans l’air est variable d’un lieu à l’autre. Elle se mesure en Bq/m³ (Becquerel par mètre cube).

- Dans l’air extérieur : Le radon se dilue rapidement et sa concentration moyenne reste généralement faible (Le plus souvent inférieure à une dizaine de Bq/m³).

- Dans des lieux confinés : Tels que les grottes, les mines souterraines mais aussi les bâtiments en général.

- Dans les habitations en particulier : Il peut s’accumuler et atteindre des concentrations élevées atteignant parfois plusieurs milliers de Bq/m³. La campagne de mesures, organisée de 1982 à 2003 par le ministère de la Santé et l’IRSN sur plus de 10 000 bâtiments répartis sur le territoire métropolitain, a permis d’estimer la concentration moyenne en radon dans les habitations. Elle est de 90 Bq/m³ pour l’ensemble de la France avec des disparités importantes d’un département à l’autre et au sein d’un département, d’un bâtiment à un autre. La moyenne s’élève ainsi à 24 Bq/m³ seulement à Paris mais à 264 Bq/m³ en Lozère.

4 - Quelles sont les zones les plus concernées ?...

Les zones les plus concernées correspondent aux formations géologiques naturellement les plus riches en uranium. Elles sont localisées sur les grands massifs granitiques (Massif armoricain, Massif central, Corse, Vosges, etc…) ainsi que sur certains grès et schistes noirs. À partir de la connaissance de la géologie de la France, l’IRSN a établi une carte du potentiel radon des sols. Elle permet de déterminer les communes sur lesquelles la présence de radon à des concentrations élevées dans les bâtiments est la plus probable. La connaissance des caractéristiques des formations géologiques sur le territoire rend ainsi possible l’établissement d’une cartographie des zones sur lesquelles la présence de radon à des concentrations élevées dans les bâtiments est la plus probable. Ce travail a été réalisé par l’IRSN à la demande de l'Autorité de Sûreté Nucléaire et a permis d’établir une cartographie du potentiel radon des formations géologiques du territoire métropolitain et de l'Outre-Mer.

5 - Quel est le potentiel de radon sur ma commune ?...

A la demande de l’Autorité de Sûreté Nucléaire, l'IRSN a réalisé une cartographie qui permet de connaître le potentiel radon des communes. 

6 - Comment le radon peut-il s’infiltrer et s’accumuler dans mon habitation ?...

Le radon présent dans un bâtiment provient essentiellement du sol et dans une moindre mesure des matériaux de construction et de l’eau de distribution. La concentration du radon dans l’air d’une habitation dépend ainsi des caractéristiques du sol mais aussi du bâtiment et de sa ventilation. Elle varie également selon les habitudes de ses occupants en matière d’aération et de chauffage. Les parties directement en contact avec le sol (Cave, vide sanitaire, planchers du niveau le plus bas, etc…) sont celles à travers lesquelles le radon entre dans le bâtiment avant de gagner les pièces habitées. L’infiltration du radon est facilitée par la présence de fissures, le passage de canalisation à travers les dalles et les planchers, etc… Le radon, qui s'accumule dans les sous-sols et les vides sanitaires, entre dans les maisons par différentes voies : fissures, passage des canalisations... Le renouvellement d’air est également un paramètre important. Au cours de la journée, la présence de radon dans une pièce varie ainsi en fonction de l’ouverture des portes et fenêtres. La concentration en radon sera d’autant plus élevée que l’habitation est confinée et mal ventilée.

7 - Quel risque pour ma santé ?...

À long terme, l’inhalation de radon conduit à augmenter le risque de développer un cancer du poumon. Cette augmentation est proportionnelle à l’exposition cumulée tout au long de sa vie. Pour un lieu donné, l’exposition reçue dépend à la fois de la concentration en radon et du temps passé. Estimer le risque auquel vous êtes soumis dans votre habitation nécessite ainsi de connaître les concentrations en radon dans les pièces dans lesquelles vous séjournez le plus longtemps. Pour une même exposition au radon, le risque de développer un cancer du poumon est nettement plus élevé pour un fumeur que pour un non-fumeur : environ 20 fois plus à exposition au radon égale.

8 - Comment connaître la concentration en radon dans mon habitation ?...

La seule manière de connaître la concentration en radon dans votre habitation est d’effectuer des mesures à l’aide de détecteurs (Dosimètres radon) que vous placez vous-même. Pour que les résultats obtenus soient représentatifs des concentrations moyennes auxquelles vous êtes exposées dans votre habitation, les mesures doivent être effectuées dans les pièces les plus régulièrement occupées (pendant la journée mais également la nuit), sur une durée de plusieurs semaines et de préférence pendant une période de chauffage (saison d’hiver).

9 - À partir de quelle concentration est-il nécessaire d’agir ?...

En France, il n’existe actuellement pas de limite réglementaire applicable aux habitations. Sur la base des recommandations de l’Organisation mondiale de la santé, la Commission européenne a retenu la valeur de 300 Bq/m³ en moyenne annuelle comme valeur de référence en dessous de laquelle il convient de se situer. Lorsque les résultats de mesure dépassent 300 Bq/m³, il est ainsi nécessaire de réduire les concentrations en radon. Le risque étant d’autant plus faible que la concentration est basse, il est, de manière générale, pertinent de chercher à réduire les concentrations en radon aussi bas que possible quel que soit le niveau mesuré. C’est en particulier vrai pour les pièces dans lesquelles vous séjournez sur des durées importantes.

10 - Comment réduire mon exposition ?...

Des solutions existent pour réduire significativement la concentration en radon dans les habitations. Elles reposent sur deux types d’actions :

1) - Eliminer le radon présent dans le bâtiment en améliorant le renouvellement de l’air intérieur (Renforcement de l’aération naturelle ou mise en place d’une ventilation mécanique adaptée) ;

2) - Limiter l’entrée du radon en renforçant l’étanchéité entre le sol et le bâtiment (colmatage des fissures et des passages de canalisations à l’aide de colles silicone ou de ciment, pose d’une membrane sur une couche de gravillons recouverte d’une dalle en béton, etc.). L’efficacité de ces mesures peut être renforcée par la mise en surpression de l’espace habité ou la mise en dépression des parties basses du bâtiment (sous-sol ou vide sanitaire lorsqu’ils existent), voire du sol lui-même.

COMMENT SAVOIR SI JE SUIS FICHE A LA BANQUE DE France ?

La surprise est rude quand la nouvelle tombe. Interdit bancaire, FICP ou encore fiché à la Banque de France, les termes ne sont pas plus doux. Bien souvent, ceux à qui ça arrive le découvrent par hasard. Cet article répond à la question et apporte les premiers conseils pour s’en sortir.

Comment en suis-je arrivé là ?

Plusieurs situations peuvent conduire à un fichage à la Banque de France. D’ailleurs, « fiché à la Banque de France » est une expression qui manque de précision. Il existe plusieurs fichiers Banque de France :

1) Celui des chèques impayés ou incidents de paiement par carte (FCC),

2) Celui incidents de remboursements de crédits (FICP),

3) Celui des comptes irréguliers, interdits d’émettre des chèques : opposition, vol, etc. (FNCI).

L’inscription au FCC fait suite à l’émission de chèques sans provision ou à une utilisation de carte de crédit disproportionnée au regard des revenus qui sont versés sur le compte débiteur. C’est ce qui est bien souvent appelé « interdiction bancaire ». L’établissement bancaire gestionnaire du compte déclare l’incident à la Banque de France qui l’inscrit dans son fichier FCC. Après régularisation de la situation, il est mis fin au fichage dans les deux mois. Toutefois la banque n’est pas tenue de redonner un chéquier ou une carte bancaire. Si la situation n’est pas régularisée, le fichage pourra durer jusqu’à 5 ans, selon le motif d’inscription.

En matière de FICP, c’est l’établissement de crédit chez lequel la mensualité n’a pas été réglée qui demande l’inscription de l’incident de remboursement à la Banque de France. Le fichage peut durer jusqu’à 5 ans si les paiements ne sont pas régularisés. Le fichage à la Banque de France est également automatique en cas de dépôt d’un dossier de surendettement. 

Pourquoi n’ai-je pas été prévenu ?

Les gestionnaires de comptes donnent parfois des avertissements à leurs détenteurs. Mais ceux-ci ne sont pas toujours entendus. Ainsi, si un conseiller refuse de délivrer un nouveau chéquier ou demande que le chéquier commencé soit ramené à la banque, c’est qu’il estime qu’il y a eu une anomalie sérieuse. De même, si un conseiller appelle l’un de ses clients pour lui signaler un chèque impayé, les risques d’une inscription FCC sont sérieux. Ajoutons que les banques et établissements de crédit sont tenus d’informer leurs clients de cette inscription à la Banque de France. Pour cela, il faut que les détenteurs de compte aient bien pensé à tenir leurs informations à jour, et notamment les changements d’adresse. Si un courrier de mise en demeure est retourné à l’établissement de crédit, celui-ci n’aura aucun scrupule à demander le fichage de son destinataire. En tout état de cause, il est possible à tout moment de vérifier auprès de la Banque de France. Il suffit pour cela de se présenter dans une succursale de la Banque de France ou d’envoyer un courrier avec la copie de sa pièce d’identité.

Comment ne plus être interdit bancaire ou fiché FICP ?

Pour ne plus être inscrit au FCC ou au FICP, la solution est simple : régulariser ou rembourser. C’est la condition sine qua non pour obtenir un défichage. Un courrier pourra ensuite être envoyé aux établissements concernés pour leur demander à la Banque de France de procéder à la radiation de l’incident. Cette procédure peut prendre un peu de temps, mais en principe, sous deux mois, les inscriptions seront devenues définitives.

QUELQUES APPLICATIONS POUR GERER SON BIEN

Le numérique simplifie la vie quotidienne des français depuis une dizaine d’année. Depuis quelques temps, on voit apparaître de nouveaux services pour simplifier les démarches des propriétaires et des locataires. Les propriétaires ont de nombreuses actions à réaliser pour gérer leur bien immobilier. Quelques applications s’avèrent indispensables pour une gestion facilitée. Certaines sont partagées avec les locataires, de façon à faciliter les relations entre locataires et propriétaires.

"Wizi" l’application pour les démarches administratives

Cette application permet de simplifier la gestion des documents administratifs liés à la location d’un bien. Les propriétaires pourront ainsi mettre leur bien en location par le biais d’une annonce qui sera largement diffusée. Ils auront la possibilité de consulter les profils des éventuels locataires et, une fois leur choix fait, de gérer et suivre les différents documents administratifs, de la signature du contrat à l’éventualité d’impayés de loyers.

"Wizi" aussi pour les locataires

L’application Wizi permet au locataire de constituer son dossier locataire pour obtenir un logement. Avec cette application, il pourra également payer son loyer mensuellement par carte bancaire ou encore signer les documents électroniquement.

"Bail facile"

Pour les propriétaires qui ne sont pas experts en droit, ou qui manque de temps, la jeune startup Bail facile propose des bails personnalisés conformes à la loi Alur, en quelques minutes.

"Rentila" une appli sous iOS et Android

Elle offre de nombreuses possibilités pour gérer la location, à toutes les étapes du contrat. Il est possible d’imprimer les quittances, de s’assurer du paiement des loyer ou encore de déclarer ses revenus fonciers.

Déclarer ses impôts avec Impots.gouv

C’est également ce que permet cette application gouvernementale téléchargeable dans toutes les versions. Grâce à elle, les propriétaires pourront, depuis leur téléphone, déclarer leurs revenus fonciers, consulter leur dossier fiscal et même régler leurs impôts.

"ImmoPad" pour les propriétaires gestionnaires de plusieurs biens immobiliers

Téléchargeable sur tablette Android ou iPad. Plutôt réservée aux gestionnaires de Biens et aux syndics. L’ensemble des données concernant les biens peut être stocké dans l’application à partir du logiciel de gestion et être utilisé n’importe où depuis une tablette. Visites de contrôle des biens, gestion des interventions, réception de travaux, états des lieux se trouvent ainsi facilités, les signatures se faisant directement dans l’application. L’application a aussi l’avantage d’être compatibles avec plusieurs logiciels de gestion, comme Gercop ou GPI.
"Ma-residence.fr" a été créée pour permettre aux résidents d’un même immeuble de se connaître et de s’entraider

Un locataire pourra, par exemple, facilement trouver une place de parking non loin ou échanger des services avec ses voisins. L’application met en relation les résidents et leur permet de partager leurs idées, leurs demandes, leurs informations, etc…

"CityLity"

Sorte de réseau social pour les citoyens d’une ville. Comme la précédente, elle leur permet de communiquer leurs difficultés, leurs bons plans, etc. Les voisins pourront échanger leur perceuse ou se dépanner. Mais au-delà, l’application permet de communiquer avec la mairie de sa ville et avec le syndic. 

LES DEVOIR DU PROPRIETAIRE

Le bailleur d'un logement doit respecter plusieurs obligations. Il doit fournir un logement décent et en bon état. Pendant le bail, il doit prendre en charge les réparations importantes et garantir la tranquillité de son locataire. 
 

Proposer un logement décent

Le propriétaire à l'obligation de proposer à son locataire un logement décent. Tout d'abord, le local donné en location doit pouvoir être considéré comme un logement. Ainsi, les combles ou les caves, même si ces locaux remplissent par ailleurs les conditions de décence, ne peuvent pas être données en location à usage d'habitation.

Le logement décent suppose le respect de certaines normes. Il ne doit pas présenter de risque pour la santé ou la sécurité du locataire et doit être pourvu d'équipements de confort obligatoires. Enfin, il doit disposer d'une superficie minimale de neuf mètre carré avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 mètres. Lorsque le logement ne respecte pas ces critères, le bailleur peut être contraint par le locataire à effectuer les travaux nécessaires. Le locataire peut également demander une baisse du loyer jusqu'à la mise en conformité du logement. Il peut aussi résilier son bail sans avoir à respecter de période de préavis.

 

Fournir un logement en bon état et l'entretenir

Le logement loué doit pouvoir être occupé immédiatement par le locataire, sans avoir à effectuer de travaux de remise en état. Le logement n'a pas besoin d'être en état neuf, mais les revêtements de sol et les murs doivent être en bon état. De même, tous les équipements doivent fonctionner normalement.

Si le logement est en mauvais état, le locataire peut exiger la réalisation de travaux aux frais du bailleur. Toutefois, les parties peuvent aussi convenir d'une prise en charge des travaux par le locataire contre une réduction de son loyer. Dans ce cas, il est nécessaire de préciser dans le bail les termes de cet accord : décrire les travaux à effectuer, indiquer le montant et la durée de la réduction du loyer. Pendant toute la durée du bail, le propriétaire doit entretenir le logement et y réaliser toutes les réparations importantes. Il doit ainsi assurer le remplacement des équipements vétustes ou devenus inutilisables du fait de leur ancienneté et assumer les travaux nécessaires à la conservation du logement.

Lorsque le bailleur fait réaliser des travaux d'amélioration de la performance énergétique d'un logement loué nu à titre de résidence principale, il peut demander à son locataire une participation financière. Le montant de cette contribution dépend alors de la date de construction de l'immeuble, de la nature des travaux réalisés et du nombre de pièces du logement.

 

Assurer la tranquillité de son locataire

Le bailleur doit garantir au locataire « une jouissance paisible des lieux ». Cette garantie regroupe plusieurs obligations. ;

- En premier lieu, il ne peut pas, par exemple, modifier les conditions de la location pendant la durée du contrat.

- Il ne peut pas, non plus, entrer dans le logement sans l'autorisation du locataire.

- Le bailleur peut, par ailleurs, être considéré comme responsable des agissements commis par des tier

- S'ils causent un trouble de jouissance à son locataire. Bien sûr, il ne sera pas directement responsable, mais il devra prouver les démarches accomplies pour tenter de faire cesser la nuisance (par exemple, l'envoi d'un courrier à l'auteur du trouble, si ce dernier est également son locataire).

LA FNAIM A L’INTERNATIONAL

S'ouvrir sur l'international pour conquérir de nouveaux marchés, rejoindre des réseaux et créer des alliances commerciales, découvrir les initiatives mises en œuvre ailleurs, débattre des thématiques de l'univers immobilier à l'intérieur et hors de nos frontières, comparer des idées, renforcer le poids de notre profession et de nos actions dans les débats publics… Les relations internationales entre ​professionnels de l'immobilier sont une réelle opportunité pour l'avenir de nos métiers. En tant que première organisation professionnelle de l'immobilier en France et en Europe, la FNAIM est reconnue comme une force politique de premier ordre sur la « planète Immobilier ». C'est donc tout naturellement qu'elle a rejoint il y a plusieurs années déjà, les organisations professionnelles les plus importantes au niveau international, avec pour objectifs :

- D'animer les relations avec les autres fédérations et organisations mondiales ;

- De développer des relations presse internationales pour promouvoir l'action de la Fédération ;

- D'assurer la coordination entre les Régions et les chambres sur les questions internationales ;

- De développer les méthodes, les moyens et les outils pratiques permettant à ses adhérents de nouer des partenariats internationaux et de valoriser leurs biens immobiliers vers la clientèle étrangère ;

LES CONSTRUCTIONS EN BOIS GAGNENT DES PART DE MARCHE

(Florent Lacas, le 26/06/2019)

ÉTUDE. Le bois est-il enfin en passe de prendre son envol dans le secteur de la construction ? Réponses avec les résultats de l'observatoire national de la construction bois 2019.

Ce n'est toujours pas le grand décollage annoncé depuis des années, mais la construction bois semble tout de même gagner des parts de marché en 2018. C'est ce qui ressort du dernier observatoire sur le sujet, réalisé par le Codifab, France bois forêt et la cellule économique de Bretagne, publié ce 26 juin 2019. Il en ressort en effet qu'en 2018, le bois utilisé comme système constructif représente 4,3 % de part de marché en logements collectifs, contre 4 % en 2016. Une hausse modeste, mais qui prend davantage de relief si l'on tient compte du nombre de bâtiments concernés : 10 700 contre 8 960 en 2016 (Soit une hausse de 19 %). Pour ce qui est de la maison individuelle, on passe de 12 435 (Individuel et diffus) en 2016 (8,7 % de part de marché) à 14 955 en 2018 (9,4 % de part de marché). En matière d'extension-surélévation, on passe de 9 930 opérations (27,8 % de part de marché) à 10 840 (27,5 %). Quant au non-résidentiel, il représente en 2018 3,4 millions de m², avec une part de marché de 16,3 % (En légère baisse par rapport à 2016).

Globalement, le chiffre d'affaires réalisé en construction bois s'élève en 2018 à 1,9 milliard d'euros, en hausse de 13% par rapport à 2016.

 

Le marché se développe fortement

La hausse est donc très mesurée, et pose question eu égard au fait que le bois jouisse, dans les discours de certains décideurs comme le ministre Julien Denormandie ou la maire de Paris Anne Hidalgo, d'une excellente réputation. Les acteurs de la filière ressentent toutefois une dynamique forte qui pourrait se traduire dans la prochaine livraison de l'étude, dans deux ans. "Le marché se développe fortement, tire les entreprises de la filière vers le haut", nous explique Christian Piquet, dirigeant de la société CPL bois. "Ils sont en mesure d'investir." Les sociétés de premières et deuxièmes transformations du bois ont ainsi de plus en plus de moyens. Et aujourd'hui, alors même que le marché tend à s'essouffler, "le bois continue de progresser", nous assure-t-on.

L'avenir du bois comme matériau structurel devrait être porté par plusieurs projets emblématiques, à commencer par la construction des infrastructures des JO 2024"Tous les bâtiments jusqu'à R+8 seront à 100 % en bois, et mixeront les matériaux au-dessus", nous explique un porte-parole de la filière. "Le choix définitif sur les équipes qui vont faire les constructions sera effectué en septembre prochain. Les permis de construire seront déposés début 2020, et les immeubles doivent être livrés en 2023."

La filière bois prépare son offre pour Notre-Dame

L'autre point qui pourrait focaliser l'attention sur le bois est bien évidemment la reconstruction de la charpente de Notre-Dame. L'hypothèse qu'elle soit réédifiée en bois est sur la table, et la filière s'organise pour apporter une réponse des plus séduisantes. "Nous sommes ne train de géolocaliser sur le territoire français les chênes nécessaires à la reconstruction de la charpente, de manière à ce que toutes les régions françaises soient représentées dans cet effort national", nous explique-t-on. Le bois sera, le cas échéant, "offert par la filière". Les chênes visés sont ceux d'un diamètre de 40-60 centimètres à la base, et 20 à 35 cm au sommet. "Il en faut environ un millier, ce qui représente quelque chose comme 1% des capacités de production françaises."

Notre-Dame : la pose d'une nouvelle charpente bois serait l'affaire de "quelques semaines"

Pour les professionnels du secteur, la reconstruction de la charpente de la cathédrale ne représente en aucun cas un défi technique significatif. "La pose représente quelques semaines de travail", nous explique-t-on. "Au plus, six mois. Mais nous n'en sommes pas là pour l'instant, les murs ont beaucoup souffert et la priorité est de les renforcer avant de penser au toit."

L'ossature bois reste le système constructif le plus utilisé

En termes de marché à venir, l'observatoire opère également un focus sur l'isolation thermique par l'extérieur (ITE), en fort développement : +39 % de chiffre d'affaires en 2018 par rapport à 2016, à 258 millions d'euros. Toutefois, les professionnels du bois reconnaissent que les produits d'isolation bois ne rencontrent pas forcément le succès escompté du fait de leurs performances, limitées par rapport à la concurrence (notamment venant du polystyrène ou du polyuréthane).

Enfin, une partie du travail de la filière est consacrée aux systèmes constructifs les plus souvent utilisés. L'ossature bois arrive largement en tête du classement (84% en maison, 83% en collectif et 75% en tertiaire). La méthode poteaux-poutres concerne 8% des maisons et les panneaux massifs contrecollés ou contrecloués (Incluant le CLT), 5%. Ces mêmes panneaux massifs sont utilisés sur 10% des bâtiments collectifs construits en bois (4 % en 2016).

PANNEAUX SOLAIRES - LA REVOLUTION

Soleil ou même à l'ombre, les murs et les fenêtres d'un bâtiment produiront l'électricité dont il a besoin : ce rêve d'écologiste s'incarne dans un projet industriel lancé par une jeune chercheuse et femme d'affaires polonaise.

« Les pérovskites ». D'aucuns ont entendu ce nom étrange il y a cinq ans à peine, et pourtant leurs propriétés physiques étonnantes sont en passe de révolutionner l'accès à l'énergie solaire pour tous. « À notre avis, les cellules solaires pérovskites ont le potentiel de remédier à la pauvreté énergétique mondiale », déclare à l'AFP Mohammad Khaja Nazeeruddin, professeur à l'Institut des sciences et ingénierie chimique à l'Ecole Polytechnique Fédérale de Lausanne (EPFL), en Suisse, à la pointe de la recherche sur l'énergie photovoltaïque. Des panneaux solaires légers, souples, efficaces, à taux de transparence et à teinte variables, bon marché, qu'on peut poser facilement sur un laptop, une voiture, un drone, un vaisseau spatial ou un bâtiment, même à l'intérieur.

Leur production industrielle est sur le point de démarrer.

Structure atomique

Les pérovskites furent décrites déjà dans les années 1830 par l'Allemand Gustav Rose qui faisait ses recherches dans l'Oural. C'est lui qui a donné à sa découverte ce nom étrange de pérovskite, en l'honneur du minéralogiste russe Lev Perovski. Initialement considérée comme un minéral, la pérovskite désigne aujourd'hui une structure atomique particulière, répandue dans la nature et facile à obtenir en laboratoire. Il a fallu attendre 2009 et les travaux du chercheur japonais Tsutomu Miyasaka, poursuivis par d'autres, notamment à l'Université d'Oxford et à l'EPFL, pour découvrir l'aptitude des pérovskites à former des cellules photovoltaïques.

« Dans le mille »

Un pas crucial est fait en 2013 par une jeune Polonaise, Olga Malinkiewicz, alors doctorante à l'Institut des sciences moléculaires (ICMol) de l'Université de Valence, en Espagne. En marge de ses études, elle crée une cellule photovoltaïque en posant une couche de pérovskites par évaporation, et finalement par simple impression à jet d'encre. « C'était en plein dans le mille ! Plus besoin de hautes températures pour mettre une couche photovoltaïque sur tout type de support ! », raconte à l'AFP cette jeune femme blonde enthousiaste et souriante.

« Formule magique »

Encouragée par deux hommes d'affaires polonais, elle fonde avec eux à Wroclaw la société Saule Technologies, du nom d'une déesse païenne balte régnant sur le soleil, la terre et le ciel. Improvisée au départ, soutenue « au bon moment » par le multimilionnaire japonais Hideo Sawada, sa société est fière aujourd'hui de ses laboratoires très modernes à l'origine de sa « formule magique » d'encre de pérovskite et fait construire un site de production à l'échelle industrielle à Wroclaw. « Ce sera la première chaîne au monde basée sur cette technologie. Sa capacité atteindra 40 000 m2 de panneaux à la fin de l'année et 180 000 m2 un an plus tard. Mais c'est une goutte d'eau dans l'océan de la demande », indique Mme Malinkiewicz, interrogée par l'AFP. A terme, des chaînes de production compactes pourront être installées partout, suivant la demande, pour fabriquer des panneaux « cousus sur mesure ». Le géant du BTP suédois Skanska, qui en fait des tests en conditions réelles sur un immeuble à Varsovie, vient de signer avec Saule un contrat d'exploitation de cette technologie sur tous ses marchés en Europe, aux Etats-Unis et au Canada. « La technologie des pérovskites nous rapproche de l'objectif des bâtiments autosuffisants en énergie », dit à l'AFP Adam Targowski, responsable du développement équitable chez Skanska.

« Les pérovskites font leurs preuves même sur les surfaces peu exposées au soleil. On peut les appliquer quasiment partout. Plus ou moins transparents, les panneaux répondent aussi aux exigences du design. Grâce à leur souplesse et leurs teintes variables, pas besoin de construire des supports supplémentaires, d'intervenir sur la forme ou le dessin du bâtiment », explique-t-il.

Un panneau standard d'environ 1,3 m², au coût attendu de 50 Euros et au rendement comparable aux panneaux classiques, approvisionnera en énergie un poste de travail en bureautique à longueur de journée, selon les estimations actuelles. Un autre test grandeur nature a été lancé sur un hôtel au Japon, près de Nagasaki. En quelques années seulement, « les pérovskites ont fait un long chemin, souligne le professeur Nazeeruddin, qui avait par le passé collaboré avec Mme Malinkiewicz. Leur efficacité étant passé de 3,8 % à 23,7 % », un taux comparable à celui des panneaux classiques en silicium. Selon M. Nazeeruddin, un projet semblable de production de nouveaux panneaux pourrait être lancé prochainement dans le Valais en Suisse. Oxford Photovoltaics prépare un projet analogue en Allemagne.

TAXE FONCIERE

27 milliards d’euros, c'est le montant collecté grâce à la taxe foncière. La taxe foncière est un impôt local sur les biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, calculé sur la valeur locative cadastrale. Cette taxe est payable tous les ans par les propriétaires de biens immobiliers. La taxe foncière peut se présenter sous la forme d’une :

- Taxe foncière sur les propriétés bâties,

- Taxe foncière sur les propriétés non-bâties,

- Taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

Ces taxes contribuent aux ressources fiscales des communes, départements, régions et des groupements de communes tels que les métropoles, communautés urbaines, communautés d'agglomération et communautés de communes. Comme tout impôt local, il appartient à l'administration fiscale de recenser chaque année chaque nouveau propriétaire. Cependant, toute construction neuve ou tout changement de consistance et/ou de caractéristique physique d'une construction doit être déclaré à l'administration fiscale, indépendamment de toute démarche auprès de la mairie dont dépend le bien. 

La valeur locative cadastrale 

Elle est utilisée comme base de calcul de l'imposition de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe foncière sur les propriétés non bâties, de la taxe d'habitation et de la taxe professionnelle. Depuis l'imposition 2011, les Régions ne sont plus bénéficiaires de la TFPB (taxe foncière sur les propriétés bâties).

Qu'est-ce que la valeur cadastrale ?

La valeur cadastrale correspond au montant du loyer que pourrait percevoir le propriétaire du logement s'il le louait. Ce montant purement théorique est fixé chaque année par les services de l'administration fiscale sur la base d'évaluations foncières qui remontent à 1970 et qui sont réajustées chaque année en fonction de la progression des loyers et de la classification du logement selon le plan cadastral.
Pour la taxe foncière sur le bâti

Seule la moitié de la valeur cadastrale est prise en compte. C'est sur ce montant que s'appliquent les différents taux votés par les collectivités locales durant le premier trimestre de l'année civile dans le cadre du budget primitif annuel.

Taxe foncière et copropriété

Dans le cas d'une copropriété, il y a deux taxes foncières sur le bâti. D'un côté, celle due par tous les copropriétaires pour leur propre logement. Celle-ci est payée individuellement. De l'autre, la taxe due au titre des parties communes. Celle-ci est établie pour le compte du syndic de copropriété.

Taxe foncière sur le bâti et SCPI

Les associés d'une société immobilière de copropriété n'échappent pas au paiement de la taxe foncière. Celle-ci n'est pas établie pour la SIC mais pour chaque associé au prorata des parts qu'il détient. Cette règle ne s'applique pas aux cas de SIC en multipropriété ou pour les logements en temps partagé.

Taxe foncière et viager ?

Lorsqu'un logement est cédé en viager et que le vendeur a obtenu un droit d'habitation, la taxe foncière est due par l'acheteur et non le vendeur.

Exonération de la taxe foncière

En principe, tous les propriétaires de biens immobiliers construits sont redevables de la taxe foncière sur le bâti. Mais des cas d'exonération de taxe foncière, partielle ou totale, existent. Certains sont liés à la propriété elle-même. D'autres tiennent à la situation du propriétaire. Voici les plus courants :

- Les logements neufs bénéficient d'une exonération de 2 ans

- Les logements anciens ayant fait l'objet de travaux dans le but de réaliser des économies d'énergie bénéficient d'une exonération de 5 ans

- Les constructions neuves à usage de résidence principale financées à plus de 50% par des prêts aidés par l'Etat bénéficient d'une exonération de 10 ans

- Les personnes âgées de plus de 75 ans au 1ier janvier de l'année d'imposition et dont le revenu fiscal de référence (L'année précédant celle de l'imposition) ne dépasse pas un plafond actualisé tous les ans sont exonérées de la taxe foncière

GARANTIE DES VICES-CACHES DANS L’IMMOBILIER

Quels sont les recours ?

Comme pour toute vente, l’acquéreur d’un bien immobilier est protégé contre la découverte, postérieure à l’achat, d’éventuels défauts qu’une inspection minutieuse n’aurait pas permis de mettre en évidence. Le texte qui fonde cette garantie des vices cachés est l’article 1641 du code civil, selon lequel « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».

Comment mettre en œuvre cette garantie dans l'immobilier ?

Rapporter la preuve du vice, son antériorité, son caractère caché, l'existence du vice

Infiltrations d’eau dans une pièce, mur qui se lézarde, système d’évacuation ne satisfaisant pas aux normes, charpente dégradée… Le vice caché ne peut se limiter à un simple défaut d’agrément. Il doit rendre l’immeuble impropre à son usage ou diminuer tellement cet usage que l’acheteur aurait été conduit à renoncer à l’acquisition ou, à tout le moins, à en négocier le prix à la baisse s’il en avait eu connaissance.

Le caractère antérieur et caché du vice

Constater le défaut ne suffit cependant pas. Pour pouvoir faire jouer la garantie prévue par les articles 1641 et suivants du Code civil, il vous revient de prouver que le vice existait avant la transaction, mais qu’il n’était pas apparent ou qu'il vous a été dissimulé. Si le vendeur vous a informé de l’existence du vice, aucun recours n’est possible à son encontre. C’est également le cas pour tous les points concernés par un diagnostic.

Afin de prouver l’existence du vice caché, vous pouvez appuyer votre demande sur des attestations ou sur des devis de réparation. Pour augmenter vos chances de succès, il est malgré tout conseillé de faire procéder à une expertise. La liste des experts agréés est disponible au tribunal le plus proche de votre domicile.

Agir contre le vendeur

Il convient de commencer par informer le vendeur, par lettre recommandée avec accusé de réception. En l’absence de réaction de sa part, il vous faudra saisir le tribunal compétent, à savoir le tribunal de grande instance dont dépend la commune où est situé le logement. Vous devrez obligatoirement vous faire assister par un avocat. Légalement, la garantie pour vice caché peut être mise en œuvre pendant deux ans après la découverte du défaut, conformément à l’article 1648 du Code civil. Toutefois, l’action doit intervenir aussi vite que possible.

Que pouvez-vous demander à votre vendeur ?

Dans le secteur immobilier, une fois la présence du vice caché reconnue, plusieurs possibilités s’offrent à vous :

- Demander qu'il soit remédié aux dommages,

- Conserver le logement mais vous en faire rembourser une partie du prix, qui sera déterminée par des experts et laissée à l’appréciation du juge.

- Annuler la vente (donc rendre le logement) et vous en faire rembourser le prix ainsi que les frais occasionnés par la vente. Si vous choisissez cette troisième option et obtenez gain de cause, vous devez rendre le bien dans l’état dans lequel vous l’avez acheté.

Il peut aussi arriver que le juge estime que le vice caché existe bien, mais n’est pas suffisant pour justifier l’annulation de la transaction. Il peut alors mettre en place une simple action en diminution du prix. S’il est prouvé que le vendeur connaissait l’existence du défaut au moment de la transaction, vous pouvez également obtenir des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi (article 1645 du Code civil).

La clause de non-garantie

Certains contrats de vente comprennent une clause de non garantie des vices cachés, selon laquelle l’acquéreur accepte le bien en l’état et renonce à toute action ultérieure. Si le vendeur n’est pas un professionnel, cette clause est légale. Le seul recours dont vous disposez alors est de prouver que le vice était connu du vendeur lorsque l’acte de vente a été signé (preuve de la mauvaise foi du vendeur). À l’inverse, si le vendeur était un professionnel, le versement de dommages et intérêts vous sera systématiquement accordé. Comme souvent, recourir à un professionnel revient donc à s’assurer la garantie d’une protection accrue.

LA PROMESSE DE VENTE ET LE COMPROMIS DE VENTE

Le compromis de vente et la promesse de vente sont deux contrats aux conséquences différentes pour l'acheteur et le vendeur.

- Quelles sont les formalités préalables à la signature de l'acte de vente ?

- Quels sont les délais pour réaliser les formalités avant la signature ?

- Quelles sont les formalités postérieures à la signature de l'acte de vente ?

- En quoi la publication de la vente est-elle essentielle ?

- Que recouvrent les frais de notaire dans une vente immobilière ?

Promesse de vente ou « promesse unilatérale de vente »

Le VENDEUR s'engage auprès de l’ACQUEREUR (Nommé bénéficiaire) à lui vendre son Bien à un prix déterminé. Il lui donne ainsi en exclusivité une « option » pour un temps limité (Généralement 2 à 3 mois). Durant cette période, il lui est interdit de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre ACQUEREUR. Le candidat ACQUEREUR bénéficie, lui, de la promesse pour décider s'il souhaite acheter ou non. En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d'immobilisation (Variable). S'il se décide à acquérir, cette indemnité s'imputera sur la somme à régler. Mais s'il renonce à acheter ou s'il ne manifeste pas son acceptation dans le délai d'option, l'indemnité restera acquise au propriétaire à titre de dédommagement. Pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts, dans les dix jours qui suivent la signature s'il s'agit d'un acte sous seing privé. Par ailleurs, lorsqu’elle est consentie pour une durée supérieure à 18 mois, elle doit être réalisée par acte authentique. Les droits d'enregistrement, payés par l'acquéreur, s'élèvent à 125 €.

NOTA : Souvent pressés de conclure, ACHETEUR et VENDEUR s'imaginent parfois que la signature de l'avant-contrat n'engage pas à grand-chose. C'est faux ; malgré son nom, cet accord préliminaire constitue un véritable « contrat », qui entraîne des obligations importantes pour les deux parties. Il leur permet de préciser les conditions de la future vente et marque leur accord.

Bien qu'il ne soit pas légalement obligatoire, ce document se révèle donc indispensable.

Le compromis de vente ou « promesse synallagmatique de vente »

VENDEUR et ACQUEREUR s'engagent l'un comme l'autre à conclure la vente à un prix déterminé en commun. Juridiquement, le compromis vaut donc vente. Si l'une des parties renonce à la transaction, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice, en exigeant de surcroît des dommages et intérêts. La signature du compromis s'accompagne du versement par l'ACQUEREUR d'une somme d'environ entre 5 % à 10 % du prix de vente (Appelée dépôt de garantie, elle s'imputera sur le prix lors de la signature de l'acte notarié). Contrairement à la promesse de vente, le compromis n'a pas besoin d'être enregistré auprès des services fiscaux. Cette absence de frais est un atout.

L'offre d'achat ou offre de prix

Appelé indifféremment « offre d'achat, promesse unilatérale d'achat », voire simplement « offre de prix ». En effet, sa principale caractéristique est d'engager uniquement l'ACQUEREUR, pas le VENDEUR. Le VENDEUR doit vous notifier sa réponse dans les délais et selon la forme prévue dans l'offre (Généralement par lettre recommandée avec avis de réception). S’il accepte l’offre par écrit, la vente est théoriquement réputée comme conclue. En revanche, vous pouvez parfaitement vous rétracter si le VENDEUR vous fait une contre-proposition ou s’il ne vous répond pas dans les délais impartis. Une précaution élémentaire consiste à y inclure dans l'offre d'achat des conditions suspensives (Exemple l'obtention d'un prêt) et ne laisser au VENDEUR que peu de temps pour vous donner sa réponse. Aucun versement ne peut être exigé de l'ACHETEUR, sous peine de nullité de l'offre (Article 1589-1 du Code civil).

Délai de rétractation pour les ACQUEREURS

Vous signez un avant-contrat, promesse unilatérale ou compromis de vente : vous disposez d'un délai de 10 jours (Incompressible) pendant lequel vous pouvez revenir sur votre engagement (Par lettre recommandée avec avis de réception). Peu importe votre motif, les sommes que vous avez versées doivent dans tous les cas vous être intégralement restituées. Ce délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise en main propre (Ou signature de l’acte s’il est conservé par l’officier public) en cas de promesse passée sous la forme authentique ou de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception contenant l'avant-contrat, en cas de promesse passée sous seing privé (Exemple, si celle-ci est expédiée le 10 du mois et que sa première présentation intervienne le 12, le délai courra à compter du 13 et expirera le 22 à minuit).

Faites rédiger votre avant-contrat par un professionnel

ACHETEUR et VENDEUR sont libres de le rédiger eux-mêmes sur une feuille de papier, ou à l'aide de contrats types. Toutefois, les clauses y figurant étant d'une telle importance, le contrat définitif ne faisant en principe que les reprendre, il est recommandé d'en confier la rédaction à un professionnel, qui a le devoir d'informer les deux parties.

ce qu'il faut savoir AVANT D’ACHETER UN BIEN IMMOBILIER

Du projet d’achat d’un appartement ou d’une maison à la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, plusieurs étapes importantes rythment l’achat d’un bien immobilier.

Etape 1 : recherche du bien immobilier

Il n’y a pas de règle en matière de recherche d’un bien immobilier, mais il existe de nombreuses méthodes pour le trouver. Soit le futur acquéreur effectue ses recherches seul (sites Internet, magazines d’annonces, ventes entre particuliers…), soit il passe par un professionnel de l’immobilier, afin d’aider les particuliers à connaître le marché immobilier.

Etape 2 : l’offre d’achat

Oui, l’offre d’achat engage celui qui la signe. Elle est fréquemment utilisée dans la pratique. Dans cette offre, l’acheteur propose au vendeur d’acheter son Bien à un prix (Egal ou inférieur à celui qu’il demande) et à des conditions déterminées (Les acquéreurs potentiels ont intérêt à limiter leur offre dans le temps), dans ce cas, ils ne peuvent se désengager avant l’expiration de la date prévue dans le document qu’ils ont signé. Si le vendeur n’accepte pas leur proposition dans le délai fixé, les acheteurs retrouvent leur liberté. Si au contraire l’offre est acceptée, ils sont tenus de signer un avant-contrat (Promesse ou compromis de vente ).

Etape 3 : le choix du notaire

Le vendeur et l’acquéreur peuvent faire appel chacun à leur notaire, qui se partagent alors la rémunération. Celle-ci est fixée par l’Etat. Cela ne coûte donc pas plus cher à l’acquéreur. Cette rémunération s’applique à toute la profession, elle est la même chez tous les notaires de France. Par ailleurs, le choix du notaire est totalement libre. En principe, le notaire du vendeur rédige l’avant-contrat et le notaire de l’acquéreur la vente définitive.

Etape 4 : l’avant-contrat - Dépôt de garantie

Bien que le dépôt de garantie ne soit pas obligatoire, le vendeur ne manquera pas d’en demander un. Son montant n’est pas légalement fixé, il est variable (2 à 10 %). Le montant de l’indemnité ou du dépôt de garantie est versé entre les mains du notaire au moyen d'un virement. Il est conservé par le notaire pendant toute la durée de la promesse de vente (Celui-ci en est le séquestre). Cette somme correspond soit à un acompte sur le prix, si la vente se réalise, soit à un dédommagement du vendeur si l’acquéreur ne veut pas signer l’acte de vente définitif alors que toutes les conditions suspensives ont été levées, notamment si l’acquéreur a obtenu son prêt et ne s’est pas rétracté dans le délai légal (En effet, acquéreurs ont le droit de se rétracter pendant un délai de 10 jours), celui-ci court à compter du lendemain de la notification de l’avant-contrat par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Ce délai est d’ordre public . Ils n’ont à justifier d’aucun motif et peuvent alors récupérer intégralement leur dépôt de garantie dans un délai de 21 jours maximum à compter du lendemain de la date de la rétractation.

Concernant le vendeur

Le vendeur a l'obligation de faire établir un dossier de diagnostic technique comportant dans ce cas précis :

- le mesurage de superficie du lot vendu (loi Carrez si Bien en copropriété)),

- le constat de risque d’exposition au plomb,

- l’état relatif à l’amiante dans les parties privatives et communes,

- l’état parasitaire (termites…),

- le diagnostic de performance énergétique,

- l’état des risques et pollution des sols (ERP)

- l’état des installations de gaz et d’électricité si elles datent de plus de 15 ans,

- le certificat d'assainissement.

Il doit remettre ce dossier au notaire avant la signature du compromis afin de permettre aux acquéreurs d’être parfaitement informés de l’état du bien. Lors de la vente d’un lot de copropriété, d’autres renseignements sont fournis par le vendeur : Le règlement de copropriété, le carnet d’entretien de l’immeuble , le montant des charges de copropriété…

Autres formes d’avant-contrat

La promesse unilatérale de vente : Le délai de rétractation de 10 jours s’applique à ce contrat. Dans ce type de promesse, le vendeur s’engage à vendre son bien à un acquéreur qui dispose d’un délai (Dit « d’option ») fixé dans le contrat, pour se décider. Passé ce délai, ce dernier perd l’indemnité versée s’il renonce à acheter, sauf si une des conditions suspensives ne se réalise pas ou s’il se rétracte.Le contrat de réservation : Il précède l’achat d’un bien neuf sur plan. Il contient un certain nombre de mentions obligatoires : Le délai de livraison, le prix prévisionnel, le nombre de pièces… Sa signature fait courir un délai de rétractation de 10 jours. Le montant du dépôt de garantie est fixé par la loi à 5 % du prix si la vente intervient dans l’année du contrat de réservation ou 2 % si elle a lieu au maximum 2 ans après. Les conditions de restitution sont identiques à celles décrites pour un compromis.

L’avant-contrat est un « vrai » contrat qui précise toutes les modalités nécessaires à la signature de l’acte de vente définitif : Le prix et la façon dont il est payé, les délais de livraison ou de mise en possession, les conditions suspensives (Concernant le prêt, les documents d’urbanisme…). C’est un document très important car toutes ces clauses seront reprises, sans modification, dans l’acte de vente.

Etape 5 : l’offre de prêt

Tout avant-contrat signé avec un acquéreur non professionnel contient une condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêt(s). Si les acquéreurs n’obtiennent pas leur crédit, ils ont le choix de poursuivre la vente s’ils disposent d’une autre source de financement ou d’y renoncer. Dans ce dernier cas, ils récupèrent leur dépôt de garantie sauf s’ils sont de mauvaise foi, par exemple, s’ils demandent un montant de prêt excédant le prix de vente ou non conforme aux prévisions de l’avant-contrat (Montant, durée, taux…). Attention : Si l’acquéreur n’entend pas solliciter de prêt, il doit apposer une mention manuscrite précise en ce sens, sauf si le compromis ou la promesse de vente a été reçu(e) par acte authentique .

L’acceptation de l’offre de prêt

L’acquéreur a un délai minimum de 30 jours pour obtenir un prêt conforme aux conditions prévues dans l’avant-contrat. Une fois l’offre de prêt émise par la banque, l’emprunteur ne peut pas l’accepter avant l’expiration d’un délai de 11 jours à compter de sa réception. La vente elle-même ne peut donc pas être signée avant ce terme. Le notaire de son côté vérifie un certain nombre d’informations afin d’assurer la sécurité juridique de la transaction : si le vendeur est bien propriétaire du bien qu’il vend, les précédents titres de propriété, la situation du bien au regard des règles d’urbanisme, les servitudes, la situation hypothécaire du bien… Parfois, le bien est situé dans une zone où la commune peut exercer un droit de préemption urbain ; ce qui signifie qu’elle est prioritaire pour l’acquérir en vue de réaliser un projet d’intérêt général. L’acte de vente ne peut être signé qu’une fois passé le délai de deux mois après réception par la mairie de la déclaration d’intention d’aliéner envoyée par le notaire.

Etape 6 : la signature de l’acte de vente

Le jour prévu pour la signature des acquéreurs se rendent à l’étude du notaire. Sont également présents le vendeur, son notaire et l’agent immobilier, si la négociation a été réalisée par lui.

A NOTER : Il est recommandé de visiter le Bien juste avant de signer la vente, notamment pour relever les compteurs.

Le notaire leur donne lecture de l’acte. Vendeur et acquéreurs n’hésitent pas à poser des questions pour être sûrs de comprendre la portée de leur engagement. Le vendeur leur remet en principe les clefs et les acquéreurs remettent le chèque de banque au notaire.

La VEFA et le paiement du prix

Lors d’un achat sur plan, appelé VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement), un premier paiement est effectué à la signature de l’acte si les fondations sont achevées. Le déblocage des fonds intervient ensuite en fonction de l’avancement des travaux et du type de garantie fournie par le promoteur pour assurer la livraison du bien :

- en cas de garantie extrinsèque (une banque…) : 35 % à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement et le solde de 5 % à la livraison ;

- en cas de garantie intrinsèque : 20 % à l’achèvement des fondations, 45 % à la mise hors d’eau, 85 % à l’achèvement et le solde à la livraison.

Etape 7 : la remise du prix

La remise du prix de vente au vendeur suppose tout d’abord le paiement du prix par l’acquéreur. Le notaire explique au vendeur qu’il doit notamment rembourser le prêt immobilier en cours sur le bien, effectuer l’acte de mainlevée de l’inscription hypothécaire prise par la banque et régler d’éventuelles charges de copropriété. De plus le notaire vérifie qu’aucune inscription hypothécaire n’a été prise sur le bien entre le moment où il a demandé tous les renseignements et la publication de la vente. Le temps nécessaire à cet échange d’informations justifie que le notaire conserve le prix. En effet, en cas de présence d’inscription hypothécaire du chef du vendeur, elle devrait être levée et les sommes en cause remboursées au créancier. Le solde lui est ensuite envoyé par courrier ou virement bancaire. Puis, le notaire remet au vendeur et aux acquéreurs une attestation de vente. Il indique aux nouveaux propriétaires qu’ils recevront leur titre de propriété et le décompte définitif des frais liés à la vente, après l’achèvement des formalités de publicité auprès de la conservation des hypothèques.

Etape 8 : la délivrance du bien

Si le bien est vendu libre, le vendeur a pour obligation principale de délivrer le bien à l’acquéreur. Il doit lui remettre les clés et un bien libéré de tout occupant et de tout meuble (Sauf accord contraire). La délivrance correspond à l’entrée en jouissance du bien par l’acquéreur, le plus souvent à la date de la signature de l’acte de vente

ETAT DES RISQUES

ET POLUTIONS DES SOLS (ERP)

Conformément au formulaire ESRIS, obligatoire depuis le 01 janvier 2018 (Décret du 12 décembre 2017). L’ERP(s) remplace depuis le 03 aout 2018 l’ancien ESRIS (Etat des Servitudes « Risques » et d’Information sur les Sols). L'ERP (Etat « risques et environnement » ou ERP pour les aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon et pollution) est obligatoire en cas de Vente ou Location de tout bien immobilier, bâti ou non bâti, situé dans une zone définie couverte par un plan de prévention des risques. Ce document permet d’informer le futur occupant des risques naturels, miniers et technologiques (Inondation - Sismicité - Usines type AZF et autres...).

NOTA : Un plan de prévention peut évoluer dans le temps. C'est pour cette raison qu'un ERP (Anciennement ESRIS ou ERNMT) valide lors de la signature d'un compromis de vente peut ne plus l'être au moment de la signature de l'acte authentique de vente. Il mentionne aussi la réalisation des travaux prescrit vis-à-vis de l'immeuble par le règlement du plan de prévention des risques approuvés. Il est accompagné des extraits des documents graphiques de référence permettant de localiser le bien au regard de ces risques.

Les ESRIS, ainsi que les nouveaux ERP ont une durée de validité de 6 mois. Tous les ESRIS réalisés avant le 3 août 2018 restent valables et ne demandent aucune réactualisation. L’EPR intègre depuis le 03 aout 2018 le risque Radon.

LE RGPD

(Règlement Général sur la Protection des Données)

Qu’est-ce qu’une Donnée Personnelle ?

Avant de parler du RGPD, cela ne nous fera pas de mal de faire un rappel sur la définition des Données Personnelles : une donnée personnelle est un moyen d’identifier un individu selon des critères bien précis. Cela englobe toutes les informations relatives à un ou plusieurs éléments qui lui sont propres, de manière directe ou indirecte. En clair : une adresse postale, une adresse mail, un numéro de téléphone, un numéro de sécurité sociale, un numéro de carte bancaire, l’utilisation des cookies, un numéro client, un nom et un prénom, etc…

Le RGPD en quelques lignes

Avec l’arrivée d’internet, il y a quelques années, le Big Data a progressivement envahi le marché. L’analyse et la collecte de données personnelles sont devenues l’objectif numéro 1 à tous les niveaux : les « petits sites » comme les sites d’autorité, sans oublier les appareils connectés et les smartphones, récoltent quotidiennement nos données. Celles-ci sont alors traitées et classées pour ensuite être utilisées, ce n’est pas nouveau… Toutefois, au fil du temps, de plus en plus d’entreprises ont tiré profit de cette récolte de données, les GAFA par exemple (Google, Apple, Facebook, Amazon) - Il existe un vrai enjeu spéculatif et économique – entrainant ainsi de la méfiance de la part des consommateurs. La CNIL (Commission Nationale de l’Informatique et des Libertés) est la gardienne de nos libertés et droits sur internet depuis la fin des années 70, cependant, comme son nom l’indique, il s’agit bien d’une commission NATIONALE. Près de 40 ans après, les pays européens décident de s’allier afin de colmater les brèches du système et le RGDP voit le jour. Un moyen de mettre des bâtons dans les roues des géants américains ? Le nouveau Règlement Général sur la Protection des Données Personnelles est un texte de loi qui a été voté par l’Union Européenne en 2016 et qui entrera en vigueur dès le 25 mai prochain (25/05/2018). Ça n’a pas l’air, mais c’est demain !

Le RGPD : les grandes lignes

Comme toutes règlementations, le texte adopté est très précis, complet et parfois complexe. D’ailleurs si vous désirez en savoir plus sur les 99 articles contenus dans ce règlement, nous vous invitons à le lire sur le site de la CNIL.

Les grandes lignes de ce texte pour découvrir ses principaux objectifs :

  • Renforcer la gestion du consentement et optimiser la transparence : l’utilisateur devra être informé clairement de l’usage de ses données
  • Faciliter et améliorer l’accès aux données personnelles : jusqu’à présent, c’était possible, mais le processus était plutôt opaque
  • Intégrer la gestion de la portabilité des données : c’est une nouveauté, l’utilisateur pourra récupérer l’ensemble de ses données pour éventuellement les transmettre à un tiers… Une sorte d’import-export
  • Faciliter le droit à l’oubli et à la renonciation : cela devrait permettre à l’utilisateur d’obtenir facilement l’effacement de ses données personnelles
  • Obligation d’informer les personnes concernées lors du « vol » de ses données : ce n’est pas courant, pourtant, le vol de données existe. La preuve avec le scandale Yahoo! qui a omis pendant plusieurs mois d’informer ses utilisateurs que leurs données avaient été dérobées… Ou bien, plus récemment, celui de Uber
  • Renforcer les moyens légaux concernant le non-respect des lois liées à l’informatique : amende pouvant aller jusqu’à 20 M. d’Euros et possibilité de porter plainte si le RGPD n’est pas respecté.
  • Offrir la possibilité d’obtenir un document listant l’utilisation des données
  • Obligation d’affecter une personne responsable - le DPO ou bien encore Data Protection Officer : les responsables des traitements devront désigner une personne en charge des données.
  • Instaurer un « guichet unique » - le One-Stop-Shop : ce guichet sera différent selon le pays, pour la France, ce sera la CNIL
  • Protéger les mineurs (- de 16 ans) : le consentement et les informations devront être faciles à comprendre par des enfants
  • Protéger les données par défaut, dès la conception - Privacy by Design : l’entreprise devra protéger les données récoltées, par défaut, dès la conception de son produit ou de son offre

ACHETER UN BIEN IMMOBILIER 

CONSEILS A SUIVRES...

Vous souhaitez devenir propriétaire ?

Posez-vous les bonnes questions avant de vous lancer. Financement, promesse de vente, diagnostics, acte notarié … le tour de la question en fonction de votre situation.

Vous êtes propriétaire

Dans un premier temps, il vous faut déterminer si vous vendez votre logement avant d’en acheter un nouveau, ou si vous achetez votre nouveau nid avant de vendre votre bien. Pour vous décider, prenez en compte l’état du marché. S’il y a plus d’acheteurs que de vendeurs, les délais de vente sont courts et tout va très vite. Si votre logement est bien estimé (Appuyez-vous sur les conseils d’un Expert immobilier il vous arrêtera le « JUSTE PRIX ») il y a fort à parier qu’il trouvera preneur facilement. A contrario, si le nombre d’acheteurs est réduit, le délai de vente va s’étirer. Vous-même, aurez le temps de la réflexion lorsque vous trouverez un logement correspondant à vos besoins, mais vous risquez d’attendre le futur acquéreur plus longtemps.

Quoi qu’il en soit, faites le point sur votre état financier. Être propriétaire de deux logements implique de nombreux frais. Vous devrez par exemple vous acquitter des remboursements des emprunts immobiliers, des impôts locaux (Taxe foncière, taxe d’habitation, etc...), des charges de copropriété si votre bien se situe dans un immeuble collectif, assurer l’entretien, souscrire une assurance … Et cela, pour les deux logements. Or, plus les délais de vente s’allongent, plus vous risquez de devoir supporter ces frais dans le temps. Si vous comptez sur la vente de votre premier logement pour acheter le second bien immobilier, vous devez contracter un prêt relais, aussi appelé « prêt achat revente ». Avec ce produit de financement, la banque vous accorde une avance sur la base d’une estimation du produit de la vente de votre bien. D’une durée maximale de deux ans, ce prêt peut coûter cher : Lorsque vous vous acquittez de vos mensualités, vous n’amortissez pas de capital et remboursez seulement des intérêts. Le capital emprunté est soldé en une seule fois, lors de la vente du bien. Pour réduire le coût de ce prêt, vous avez donc intérêt à vendre votre logement le plus rapidement possible, et pour cela à l’estimer le plus justement.

Vous êtes locataire

Vous souhaitez investir en achetant un bien immobilier ? Tournez-vous d’abord vers les établissements bancaires afin de déterminer une enveloppe budgétaire. En connaissant votre capacité d’emprunt, vous pourrez mieux cibler les biens que vous pourrez potentiellement acheter. Ensuite, faites le point sur votre projet de vie. Mais sachez qu’en moyenne, un primo-accédant occupe son logement durant 7 ans avant de le revendre pour s’agrandir. Certains jeunes ménages n’hésitent pas à s’éloigner de leur lieu de travail pour acquérir quelques mètres carrés supplémentaires. N’oubliez pas de prendre en compte votre budget de déplacement vers votre lieu de travail (voiture, transports en commun…) dans votre plan de financement.

Acheter un bien immobilier : deux documents bien différents

Si avant de signer l’acte définitif d’achat chez le notaire, signer un avant-contrat n’est pas obligatoire, dans les faits, les deux parties en réalisent un quasi-systématiquement. L’avant-contrat peut consister en une promesse unilatérale de vente, ou en un compromis de vente.

La promesse unilatérale de vente : Elle engage le propriétaire à vendre son bien à un prix convenu dans cet acte avec le futur acquéreur qui ne s’engage pas définitivement. Moyennant le versement d’une indemnité d’immobilisation, il dispose d’une d’option d’acheter ou de renoncer à son acquisition dans un certain délai convenu entre les parties et qui doit être précisé.

Le compromis de vente : Il comprend deux engagements réciproques ; Le premier, du vendeur de céder son bien à l'acheteur pour un prix convenu, et le second de l'acheteur d'acquérir le logement. Le vendeur peut exiger le versement d’un acompte, dont le montant est convenu d’un commun accord entre les parties (Entre 5% et 10% du prix de vente).

Que ce soit dans le cadre du compromis ou de la promesse unilatérale de vente, l’acheteur et le vendeur peuvent insérer des conditions suspensives qui, en cas de non-réalisation ne feront plus produire aucun effet à leur accord. Par exemple, un acheteur qui aura besoin d’un emprunt immobilier pour financer son achat, signera l’avant-contrat sous la condition suspensive de l’octroi du prêt et mentionnera une date limite d’obtention de celui-ci. En cas de refus de la banque, il sera désengagé, et l’acompte qu’il aurait pu verser sur le prix de vente lui sera intégralement restitué. Enfin, au terme de la promesse ou du compromis de vente, les deux parties se retrouveront chez le notaire pour signer l’acte authentique de vente. Cette formalité est obligatoire.

Neuf ou ancien ?

Comme toujours en immobilier, choisir entre le neuf et l’ancien dépend avant tout du projet de vie du ménage et de ses goûts. Généralement les logements anciens se situent dans les centres villes, à proximité des commerces et des transports en commun. Sans défaut majeur (mauvaise répartition des pièces, état général de l’immeuble dégradé etc...), ils se revendent facilement.

À noter : il est possible de réaliser des travaux de performance énergétique dans les logements anciens, et de bénéficier d’un crédit d’impôt développement durable. Les logements neufs sont souvent excentrés des cœurs des villes. Le prix au mètre carré est généralement un peu plus élevé. Si les « frais » de notaire sont moins élevés (2 % à 3 % contre 7,5 % à 8 % dans l’ancien), ils sont en revanche assujettis à la TVA. La performance énergétique des habitations est par contre souvent bien meilleure. 

CREER UNE SCI... TRANSMETTRE SON PATRIMOINE FAMILIAL

Cette structure permet de loger tout ou partie de vos actifs immobiliers afin d’éviter l’indivision. Vous êtes libre de choisir le locataire, faire de gros travaux et même de vendre le bien. Ce n’est pas le cas avec une indivision, où la plupart des actes de gestion nécessitent d’obtenir la majorité des deux tiers des associés. La SCI est avant tout un outil juridique qui dissocie pouvoir et propriété. La société civile immobilière associe au moins deux personnes, associées. En créant une SCI, chacun des associés reçoit des parts sociales en contrepartie de son apport. Chaque associé est propriétaire de parts de la SCI, qui détient le patrimoine immobilier. Pour constituer une SCI, il n'y a aucun critère de capital social minimum.

Créer une Société Civile Immobilière (SCI) peut avoir plusieurs objectifs

Anticiper la transmission de son patrimoine

Protéger son concubin en cas de décès

Ou encore prévenir d’éventuels conflits entre héritiers

Pour créer une SCI, il suffit de

Rédiger les statuts par acte sous seing privé ou par acte notarié, puis de les signer

Enregistrer les statuts de la SCI au centre des impôts

Publier la constitution de la société dans un journal d'annonces légales

Procéder à l'immatriculation de la société

Le tribunal de commerce inscrit la SCI au Registre du commerce et des sociétés. Pour ce faire, la SCI doit avoir réalisé les démarches précédentes

Une fois les documents demandés par le tribunal fournis, la SCI se verra remettre son K-bis.

Tout l’intérêt de la constitution d’une SCI est de faire « du sur-mesure » et d’adapter ses statuts à chaque situation. Une fois la SCI créée, la nomination d'un gérant est nécessaire. Le gérant de la SCI immobilière veille également à la préparation de la comptabilité de la SCI, qui sera par la suite utilisée pour faire approuver les comptes par les associés et servira à établir l'imposition de chacun.

La SCI ne peut pas avoir un but commercial 

On ne peut pas acheter des biens pour les revendre immédiatement en vue d'en tirer profit. A ce titre, une SCI ne peut « louer meublé » car les bénéfices d'une location meublée sont considérés fiscalement comme des bénéfices commerciaux.

L’AEROVOLTAIQUE

Un panneau solaire qui produit de l'électricité, du chauffage et de l'eau chaude sanitaire (ECS), tout en assurant la ventilation, été comme hiver, sans avoir besoin de changer son système de cumulus : impossible ? Pas pour SCTD Industries, qui a développé sa solution maison Solar-Clean. Denis Leturgie, son inventeur, nous en dévoile les secrets.Tout en mettant au point son méthaniseur domestique qui transforme les déchets ménagers en électricité, il a poursuivi, en parallèle, le développement d'un autre système de production d'énergie renouvelable. Nommée "Solar-Clean", cette invention revendique d'être une solution 4 en 1, qui fournit à la fois de l'électricité, de l'eau chaude, de la chaleur et assure la ventilation. La société SCTD planche donc sur la question pendant plusieurs années, avec l'élaboration de plusieurs prototypes, pour aboutir à un système dont la logique est différente de celle de l'aérovoltaïque classique. Denis Leturgie nous dévoile : "L'air n'est pas aspiré à l'extérieur, où il est potentiellement très froid, mais à l'intérieur, là où il est déjà tempéré. La température extérieure influence donc très peu la performance du système et permet de se dispenser d'un 'booster' qui consomme plus de 2.000 W. Même s'il fait -10 °C dehors, les 400 W de la résistance intégrée à la buse de ventilation suffisent". Mais quel est exactement le principe de fonctionnement ? L'entreprise explique être partie d'un panneau solaire classique et avoir créé un caisson isolé peu épais, destiné à récupérer la chaleur des capteurs photovoltaïques. "Nous avons intégré les sondes, développé le cheminement d'air, l'aspiration… La lame d'air prend la quasi-totalité du caisson, tandis que la production d'eau chaude sanitaire est intégrée par le biais d'un serpentin suspendu à l'intérieur, collé à la feutrine du panneau, afin de récupérer la chaleur", poursuit-il.

Un montage facilité et un rendement accru

Il en résulte un capteur polyvalent qui développe une puissance électrique de 300 Wc et une puissance calorifique d'environ 3.000 W. L'entreprise a travaillé avec un thermicien afin d'obtenir un système qui ne souffle jamais d'air de chauffage inférieur à 30 °C : "Car on perd entre 8 et 10 °C en air pulsé, et un air soufflé à 20 °C donne l'impression à l'utilisateur d'être froid". Et la solution Solar-Clean valorise doublement cette chaleur, à la fois en assurant prioritairement le chauffage en hiver et en assurant plutôt la production d'eau chaude en été. Denis Leturgie assure : "Le système est adapté à toutes les zones climatiques, même si le rendement de production ECS est meilleur dans le Sud. Et il se greffe sur n'importe quelle installation de cumulus, sans changement, juste avec des modifications de tuyauterie". 

Mais que se passe-t-il l'hiver en cas de gel ? Ou de besoin soudain d'une plus grande quantité d'eau chaude la nuit ?

"Il y a une protection contre le gel avec une vidange automatique du système. Pour l'été, le caisson et les composants sont résistants aux hautes températures. Et le système est automatisé, pilotable grâce à un thermostat digital". Quant à un éventuel problème d'eau dans le capteur photovoltaïque, le spécialiste nous explique : "L'échangeur est d'un seul bloc, afin d'éviter ce risque. Et le caisson dispose de sorties de condensation sous le panneau". Selon son concepteur, un panneau permet de chauffer de 20 à 50 m², suivant le niveau d'isolation du bâti. Bien adapté aux toitures en surimposition, il est également possible de l'installer en façade, et de monter des panneaux en parallèle, afin de séparer les zones de chauffage de l'habitation.

LA SUSPENSION SANS FRAIS D’UN PRET IMMOBILIER EN VEFA

Un particulier achète « sur plans », en état futur d’achèvement  (VEFA), un appartement, que ce soit pour y vivre ou pour le louer, dans le cadre d’un investissement locatif, souvent associé à un mécanisme de défiscalisation. Malgré toutes les assurances reçues, les promesses faites, l’appartement n’est pas livré dans le délai prévu, voire jamais livré.

 

Les enjeux

Dans une telle situation, l’acquéreur est néanmoins obligé de commencer à rembourser la banque qui lui a prêté pour financer l’acquisition. Même si on lui a vendu un « package » incluant la vente, le prêt, voire la gestion locative, chaque opération est juridiquement distincte des autres. Par conséquent, le retard de livraison ou l’absence de livraison de l’appartement n’autorise pas de facto l’acquéreur à suspendre le remboursement de son prêt. Et ce, quelle que soit l’ampleur des difficultés financières auxquelles il doit faire face… L’on ne peut se faire justice à soi-même.

Les solutions

L’acquéreur emprunteur devra donc soit négocier avec sa banque une suspension des remboursements (suspension « amiable »), soit demander au juge qu’il ordonne cette suspension (suspension « judiciaire »). Pour bien choisir l’une ou l’autre des solutions, il faut en mesurer les avantages et les inconvénients respectifs :

 

SUSPENSION « amiable »

DETAIL

SUSPENSION « judiciaire »

Quelques semaines

Délai pour obtenir la suspension

Quelques mois

100% si elle est prévue au contrat de prêt

Selon le « bon vouloir » du banquier si la suspension n’est pas prévue au contrat ou lorsque le délai prévu a été épuisé

Probabilités d’obtenir la suspension

Très bonnes si la demande est formulée en respectant les conditions fixées par la Cour de cassation et en utilisant la procédure adéquate

2 ans au maximum en règle générale

Durée de la suspension

Jusqu’à la fin du contentieux avec le promoteur

Intérêts et frais

Coût

Honoraires d’avocat et frais d’huissier à prévoir

 

Ainsi, si la suspension « judiciaire » est plus « complexe » dans sa mise en œuvre, elle présente l’énorme avantage de ne pas être limitée dans le temps. Le Juge ordonne en effet la suspension des remboursements jusqu’à ce qu’une solution intervienne dans le litige qui oppose l’acquéreur au promoteur.

Cette suspension « judiciaire », qui s’impose donc à la banque, ne donnera pas lieu :

- Ni au paiement de frais, intérêts et accessoires à l’exception de l’assurance emprunteur ;

- Ni à une inscription au fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers.

ETAT DES LIEUX - A QUOI FAUT-IL FAIRE ATTENTION ?...

L’Etat des lieux a été revu et corrigé dans un décret du 31 mars (Applicable à partir du 1er juin). 3 conseils pour le réussir L'occupation du logement. Le nouveau décret ne change pas fondamentalement les choses concernant l’établissement de l’Etat des lieux d’entrée dans le logement. En plus des informations de base (date d’établissement, localisation, désignation des mandataires…), les relevés individuels d’eau et d’électricité doivent apparaître.

Electricité et chauffage : Un soin particulier doit être apporté concernant l’inspection l’installation électrique (Plafonniers - Prises) et le chauffage (Radiateurs - Etat des fenêtres - Systèmes éventuels d’aération…).

Tuyauterie et plomberie : Il est également indispensable de vérifier l’état général de la plomberie. Pour cela, nul besoin d’un diplôme : Ouvrir tous les robinets du logement permet déjà de constater le niveau d’entartage et d’éventuelles fuites d’eau. L’état des joints, en cuisine et dans la salle de bain, est également à noter (Il est bien spécifié que leur entretien est à la charge du locataire).

Revêtements : Le décret du 31 mars impose aussi une description précise de chaque pièce et partie du logement, notamment de l’état des revêtements au sol, sur les murs et les plafonds. Il est bien spécifié que la description écrite peut s’accompagner d’images : Dessins ou photos, datées et signées par les deux parties, pour bien signaler l’endroit d’éventuelles tâches ou irrégularités sur un revêtement et qui pourront servir d’éléments de comparaison lors de l’état des lieux de sortie.

COMMENT CALCULER LE MONTANT DE LA TAXE D’AMENAGEMENT EN URBANISME

Les autorisations de construire, d’agrandir, de rénover ou d’aménager peuvent générer des taxes et des participations d'urbanisme. 

 

Mode de calcul :

- Surface taxable de la construction x Valeur forfaitaire x Taux

- Surface taxable de la construction = somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des murs de façade, après déduction des vides et trémies correspondant au passage des ascenseurs ou escaliers.

- Valeur forfaitaire au m² de la surface de plancher taxable :

Ce taux est fixé annuellement par décret.

La valeur en 2017 est de :

- 705 €/m² pour la province

- 799 €/m² pour lïle de France

Taux 

Il est composé d’une part communale et d’une part départementale

Part communale : 

Le taux voté par la commune varie de 1 à 5% mais il peut atteindre un maximum de 20% dans les secteurs nécessitant des travaux substantiels d’équipements publics. 

Pour connaître le taux affecté à votre projet, renseignez-vous auprès de la mairie de la commune concernée. 

Part départementale

Le taux ne peut excéder 2,5%.

Taxations spécifiques

Certaines installations ou aménagements sont taxés en fonction d’une valeur spécifique : bassin des piscines (200€/m²), panneaux photovoltaïques au sol (10€/m²), éoliennes d’une hauteur > 12 m (3 000€ l’unité), emplacement de tente, caravane ou mobil-home (3 000€ par emplacement), habitation légère de loisirs (10 000€ par emplacement). Les places de stationnement extérieures à la construction sont taxées en fonction de leur nombre (2 000€ minimum par emplacement).

Pour ces installations ou aménagements, le calcul de la taxe d’aménagement s’établit comme suit 

Surface de l’installation (ou nombre d’emplacements ou d’unités) x Valeur forfaitaire x Taux

Abattements et exonérations de taxe d’aménagement 

Certains projets peuvent bénéficier d’un abattement de 50% sur la valeur forfaitaire (Le calcul sera établi sur la base de 705 € /m², valeur 2015). D’autres sont exonérés de plein droit ou de manière facultative sur délibération des collectivités territoriales.

Exemple de calcul de taxe d’aménagement 

Concernant la construction d’une maison individuelle de 140 m² de surface taxable et comportant 2 places de stationnement extérieures.

Taux communal 5%

Taux départemental 2,5 %

- Calcul de la part communale         

  100 m² x 352,50 € x 5 %    = 1 762,50 € (-50% sur les 100ier  m²)*

  40 x 705,00 € x 5 %            = 1 410,00 €

- Calcul stationnement                      

   2 x 2 000 € x 5 %                =    200,00 €

- Calcul de la part départementale

  100 m² x 352,50 € x 2,5 % =    881,25 € (-50% sur les 100ier  m²)*

   40 m² x 705,00 € x 2,5 %  =    705,00 €

- Calcul stationnement                      

   2 x 2 000 € x 2,5 %            =    100,00 €

                              TOTAL TA = 5 058,75 €

* Si la surface taxable existante est supérieure à 100 m², il n'y a pas d'abattement de la valeur forfaitaire.

La Taxe d’Aménagement est versée 

En 2 parts égales, 12 et 24 mois après la date de délivrance de l’autorisation de construire

A l’échéance de 12 mois si le montant n’excède pas 1 500 Euros ou en cas de taxation complémentaire suite à la délivrance d’un permis modificatif.

La Redevance d'Archéologie Préventive RAP (article L 524-1 et suivants du code du patrimoine)

Cette redevance contribue au financement de l'institut national de recherches archéologiques préventives pour la réalisation des fouilles archéologiques. Elle est due si les travaux que vous entreprenez affectent le sous-sol.

Son taux est fixé à 0,4% (elle est calculée selon les modalités de la TA)

- Calcul de la taxe                                

  150 m² x 705,00 € x 0,4 % =   423,00 €

SURFACE HABITABLE - DEFINITION

L’année 2012 fut l’objet de modification de la méthode de calcul des surfaces constructibles ou aménageables et notamment de la réforme de la surface de plancher instaurée par l’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 .

 

La surface de plancher

Définition : Somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades (sans compter l’épaisseur des murs). A partir du 1er mars 2012, la surface de plancher remplace les notions de SHON et SHOB dans les demandes de permis de construire et les déclarations préalables.

Objectif : Ne plus pénaliser les isolants pour encourager l’efficacité thermique des bâtiments. C’est le changement le plus important, contrairement à la SHON ou à la SHOB, le calcul s’effectue maintenant à partir de l’intérieur des murs de façade.

De plus, on peut désormais déduire des surfaces occupées par ;

Les embrasures des portes et fenêtres

- Les vides afférents aux escaliers et cages d’ascenseurs

- Les surfaces de plancher ayant une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètres

- Les surfaces affectées au stationnement des véhicules ainsi que les rampes d’accès et les aires de manœuvre

- Les combles non aménageables

- Les locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’immeuble (ne concerne pas les particuliers)

- Les surfaces des caves et celliers en habitat collectif

- Les circulations intérieures pour l’habitat collectif (réduction forfaitaire de 10% des surfaces de plancher affectées à l’habitation)

Grâce à cette réforme, en déduisant les murs extérieurs dans le calcul de la surface de plancher, on peut facilement gagner 10% de constructibilité avec un COS équivalent. Un particulier ayant construit au maximum de ses droits à construire selon l’ancien calcul, pourra réaliser une extension grâce au nouveau calcul. La prise en compte de ce changement (nouvelle définition de surface au plancher) dans les PLU et POS sera approuvée par la procédure de modification simplifiée. A partir du 1er mars 2012, pour les documents d’urbanisme n’ayant pas encore fait l’objet d’une modification, la surface de plancher se substitue automatiquement aux notions de SHON et SHOB.

Emprise au sol

Qu’en est-il des espaces non clos, non couvert et des espaces de stationnement qui ne forment pas de surface de plancher ? Le législateur a mis en place la notion d’emprise au sol afin de garder un certain contrôle sur ces constructions (hangars, stationnement, …).

Définition : L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus, tels que balcons, loggias et coursives situés au-dessus du niveau du sol (article R420-1 du Code de l’urbanisme). Cette notion complète la surface de plancher pour déterminer si un projet est soumis à déclaration préalable ou permis de construire et si le recours à un architecte est indispensable.

Les éléments nécessitant d’être calculés selon la méthode de l’emprise au sol ;

- En rez-de-chaussée, la surface au sol et les surfaces non closes type porches ou terrasses surélevées (accessibles par des marches) ou couverts par un toit retenu par des poteaux

- Les piscines

- Les rampes d’accès extérieures

- Les abris de voiture, de jardin, de poubelles

- Les balcons et terrasses en étage

- Les débords de toit, s’ils sont portés par des poteaux

Déclaration préalable ou permis de construire

Il faudra effectuer une déclaration préalable pour les extensions de faible importance, soit entre 5 et 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol. Au-delà, un permis de construire sera exigé. Dans les zones U des POS/PLU, le seuil est remonté. Une extension de 20 à 40m², pour autant que l’emprise totale de la construction après extension ne dépasse pas 170 m², sera soumise à déclaration préalable uniquement.

Pour procéder avec précision au calcul de votre surface habitable, il est conseillé de faire appel à l'intervention d'un Expert agréé ou d’un géomètre. En dehors de la Loi Carrez, qui oblige à mentionner la surface habitable dans les compromis de vente de lots de copropriété, cette notion est également utile dans le cadre des dispositifs fiscaux d'aides aux investissements locatifs qui comportent souvent un plafond de loyer au mètre carré. La surface habitable ne doit pas être confondue avec le volume habitable. Mais leurs règles de calcul sont liées, puisque le volume habitable se calcule en multipliant la surface habitable par les hauteurs sous plafond. La surface habitable est exprimée en m2, tandis que le volume habitable est calculé en m3. 

PERMIS DE CONSTRUIRE

Un permis de construire est généralement exigé pour tous les travaux de grande ampleur. 

Travaux concernés : Les constructions nouvelles sont celles indépendantes de tout bâtiment existant. Elles doivent être précédées de la délivrance d'un permis de construire, à l'exception ;

- Des constructions dispensées de toute formalité comme les piscines de moins de 10 m² ou les abris de jardin de moins de 5 m²

- Et de celles qui doivent faire l'objet d'une déclaration préalable

Travaux sur construction exixtante

Les travaux sur une construction existante concernent par exemple l'agrandissement d'une maison.

Les règles différent selon que votre projet est situé ou non en zone urbaine d'une commune dotée d'un plan local d'urbanisme (PLU) ou d'un plan d'occupation des sols (POS).

Zone urbaine d'une commune dotée d'un PLU ou d'un POS :

Un permis de construire est exigé si vos travaux

- Ajoutent une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 m² 

- Ou ajoutent entre 20 et 40 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol et ont pour effet de porter la surface ou l'emprise totale de la construction au-delà de 150 m².

Autre cas

Un permis de construire est exigé si vos travaux :

- Ajoutent une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m²

- Ou modifient les structures porteuses ou la façade et qu'ils s'accompagnent d'un changement de destination (ex : commerce transformé en habitation) et sous-destination (ex : logement transformé en hébergement)

- Ou portent sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou se situant dans un secteur sauvegardé

Démarches

La démarche est différente selon que votre projet génère ou non un impact sur l'environnement (c'est-à-dire qu'il est notamment susceptible de porter atteinte aux ressources en eau ou de nuire aux espèces protégées).

demande de PC pour une maison individuelle et/ou ses annexes comprenant ou nondes démolitions
Cerfa n°13406*05 - Accéder au formulaire (pdf - 739.7 KB)

Pour vous aider à remplir le formulaire :

- Notice explicative pour les demandes de permis de construire, d'aménager, de démolir et déclaration préalable 

- Fiche complémentaire (si plusieurs demandeurs pour le même projet) 

- Fiche d'aide pour le calcul de la surface de plancher et de la surface taxable 

Le formulaire doit être complété de pièces dont la liste est limitativement énumérée sur la notice du formulaire.

Vous devez remettre votre dossier (formulaire et pièces à fournir) à votre mairie en 4 exemplaires.

Celui-ci peut être déposé sur place ou envoyé par lettre recommandée avec avis de réception.

Des exemplaires supplémentaires sont parfois nécessaires (cas par exemple pour des travaux sur une construction située dans un secteur protégé ou des travaux soumis à l'avis ou l'accord des Bâtiments de France...). À cette occasion, la mairie vous délivre ou vous envoie un récépissé avec un numéro d'enregistrement mentionnant le point de départ de la date à partir de laquelle les travaux pourront commencer.

Pour savoir si vous entrez dans ce cas de figure, vous devez au préalable vous renseigner auprès du service urbanisme de votre mairie.

À noter : En cas d'agrandissement d'une construction, une attestation doit en plus être jointe à votre demande indiquant que la construction respecte bien la réglementation thermique 2012.

Délais d'instruction

Le délai est de 3 mois.

Dans les 15 jours qui suivent le dépôt du dossier et durant toute l'instruction, un avis de dépôt de demande de permis de construire précisant les caractéristiques essentielles de votre projet est affiché en mairie.

Le délai d'instruction peut être réduit dans le cas où le projet a été établi par un architecte pour des personnes physiques ou des exploitations agricoles.

Attention : dans certains cas (monument historique, parc national, impact environnemental...), le délai d'instruction peut être plus long, vous en serez alors informé dans le mois qui suit le dépôt de votre demande. Le délai est de 2 mois. Dans les 15 jours qui suivent le dépôt du dossier et durant toute l'instruction, un avis de dépôt de demande de permis de construire précisant les caractéristiques essentielles de votre projet est affiché en mairie. Le délai d'instruction peut être réduit dans le cas où le projet a été établi par un architecte pour des personnes physiques ou des exploitations agricoles.

Attention : Dans certains cas (monument historique, parc national, impact environnemental...), le délai d'instruction peut être plus long, vous en serez alors informé dans le mois qui suit le dépôt de votre demande.

Décision de la mairie

Si vous n'avez pas de réponse de la mairie au terme du délai d'instruction qu'elle vous a indiqué, cela signifie, en principe, qu'elle ne s'oppose pas à votre projet.

En pratique, vous avez cependant intérêt à réclamer à la mairie un certificat attestant son absence d'opposition. La mairie doit vous le délivrer sur simple demande de votre part. Toutefois, si vous n'obtenez pas votre certificat dans un délai de 2 mois suivant votre demande, vous pouvez faire un recours devant le tribunal administratif.

Où s’adresser ?

Tribunal administratif - Ministère chargé de la justice

La décision de la mairie prend la forme d'un arrêté. Cette décision vous est adressée par lettre recommandée avec avis de réception ou par courrier électronique.

Durée de validité

La durée de validité d'un permis de construire est de 3 ans. Ce délai peut être prorogé de 2 fois 1 an. La demande de prorogation doit être faite par courrier en double exemplaire 2 mois au moins avant l'expiration du délai de validité initiale de votre permis de construire. Ce courrier doit être adressé par lettre recommandé avec avis de réception ou déposé en mairie. La mairie dispose de 2 mois pour rendre sa réponse. Si la mairie n'a pas répondu dans un délai de 2 mois, votre demande de prorogation est acceptée.

Où s'informer? 

Informateur spécialisé - Allo service public - (Cout 0,15 €/minute + prix de l'appel)

Texte de référence

Code de l'urbanisme : articles L421-1 à L421-9 (Opérations soumises a permis de construire)

Code de l'urbanisme : articles R423-1 et R423-2 (Demande de permis de construire)

Code de l'urbanisme : article R431-2 (Dérogations au principe du recours obligatoire à un architecte

Code de la construction et de l'habitation : articles R111-22 à R111-22-2 

Décret n°2013-979 du 30 octobre 2013 relatif aux études de faisabilité des approvisionnements en énergie des bâtiments neufs 

Arrêté du 18 décembre 2007 relatif aux études de faisabilité des approvisionnements en énergie

Et aussi sur service-public.fr 

Affichage de l'autorisation d'urbanisme sur le terrain (Logement)

Transfert d'un permis de construire ou d'aménager (Logement)

Permis modificatif (permis de construire ou d'aménager (Logement)

Taxe d'aménagement (Logement)

Dans quel cas doit-on avoir recours à un architecte ?

En principe, la demande de permis de construire ne peut être instruite que si la personne désirant entreprendre des travaux soumis a permis de construire a fait appel à un architecte pour établir le projet architectural faisant l'objet de la demande de permis. Toutefois, le recours à un architecte n'est pas obligatoire pour les personnes physiques (particulier, par exemple) ou les exploitations agricoles qui déclarent vouloir édifier ou modifier pour elles-mêmes :

- Une construction à usage autre qu'agricole (par exemple, une maison individuelle) dont la surface de plancher n'excède pas 150 m²

- Une construction à usage agricole dont à la fois la surface de plancher et l'emprise au sol n'excèdent pas 800 m²

- Des serres de production dont le pied droit a une hauteur inférieure à 4 m et dont à la fois la surface de plancher et l'emprise au sol n’excèdent pas 2000 m²

Les demandeurs d'un permis de construire sont tenus de recourir à un architecte pour les projets de travaux sur construction existante conduisant soit la surface de plancher, soit l'emprise au sol de l'ensemble à dépasser l'un de ces plafonds.

SURFACE HABITABLE - APPLICATION

Définie à l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation, la surface habitable représente la somme des surfaces de plancher de chaque pièce à laquelle il faut retirer les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Ne doivent pas être pris en compte dans ce calcul les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux n'atteignant pas au minimum 1,80 mètre de hauteur. Pour procéder avec précision au calcul de votre surface habitable, il est conseillé de faire appel à l'intervention d'un Expert agréé ou d’un géomètre. En dehors de la Loi Carrez, qui oblige à mentionner la surface habitable dans les compromis de vente de lots de copropriété, cette notion est également utile dans le cadre des dispositifs fiscaux d'aides aux investissements locatifs qui comportent souvent un plafond de loyer au mètre carré. La surface habitable ne doit pas être confondue avec le volume habitable. Mais leurs règles de calcul sont liées, puisque le volume habitable se calcule en multipliant la surface habitable par les hauteurs sous plafond. La surface habitable est exprimée en m², tandis que le volume habitable est calculé en m3. 

LOI ALUR - LE DOUBLE MESURAGE DES LOTS EN COPROPRIÉTÉS

La loi ALUR du 24 mars 2014 a apporté quelques changements dans le domaine du diagnostic immobilier. Si la plupart des dispositions de la loi seront applicables après la parution de décrets, certaines sont d’ores et déjà en vigueur. C’est le cas de l’obligation du double mesurage, introduite par l’article 54 de la loi et applicable depuis le 24 juin 2014, comme indiqué dans l’extrait ci-dessous :

« En cas de vente d’un lot ou d’une fraction de lot ou de cession d’un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d’un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation et soumis au statut de la copropriété, sont annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente, en sus du dossier de diagnostic technique mentionné à l’article L. 271-4, les documents suivants : 4° Une attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative et de la surface habitable de ce lot ou de cette fraction de lot, prévues à l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ».

Superficie privative et surface habitable, quels biens sont concernés ?

L’obligation de mentionner la superficie privative et la surface habitable concerne les vendeurs d’un lot de copropriété ou d’une fraction de lot de copropriété. Ces deux superficies devront être annexées, sous forme d’attestation, dès la promesse de vente, ou à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.

La superficie privative répond aux mêmes règles de calcul que la Loi Carrez. Il s’agit de calculer la superficie des planchers des locaux clos et couverts, d’une hauteur supérieure ou égale à 1,80 m (ou 2,20m pour la pièce principale). Sont exclus de cette mesure les balcons, les loggias, les garages, les caves, les emplacements de parking ainsi que les lots indépendants d’une superficie inférieure à 8m². Il n’est pas tenu compte dans le calcul, des murs, cloisons, marches d’escalier, cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, surfaces sous hauteur inférieure à 1,80 m.

La surface habitable est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Le double mesurage : un article de loi ambigu

Une incertitude demeure toutefois quant à la définition de la surface habitable et de la superficie privative, en effet l’article 54 de la loi ALUR précise que le calcul des deux mesurages sera défini par décret en Conseil d’Etat. Or, ce décret n’a toujours pas été publié alors que l’obligation est, elle, déjà entrée en vigueur. Cependant une solution a déjà été envisagée par les professionnels du diagnostic immobilier. Il s’agit de se reporter à la surface habitable telle qu’elle est définie à l’article R 111-2 du Code de la Construction et de l’habitation et à la superficie privative telle qu’elle est définie par la Loi Carrez.

Et pour la location ?

Depuis la loi Boutin du 25 mars 2007, la surface habitable de la chose louée doit être précisée au contrat de bail. Désormais, la loi ALUR vient sanctionner l’absence de mention de cette surface. De plus, si la surface réelle s’avère inférieure de plus d’un vingtième à celle mentionnée dans le contrat, le locataire peut demander au bailleur une diminution de loyer proportionnelle à l’écart constaté. Ce mesurage n’est donc pas à prendre à la légère puisque les conséquences financières pour le propriétaire peuvent s’avérer importantes.

Quelle est la différence entre ces mesurages ?

 

DESIGNATIONS

SUPERFICIES HABITABLES

(BAIL LOCATIF)

SUPERFICIES

CARREZ

(VENTE)

TERRASSE - BALCONS

NON

NON

CAVES - GARAGE - PARKING

NON

NON

SOUS-SOL AUTRE QUE CAVES - GARAGE - PARING

NON

OUI*

COMBLES AMENAGES

OUI

OUI*

COMBLES NON AMENAGES

NON

OUI*

GRENIER

NON

OUI*

RESERVE

NON

OUI*

REMISE

NON

OUI*

VERANDA

NON

OUI*

 

* Ces surfaces ne rentrent dans le mesurage Carrez qu’à condition qu’elles aient une superficie supérieure à 8m² et une hauteur sous plafond supérieure à 1,80m.

GARANTIE DES RISQUES LOCATIFS

La garantie des risques locatifs (GRL) est un dispositif par lequel un bailleur souscrit un contrat dénommé contrat socle GRL avec une compagnie d'assurance afin de se prémunir contre certains risques liés à la location. Ce dispositif prend en charge les risques d'impayés de loyer (charges comprises), les dégradations locatives sur toute la durée du bail ainsi que les frais de procédures (Défaillance du locataire).

Locations concernées - Conditions relatives au logement 

Les logements concernés sont ceux :

- Qui sont loués vides ou meublés dans le parc privé,

- Situés sur le territoire français,

- Occupés à titre de résidence principale par leurs locataires,

- Et dont le loyer mensuel est inférieur ou égal à 2 000 € à la date de souscription initiale du contrat.

Toutefois, la garantie ne couvre pas :

- Les logements qui n'appartiennent ni à des personnes physiques, ni à des sociétés civiles immobilières familiales faisant l'objet d'une convention APL (Sauf si cette convention aété signée avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) ou à l'occasion de l'octroi d'une aide de l'Anah),

- Les sous-locations,

- Les baux commerciaux, ruraux et professionnels (sauf en cas de bail mixte pour la seule partie

destinée à l'habitation et ses annexes).

Conditions relatives au locataire

Le locataire dont le montant du loyer n'excède pas 50 % de ses revenus est éligible au dispositif GRL. Le bailleur a l'obligation de vérifier le respect de ce seuil sur production des pièces justificatives par le locataire. S'agissant du locataire déjà dans son logement, le bail doit dater d'au moins 6 mois avant la date de souscription du contrat pour pouvoir bénéficier du dispositif. De plus, il ne doit pas y avoir 2 mois, consécutifs ou non, de loyers totalement ou partiellement impayés (au cours des 6 mois précédant cette souscription).

Démarches

Tout propriétaire bailleur dans le parc privé peut souscrire un contrat socle GRL en s'adressant à une compagnie d'assurance qui a adhéré au dispositif. Ce contrat peut être souscrit individuellement ou par un groupe de propriétaires bailleurs gérant plusieurs lots de copropriété.

Le bailleur doit ensuite s'assurer au vu des pièces transmises par le candidat locataire de son éligibilité au contrat socle GRL. Le bailleur doit transmettre ces pièces à l'assureur.

Le bailleur doit s'acquitter d'une prime d'assurance dont le taux est librement fixé par l'assureur, indépendamment de la situation financière du locataire.

Attention : en cas de souscription d'un contrat socle GRL, aucune caution ne peut être demandée, y compris pour les étudiants ou apprentis.

Effets de la garantie - Pour les propriétaires 

Le contrat socle couvre les risques suivants 

 

RISQUES COUVERTS PAR LA GRL

Risques couverts

Précisions

Plafond

Loyers et charges impayés

En cas d'impayé total pendant 2 mois consécutifs ou non ou en cas d'impayé partiel, lorsque le cumul des impayés atteint 1 mois de loyer sur 1 an, déduction faite des aides au logement versées au bailleur

2 000 € par mois dans la limite de 70 000 € jusqu'au départ du locataire et pendant toute la durée du bail

Dégradations du locataire

Elles comprennent le coût des travaux de remise en état du logement en cas de détériorations locatives causées par le locataire durant sa période d'occupation et constatées lors de la reprise effective du logement

Après déduction d'une franchise équivalente au montant du dépôt de garantie :

7 700 € TTC par sinistre et par logement pour la location d'un logement vide (3 500 € pour un meublé)

Frais de contentieux

Ils comprennent le montant des loyers impayés et le remboursement des dégradations ainsi que les frais d'expulsion (honoraires de l'huissier...)

70 000 € pour l'ensemble des frais concernés

Pour être indemnisé, le bailleur doit s'adresser à son assureur qui l'indemnise directement, sans aucune avance d'éventuels frais de procédure de recouvrement.

Effets de la garantie - Pour les locataires

La situation financière du locataire est examinée et suivie par l'association pour l'accès aux garanties locatives (APAGL). L'APAGL est chargée de définir, dans le cadre de la procédure de recouvrement amiable, un plan d'apurement de la dette de loyer. Le remboursement des sommes indemnisées s'effectue exclusivement auprès de l'assureur. Dans le cadre de cette procédure, le locataire a l'obligation de reprendre le paiement au moins partiel des loyers. Si cette condition n'est pas respectée, une procédure classique de traitement judiciaire des impayés de loyer est engagée.

À noter : si le locataire perçoit une aide personnelle au logement, le bailleur doit en demander le versement en tiers-payant auprès de la CAF ou la MSA, selon le cas.

L'ASSURANCE LOYERS IMPAYES

Aussi appelé GLI, cette garantie sécurise les revenus du propriétaire bailleur et le garantit contre les risques locatifs : loyers et charges impayés, détériorations immobilières, frais de contentieux (en défense et recours) voire parfois le départ prématuré du locataire.

En effet, même si les bailleurs peuvent demander la présence d'une caution solidaire ou d'un dépôt de garantie, ces assurances permettent de récupérer les sommes dues et non perçues en cas de non-paiement d'un locataire ou de dégradations supérieures au montant du dépôt de garantie.

Différence entre Assurance Loyers Impayés et GRL

La GRL, « par opposition » à la GLI, est une assurance également destinée aux bailleurs.

Bien que leur objectif soit similaire, ces 2 assurances restent 2 « produits » différents :

- l'Assurance Loyers Impayés est proposée par de nombreux assureurs alors que seuls ceux qui ont signé une convention avec l'APAGL (Association Pour l'Accès Aux Garanties Locatives) peuvent proposer la GRL,

- l'Assurance Loyers Impayés a souvent une garantie limitée dans le temps alors que la GRL a une garantie limitée par un plafond de garantie (montant maximum d'indemnisation),

- l'Assurance Loyers Impayés concerne des locataires considérés comme solvables et sans risques car les assureurs ont fixé de strictes conditions d'éligibilité des locataires alors que la GRL concerne un plus grand nombre de locataires,

- l'Assurance Loyers Impayés est souvent assortie d'une franchise de quelques mois alors que la GRL a un effet immédiat (le remboursement n'intervient que si plusieurs loyers ne sont pas payés) les tarifs de cotisation sont plus élevés que ceux de la GRL.

Qui peut souscrire une Assurance Loyers Impayés ?

Peuvent souscrire une Assurance Loyers Impayés les propriétaires bailleurs :

- Dont le logement ou le locataire ne remplit pas les conditions de souscription de la GRL : c'est-à-dire si le loyer est supérieur à 2.000 € ou si le taux d'effort du locataire (loyer + charges divisé par les revenus mensuels) est supérieur à 50 % ou encore si le locataire est en place dans le logement depuis plus de 15 jours et moins de 6 mois,

- Qui préfèrent souscrire cette assurance plutôt qu'une GRL,

- Dont le locataire satisfait les conditions d'éligibilité demandées par les compagnies d'assurances qui proposent ces contrats. Pour toutes, les revenus du locataire (ou de sa caution) doivent être supérieurs à 3 fois le loyer et certaines compagnies exigent même que le locataire soit titulaire d'un CDI mais aussi qu'il possède une caution solidaire. Les propriétaires bailleurs qui ne seraient pas en mesure de justifier à l'assurance que les conditions demandées sont remplies peuvent se tourner vers la GRL,

- Dont le locataire est en place depuis plus de douze mois sans incident de paiement,

- Qui souhaitent une caution et dont le locataire est étudiant ou apprenti

Quelles sont les garanties de l'Assurance Loyers Impayés ?

Les garanties généralement proposées dans ces contrats sont :

- La prise en charge par l'assurance des loyers impayés : en cas de défaillance du locataire, l'assurance prend en charge les loyers, les charges et les taxes, les indemnités d'occupation, quelle que soit la raison de la défaillance (impayé, décès, ...), après le délai de franchise s'il est prévu. Le propriétaire bailleur conserve à sa charge les sommes non perçues pendant les quelques mois de la période de franchise. Cette garantie (et donc l'indemnisation) est limitée dans le temps ou en montant.

- Les détériorations et dégradations qui ne pourraient pas être financées par le dépôt de garantie. Ces dommages doivent pouvoir être imputables au locataire et la garantie doit avoir été souscrite (cette protections supplémentaire est une option chez certains assureurs)

Cette garantie est limitée en montant et souvent soumise à franchise.

- Les frais de contentieux occasionnés par la situation d'impayé : frais de recouvrement, frais de justice, d'huissier ...

- Le départ prématuré du locataire : en cas de décès du locataire ou de départ prématuré du locataire (non-respect du délai de préavis, départ « à la cloche de bois »), l'assurance indemnise le propriétaire jusqu'à la récupération des locaux. Cette garantie peut être incluse de base ou en option selon les contrats.

LES COUVERTURES DE SECURITE PISCINES

(NORMES NF P90-306-307-308-309)

Quatre dispositifs de protections ont été retenus par les législateurs. Ils sont normalisés et publiés par l’AFNOR en décembre 2003, amendées en juin, juillet et novembre 2005, à savoir :

- Norme NF P90-306 régit les BARRIERES ou les CLOTURES de protection et moyen d’accès autour du bassin

- Norme NF P90-307  P90-307/A1  P90-307-2 concerne les systèmes d’Alarmes

- Norme NF P90-308/A1  P90-308/A2 celle des Couvertures de sécurité. Elle est une des solutions proposées par nos législateurs pour protéger les enfants de moins de 5 ans concernant les risques de noyade que peut représenter les piscines. Elle définit les méthodes d'essai et les informations aux consommateurs relatives aux couvertures de sécurité et à leur dispositif d'accrochage. Elle répond aux exigences minimales de sécurité

- Norme NF P90-309 pour les Abris (structures légères et/ou vérandas) de piscine.

Les dispositifs de sécurité doivent être homologués par la marque NF qui atteste de la bonne conformité des produits et sert de référentiel technique auquel doivent répondre tout systèmes d'alarme et notamment les couvertures.

06 47 60 27 42

04 42 59 51 65

j.hamon@assistehabitat.com

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