L'Expertise immobilière Diagnostics obligatoires

 

Diagnostics immobiliers : Dossier de diagnostic technique (DDT) ; les différents diagnostics techniques immobiliers obligatoires en cas de vente sont regroupés dans un dossier unique appelé Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Ce dossier doit obligatoirement être annexé à toute promesse de vente et à toute vente d'un logement.

Vous êtes le vendeur : La loi en effet vous impose de fournir ces documents sous peine d’être responsable des conséquences de ce défaut d'information; Vous ne pouvez donc pas en être dispensé.

Vous êtes l'acheteur : Vous devez vous informer afin de ne pas vous tromper sur les caractéristiques du bien que vous envisagez d'acheter. Ces diagnostics permettent à l'acheteur d'avoir une idée plus précise sur son investissement, ses qualités et ses défauts. Il n'est pas impossible que dans l'avenir, d'autres contrôles soient ajoutés au dossier, dans le but constant d’une meilleure information et protection du consommateur.

 

Diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente ;

 

Le diagnostic de métrage loi CARREZ 

Nature du document : Certificat attestant de la surface du lot concerné.

Immeubles concernés : Tous les lots de copropriété à usage d'habitation ou commercial (exceptés les caves, garages, emplacement de stationnement et d'une manière générale, les lots ou fraction de lots inférieurs à 8 m2)

Durée de validité du document : Permanente

Sanctions prévues : Action en nullité de la vente en cas d'absence de mention. Demande de diminution du prix si erreur de surface de plus de 5 %

Le diagnostic d'exposition au PLOMB 

Nature du document : Constat de risque d'exposition au plomb (CREP). Ce constat doit être accompagné d'une notice d'information résumant les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb.

Immeubles concernés : Immeubles d'habitation ou partie(s) d'immeuble affectée(s) à l'habitation construits avant le 1er janvier 1949.

Durée de validité du document : Si présence de plomb supérieure à certains seuils ; 1 an pour la vente. Sinon, illimitée. Sanctions prévues : Le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

Le diagnostic de PERFORMANCE ENERGETIQUE (DPE) 

Nature du document : Diagnostic de performance énergétique.

Immeubles concernés : Tous les immeubles bâtis sauf ceux listés à l'article R.134-1 du CCH.

Durée de validité du document : 10 ans. A refaire en cas de travaux substantiels notamment.

 

Le diagnostic d'exposition à l'AMIANTE 

Nature du document : Etat mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante.

Immeubles concernés : Tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

Durée de validité du document : Si aucune trace d'amiante, la durée de validité est illimitée. Si la présence d'amiante est détectée, un nouveau contrôle doit être effectué dans les 3 ans suivants la remise du diagnostic. Si le diagnostic a été réalisé avant 2013, il doit être renouvelé en cas de vente du Bien, même en cas d'absence d'amiante.

Sanctions prévues : Le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

Le diagnostic d'exposition aux TERMITES 

Nature du document : Etat relatif à la présence de termites.

Immeubles concernés : Tous les immeubles bâtis (zones délimitées par arrêtés préfectoraux).

Durée de validité du document : 6 mois, à refaire en cas de nouvel arrêté municipal déclarant une zone d'infestation.

Sanctions prévues : Le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

NOTA : Une carte des départements couverts par un arrêté préfectoral délimitant les zones infestées par les termites au 1er janvier 2016.

Le diagnostic d'exposition aux MERULES

Nature du document : Information sur la présence d'un risque de mérule.

Immeubles concernés : Tous les immeubles bâtis (zones délimitées par arrêtés préfectoraux).

Durée de validité du document : Pas de durée fixée.

Sanctions prévues : La présence de mérule peut, sous certaines conditions, constituer un vice caché de nature à engager la responsabilité civile du vendeur.

Le diagnostic d'exposition au GAZ 

Nature du document : Etat de l'installation intérieure de gaz.

Immeubles concernés : Immeuble d'habitation ou partie(s) d'immeuble affectée(s) à l'habitation dont l'installation a été réalisée depuis plus de 15 ans ou dont le dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans.

Durée de validité du document : 3 ans maximum pour l'état de l'installation intérieure.

Sanctions prévues : Le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. 

De son côté, l’acheteur peut obtenir en justice une diminution du prix de vente, voire l’annulation de la vente.

Le diagnostic ELECTRIQUE 

Nature du document : Etat de l'installation intérieure électrique.

Immeubles concernés : Immeubles d'habitation ou partie(s) d'immeuble affectée(s) à l'habitation dont l'installation a été réalisée depuis plus de 15 ans.

Durée de validité du document : 3 ans maximum pour l'état de l'installation intérieure, comme pour l'attestation de conformité en cas de travaux de rénovation.

Sanctions prévues : Le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

Le diagnostic ASSAINISSEMENT NON COLLECTIF 

Nature du document : Document relatif à l'installation d'assainissement non collectif.

Immeubles concernés : Tous les immeubles bâtis non raccordés au réseau public.

Durée de validité du document : 3 ans.

Sanctions prévues : Le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. L'acquéreur a pour obligation de mettre en conformité dans un délai d'un an après la signature de l'acte authentique.

Le diagnostic ETAT RISQUE ET POLLUTIONS (ERP) 

Nature du document : Etat risques et pollutions (Aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon et sols pollués).

Immeubles concernés : Tout type d'immeubles visés par un arrêté préfectoral précisant les communes concernées.

Durée de validité du document : Moins de 6 mois avant la date de la promesse de vente.

Sanctions prévues : Poursuite de la résolution ou demande de diminution de prix par le vendeur.

Le diagnostic technique de l'immeuble en COPROPRIETE

Suivant copropriété.

 

 

Le diagnostic de l'ETAT DES NUISANCES SONORES AERIENNES

Nature du document : Etat des nuisances sonores aériennes.

Zones concernées : Ce diagnostic doit être établi lorsque le bien est situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit des aérodromes prévu à l'article L. 112-6 du code de l'urbanisme.

Immeubles concernés : Les immeubles ou parties d’immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ou les immeubles non bâtis constructibles qui font l’objet d’une vente. Lorsque le bien est situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit des aérodromes prévu à l'article L. 112-6 du code de l'urbanisme, un document comportant l'indication claire et précise de cette zone, l'adresse du service d'information en ligne permettant de consulter le plan d'exposition au bruit ainsi que la mention de la possibilité de consulter le plan d'exposition au bruit à la mairie de la commune où est sis l' immeuble , doit être intégré au dossier de diagnostic technique annexé, selon le cas, à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.

Sanctions prévues : L’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du vendeur des informations contenues dans ce document qui n’a qu’une valeur indicative. Le vendeur reste tenu de son obligation d’information. En l’absence d’intégration ou d’annexion de ce document l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

 

 L'étude GEOTECHNIQUE 

Nature du document : Etude géotechnique préalable.

Immeuble concerné : En cas de vente ou d’acquisition d’un terrain non bâti constructible :

- Dans une zone permettant la réalisation de maisons individuelles,

- Et dans une zone de sols argileux (zone où l’exposition au risque de mouvement de terrain est qualifiée de moyenne ou forte), une étude géotechnique préalable devra désormais être annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. Cette étude de sol doit permettre de détecter tous les risques de mouvement de terrain liés à la sécheresse et réhydratation des sols, c'est-à-dire ceux liés au retrait et gonflement des argiles. Cette étude de sol "préalable" doit être fournie par le vendeur. L’obligation est effective depuis le 1er octobre 2020.

NOTA : Une autre étude géotechnique, dite « de conception », prenant en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment peut être requise dans le cadre de la réalisation de travaux de construction.

Durée de validité du document : La durée de validité de l'étude géotechnique préalable est de trente ans si aucun remaniement du sol n'a été effectué.

Sanctions prévues : La loi n’a pas prévu de sanction spécifique en cas d’absence d’étude géotechnique. Ainsi, c’est le droit commun qui s’applique et la responsabilité du vendeur pourrait être engagée. 

 

Les diagnostics techniques immobiliers pour une LOCATION

La liste des diagnostics obligatoires pour une location n’est pas exactement la même que pour une vente. Voici les diagnostics immobiliers que vous devez réaliser pour louer votre bien :

- Le Diagnostic de performance énergétique (DPE) donc sur la consommation en énergie du logement,

- Le Constat de risque d'exposition au plomb,

- La Copie de l'état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante,

- L’État de l'installation intérieure de l'électricité et/ou de gaz si l'installation a plus de 15 ans,

- L’ERP (Naturels-miniers-technologiques-sismiques-radon...) document qui permet de savoir si le bien est dans une zone à risque,

- Le diagnostic bruit.

 

Loi sur la SECURITE DES PISCINES 

Depuis le 01 01 2004, toutes les piscines privées de plein air, les spas et jacuzzis, enterrées ou semi-enterrées, doivent être équipées d’au moins 1 dispositif de sécurité parmi les quatre préconisés (articles L128-1 à L128 du Code de la construction et de l’habitation) ;

- Système d’alarme - Norme NF P.90-307

- Barrières de protection d’accès au bassin - norme NF P.90-306

- Couverture de sécurité avec dispositif d’accrochage - Norme NF P.90-308

- Abri de piscine - Norme NF P 90-307

Ces sécurités sont définies en conformité avec les normes édictées par l’Association française de normalisation (AFNOR).

Le constructeur ou installateur des systèmes de sécurité doit remettre une attestation de conformité au propriétaire. Le propriétaire peut également attester sous sa responsabilité de la conformité de l’équipement et de son installation.
L’article L512-12 précise que ne pas se conformer à cette obligation expose le propriétaire à une amende de 45 000 €.

 

 

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