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NOUVEAU DPE ET ANNONCES IMMOBILIÈRES

Les règles relatives au DPE changent cette année, avec l’introduction de nouvelles exigences en matière de performance énergétique des logements en vente comme en location. Qu’est-ce qui change avec le nouveau DPE au 1ier juillet 2021 ? 

Le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) évolue et va comporter de nouvelles dispositions,

- Pour commencer, il va devenir juridiquement opposable, selon les règles de la loi ELAN du 23 novembre 2018, à compter du 1er juillet 2021.

- De plus, la Loi énergie-climat du 8 novembre 2019 va apporter de nouvelles règles plus contraignantes aux propriétaires-bailleurs et des acquéreurs de biens étiquetés F ou G. Ces contraintes seront renforcées au fil du temps jusqu’en 2028, date à laquelle des travaux seront obligatoires pour mettre en location ou pour mettre en vente un bien dont la consommation est supérieure à 331 kWh EP/m²/an. Le DPE devient donc, dès cette année, au cœur de nouvelles obligations de grande importance et va permettre d’engager une lutte contre la location et l’achat de biens trop énergivores. Concrètement, le mode de calcul va devenir unique et pourra être transposé à tous les types de biens, il ne sera donc plus question de calculer le DPE sur la base des factures d’énergie, car cela faussait les résultats entre deux biens similaires habités par une seule personne ou 5 personnes par exemple. L’ajout des consommations d’auxiliaire et d’éclairage vont entrer en compte dans le mode de calcul et plusieurs simplifications vont être mises en place, notamment en ce qui concerne les vérandas : ces dernières, lorsqu’elles sont chauffées, seront incluses dans le calcul de la surface habitable et seront donc prises en compte lors de la réalisation du DPE.

Nouveau cadre règlementaire s’applique au 1ier juillet 2021 :

Cette nouvelle règlementation, qui met en place un nouveau DPE à compter du 1ier juillet 2021, implique de nouvelles obligations notamment en matière d’annonces immobilières. Ces obligations relatives aux annonces immobilières ne sont pas applicables aux ventes d’un immeuble à construire (Ventes à terme ou en l’Etat Futur d’Achèvement) si la publication de l’annonce immobilière intervient avant la fin des travaux.

Spécificités outre-mer :

Si les arrêtés du 31 mars 2020 relatifs au DPE pour les bâtiments ou parties de bâtiments à usage d’habitation et aux méthodes et procédures applicables au DPE et aux logiciels l’établissant ne s’appliquent pas dans les départements d’outre-mer, en revanche les nouvelles mentions relatives aux annonces immobilières y sont applicables.

Rappel : Avec le nouveau DPE le classement du logement correspondra au classement le plus faible entre la consommation d’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre. Ainsi, un logement classé D en consommation énergétique et F en émissions de gaz à effet de serre sera classé F.

A compter du 1er juillet 2021, les mentions à reproduire dans les annonces immobilières relatives à la mise en vente ou en location d’un bien devant faire l’objet d’un DPE sont modifiées :

Ce qui change au 1er juillet 2021

Alors que jusqu’au 30 juin 2021 seule l’information relative à la classe énergie (Consommation en kWh/m²/an) du Bien doit être indiquée, à compter du 1ier juillet 2021 s’ajoute celle relative à la classe climat (Kg CO2/m²/an).

Annonce affichée dans les locaux de l’agence en intérieur ou en vitrine :

L’annonce mentionne de façon lisible et en couleur, les classements énergétique et climatique du bien sur les échelles de référence ; autrement dit l’annonce reproduit de manière lisible et en couleur les pictogrammes des deux étiquettes (ENERGIE et CLIMAT) telles qu’issues du DPE concerné.

Annonce publiée par un réseau de communication électronique, internet notamment :

L’annonce mentionne également de façon lisible et en couleur, les classements énergétique et climatique du bien sur les échelles de référence ; autrement dit l’annonce reproduit de manière lisible et en couleur les pictogrammes des deux étiquettes (ENERGIE et CLIMAT) telles qu’issues du DPE concerné.

Annonce publiée dans la presse écrite :

L’annonce doit mentionner les lettres correspondant aux échelles de référence des classes énergétique ET climatique. Ces mentions doivent respectivement être précédées des mots « CLASSE ENERGIE » et « CLASSE CLIMAT » en majuscule et d’une taille au moins égale à celle des caractères du texte de l’annonce.

Ce qui change au 1er janvier 2022 (Outre les mentions ci-avant qui resteront en vigueur

Pour les biens immobiliers à usage d’habitation :

Toutes les annonces immobilières de biens à vendre ou à louer, quel que soit leur support, devront mentionner une indication du montant des dépenses théoriques annuelles de l’ensemble des usages énergétiques (Chauffage, refroidissement, production eau chaude sanitaire, éclairage, auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d’eau chaude sanitaire et de ventilation) .

Mention : cette indication doit être portée dans l’annonce dans une taille au moins égale à celle des caractères du texte de l’annonce. Elle doit être précédée de la mention « Montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard » et doit préciser l’année de référence des prix de l’énergie utilisés pour établir cette estimation.

A noter : Ces précisions seront mentionnées dans les nouveaux DPE réalisés à compter du 1er juillet 2021.

Pour les biens immobiliers à usage d’habitation qui excèdent le seuil de 330 kWh/m²/an (Classes F et G du nouveau DPE) 

Toutes les annonces immobilières de biens à vendre ou à louer, quel que soit leur support, devront indiquer la situation du bien eu égard à l’obligation définie par l’article L.111-10-4 du code de la construction et de l’habitation qui stipule qu’à compter du 1ier janvier 2028, la consommation énergétique, déterminée selon la méthode du DPE n'excède pas le seuil de 330 kilowattheures d'énergie primaire par mètre carré et par an. Cette mention, qui doit être précisée par arrêté, devra être précédée des mots « Logement à consommation énergétique excessive » et devra être d’une taille au moins égale à celle des caractères du texte de l’annonce.

Comment gérer l’absence de nouveaux DPE ?

L’article D.134-4-2 du code de la construction et de l’habitation instaure une période transitoire pour les DPE réalisés avant le 1ier juillet 2021. Ainsi, dans la limite de dix ans de validité, ceux réalisés avant le 1er juillet 2021 sont valides :

- Jusqu’au 31 décembre 2022, si réalisés entre le 1ier janvier 2013 et le 31 décembre 2017,

- Jusqu’au 31 décembre 2024, si réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021.

Nous en tirons les conséquences et les recommandations qui suivent

En cas d’annonce immobilière publiée avec un « ancien » DPE à compter du 01 juillet 2021 :

Mentionner dans le texte de l’annonce « DPE ANCIENNE VERSION » ; cette mention sera utilement portée en majuscule ou dans une police de caractères plus importante que le reste du texte de l’annonce. « DPE ANCIENNE VERSION ».

D’une manière générale 

Il ne sera pas possible d’exiger d’un vendeur ou d’un bailleur la remise d’un nouveau DPE au contenu conforme aux nouvelles exigences règlementaires si le DPE fourni est toujours valide ;

- Toutefois, autant que possible : Il est conseillé de recommander aux bailleurs et aux vendeurs de faire établir un nouveau DPE En effet, avec le nouveau DPE, si le logement est classé D en consommation d’énergie et F en émissions de gaz à effet de serre, le logement sera classé F.

- Lorsque le DPE « ancien » classe le logement en E, F ou G : Considérant le devoir de conseil du professionnel de l’immobilier, il est vivement conseillé de suivre la recommandation du ministère de la Transition écologique qui incite de refaire un DPE sans attendre le terme de la période transitoire compte tenu du changement qui pourrait intervenir sur l’étiquette du logement. En effet, certains logements actuellement classés E et chauffés à partir d’énergies fossiles notamment, pourraient basculer en F alors que la loi Energie Climat du 8 novembre 2019 et le projet de loi portant lutte contre le dérèglement climatique et le renforcement de la résilience face à ses effets, prévoient diverses interdictions pour les bailleurs qui loueraient des logements énergivores correspondant aux classes F et G du nouveau DPE (Interdiction d’augmenter le loyer au changement de locataire, au renouvellement du bail ou pendant le bail).

- Lorsque le DPE « ancien » a été réalisé sur factures ou est un DPE vierge : La méthode du DPE sur factures disparaissant au 01 juillet 2021, et quand bien même de tels DPE seraient encore juridiquement valables, il convient, systématiquement, de refaire un DPE nouvelle formule et de ne pas se référer aux résultats d’un DPE sur factures ou à un DPE vierge.

- Conseil aux administrateurs de biens : Procéder sans tarder au recensement de l’ensemble des biens en portefeuille classés actuellement F et G et inciter les bailleurs concernés à réaliser des travaux d’économie d’énergie ; inciter les bailleurs dont les logements (Notamment chauffés à partir d’énergies fossiles) qui sont actuellement classés E à faire établir un nouveau DPE afin de s’assurer du maintien de cette classification et à défaut les inciter à réaliser des travaux.

Le cas particulier du DPE dans un bâtiment d’habitation collectif 

A compter du 1ier juillet 2021, compte tenu de l'entrée en vigueur de l'opposabilité du DPE, la disposition permettant à un DPE collectif de valoir DPE individuel pour chacun des lots est supprimée (Article R.134-4-3, II, dernier alinéa).

Une nouvelle disposition est introduite (article R.134-4-3, I, 2ième alinéa) pour permettre au nouveau DPE collectif de servir à l’établissement des DPE individuels pour chacun des logements ou des lots constituant l’immeuble (conditions fixées par arrêté).

En résumé : au 1er juillet 2021 ce qu’il faut retenir :

-  Annonce publiée en vitrine ou à l’intérieur des locaux de l’agence + annonce publiée par un réseau de communication électronique : Mention de façon lisible et en couleur, les classements énergétique et climatique du bien sur les échelles de référence

Annonce publiée dans la presse écrite : Mention des lettres correspondant aux échelles de référence des classes énergétique et climatique respectivement précédées des mots « CLASSE ENERGIE » et « CLASSE CLIMAT » en majuscule et d’une taille au moins égale à celle des caractères du texte de l’annonce. « CLASSE ENERGIE : E et CLASSE CLIMAT : E »

-  Annonce publiée avec un ancien DPE quel que soit le support : Mention dans le texte de l’annonce ou sous les pictogrammes « DPE ANCIENNE VERSION » en majuscule ou dans une police de caractères plus importante que le reste de l’annonce.

-  Ancien DPE sur factures ou DPE vierge : Ne pas publier d’annonces et faire réaliser un nouveau DPE.

-  Ancien DPE avec logement classé E, F ou G : Inciter vendeur et bailleur à refaire un nouveau DPE sans attendre le terme de la période transitoire compte tenu du changement qui pourrait intervenir sur l’étiquette du logement.

Textes de références : Articles R. 134-1 à R. 134-5-8 du Code de la construction et de l’habitation.

Les nouvelles classes énergétiques du DPE 2021 :

Classe A

  • Moins de 70 kWh/m²/an
  • Moins de 6 kg CO2/m²/an

Classe B

  • De 70 à 110 kWh/m²/an
  • De 6 à 11 kg CO2/m²/an

Classe C

  • De 110 à 180 kWh/m²/an
  • De 11 à 30 kg CO2/m²/an

Classe D

  • De 180 à 250 kWh/m²/an
  • De 30 à 50 kg CO2/m²/an

Classe E

  • De 250 à 330 kWh/m²/an
  • De 50 à 70 kg CO2/m²/an

Classe F

  • De 330 à 420 kWh/m²/an e
  • De 70 à 100 kg CO2/m²/an

Classe G

  • Plus de 420 kWh/m²/an
  • Plus de 100 kg CO2/m²/an

 

Plus-values : comment prouver que c'est sa résidence principale ?

La plus utilisée des exonérations des plus-values immobilières est celle de la résidence principale. Mais encore faut-il que cette qualification soit retenue par l’administration fiscale au moment de la vente du logement. Le contribuable doit démontrer par tous les moyens, que le logement constituait bien sa résidence principale au jour de la vente. ©NikadaQu'est-ce qu'une résidence principale ? La résidence principale est la résidence habituelle et effective au jour de la vente. Le propriétaire vendeur doit vivre dans ce logement la majeure partie de l’année et non de manière épisodique pour des courts séjours (maison de vacances par exemple). Cette qualification relève d’une appréciation subjective puisqu’aucune durée légale d’occupation n’est fixée. Si la qualification est retenue, le vendeur ne devra acquitter aucun impôt sur le revenu ni de prélèvements sociaux. Plus-values immobilières : l'administation peut avoir un doute. L’administration peut avoir un doute sur la permanence de l’habitation. Ainsi, si au cours d’une même année, le vendeur a résidé dans deux endroits différents, l’administration se réfère à la taxe d’habitation. La résidence principale est celle pour laquelle l'intéressé bénéficie des abattements en matière de taxe d'habitation.

Quels documents pour justifier de sa résidence principale ?

En cas de doute persistant, le contribuable doit démontrer par tous les moyens, que le logement en question constituait bien sa résidence principale au jour de la vente. Ainsi, les consommations d’électricité, de gaz ou d’eau sont autant d’éléments de preuve à utiliser, encore faut-il que les consommations soient suffisamment importantes pour conforter la permanence dans les lieux. Le chauffage peut être au bois ou au fioul d’où la difficulté à établir une occupation permanente. Il est possible de se référer aux déclarations de revenus mentionnant l'adresse du bien cédé, à des attestations de voisins, à des certificats de réexpédition de courrier... Tout élément de preuve est utilisable dès lors qu’un doute subsiste.

Attention : un logement dépourvu d’eau courante, d’électricité ou déclaré en ruine, ne peut valablement pas être reconnu comme une habitation.

 

Habitat, Le gouvernement a annoncé la mise en place, d'ici l'été, d'un nouveau référentiel de la qualité des logements

Venue conclure la rencontre "Habiter la France de demain" organisée par le ministère de la Transition écologique le 9 février, la ministre chargée du logement Emmanuelle Wargon a annoncé la mise en place d'un référentiel du logement de qualité, dont la rédaction est confiée à Laurent Girometti, directeur général de l'établissement public d'aménagement Epamarne, et à François Leclercq, architecte. Un an après l'anniversaire des dix ans du plan Ville durable, le projet Habiter la France de demain « doit redéfinir les fondamentaux de notre vie en commun en réaffirmant les principes simples qui fondent un aménagement sobre et humaniste », a affirmé Emmanuelle Wargon. Cette redéfinition des fondamentaux « commence par l'échelle du logement ». La « task force » pilotée par Laurent Girometti et François Leclercq devra proposer un nouveau référentiel avant l'été. Ce travail, à l'aune des enseignements des périodes de confinement, doit "permettre de faire évoluer nos pratiques, d'inverser la tendance au logement toujours plus petit, tout en tenant compte des enjeux sociaux, économiques et environnementaux".

« Des logements de plus en plus petits »

Dans une tribune commune avec Jacques Lucan et Odile Seyler, architectes comme lui, François Leclercq dénonçait, en avril dernier, quelques semaines seulement après le début du premier confinement, « la taille des logements, la taille des pièces » proposés aujourd'hui par les promoteurs, trop exigus pour "vivre, se nourrir, dormir, se laver, s'aimer, éduquer ses enfants, soigner un malade". Leurs dimensions « n'ont pratiquement pas changé depuis cinquante ans et ont même eu tendance à se réduire. On construit aujourd'hui des trois-pièces de moins de 60 mètres carrés », rappelaient les auteurs. Fort du constat que « dans tous les pays d'Europe, la dimension des logements est nettement plus grande : 75 m² pour un trois-pièces est une moyenne », ils en appelaient à une redéfinition de la taille et de la qualité des logements. C'est précisément la mission que lui a confiée Emmanuelle Wargon.

 

Immobilier de luxe : une hausse des ventes de 10 % en 2020 !

En 2020, malgré la crise sanitaire, qui a impacté le secteur du logement, le marché de l’immobilier de luxe s’est très bien comporté. L'année a été marquée par une hausse de l’intérêt des Français pour les biens de prestige situés en dehors de Paris. L’immobilier de luxe au plus haut en 2020 malgré la crise sanitaire ! Malgré le contexte Covid-19, Sotheby's International Realty France - Monaco, spécialiste de l’immobilier de luxe, annonce de bons résultats pour l’année 2020, avec une hausse de 10 % des ventes des biens de prestige par rapport à 2019. « Nous avions déjà observé un fort intérêt de la part de nos clients pendant le premier confinement et constaté qu'il s'était concrétisé par des transactions dès le déconfinement. Cette tendance s'est répétée et même accélérée pendant et après le deuxième confinement. Au total, malgré 3 mois d'arrêt presque total des transactions, les résultats sont étonnants. Il semble que la crise Covid a motivé spécialement les acheteurs français à se ruer sur l'immobilier de prestige avec deux motivations principales : pour améliorer leur qualité de vie et en même temps pour profiter de l'immobilier comme valeur refuge », affirme Alexander Kraft, Président du groupe immobilier. En région, l’immobilier de prestige est très dynamique

En 2020, on a pu observer un fort intérêt des acheteurs français pour les résidences de prestige situées en dehors de Paris et de sa région.  « Les confinements ont permis de généraliser le télétravail et ont renforcé les envies d'espace et de verdure des Français. Au total, nous avons relevé trois grandes tendances chez nos clients : ceux qui déménagent pour plus grand, plus calme ou un extérieur en plus, ceux qui achètent une résidence secondaire d'où ils pourront télétravailler et dont ils profiteront plus souvent et enfin ceux qui changent totalement de vie en quittant les grandes agglomérations pour plus de calme », indique Alexander Kraft. « Toutefois le marché parisien a très bien fonctionné. Les prix sont stables pour le moment : les appartements affichés au bon prix partent sans difficulté, les biens vraiment exceptionnels n'ont pas vu leur prix baisser. Ceux qui restent sur le marché sont généralement des biens dont les propriétaires ont du mal à ajuster le prix à la réalité du marché ».

Une année 2021 placée sous de bons auspices ?

Si l'année 2020 a été très bonne pour l’immobilier de prestige, elle l’aurait été encore davantage sans la crise sanitaire « Nous avons constaté un plafonnement des prix, qui montre que de vrais biens d'exception sans défaut se vendent encore bien et au prix. Par contre les prix des biens avec défaut stagnent voire reculent. Les prix pour les résidences secondaires vont rester stables malgré une demande importante parce qu'on bénéficie encore d'un grand inventaire qui s'est accumulé ces dernières années. Aujourd'hui, nous avons encore un grand nombre de transactions sous compromis de vente. Ceci nous amène à espérer que 2021 sera une belle année en dépit du contexte », déclare Alexander Kraft. « Nous avons remarqué un intérêt grandissant de la part des acheteurs étrangers, qui se renseignent notamment sur le marché parisien. Si quelques-uns ont concrétisé leur achat après des visites virtuelles, la majorité demande des informations pour une éventuelle visite quand la situation sanitaire le permettra. Nous espérons que 2021 verra entre autres le retour des acquéreurs étrangers ».

 

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