Actualité immobilière 

 

Le diagnostic DPE change en 2021 !

Les règles relatives au DPE changent cette année, avec l’introduction de nouvelles exigences en matière de performance énergétique des logements en vente comme en location.

Qu’est-ce qui change avec le nouveau DPE au 1er juillet ?

Le DPE (diagnostic de performance énergétique) évolue et va comporter de nouvelles dispositions. Pour commencer, il va devenir juridiquement opposable, selon les règles de la loi ELAN du 23 novembre 2018, à compter du 1er juillet 2021. De plus, la Loi énergie-climat du 8 novembre 2019 va apporter de nouvelles règles plus contraignantes aux propriétaires-bailleurs et des acquéreurs de biens étiquetés F ou G. Ces contraintes seront renforcées au fil du temps jusqu’en 2028, date à laquelle des travaux seront obligatoires pour mettre en location ou pour mettre en vente un bien dont la consommation est supérieure à 331 kWh EP/m²/an. Le DPE devient donc, dès cette année, au cœur de nouvelles obligations de grande importance et va permettre d’engager une lutte contre la location et l’achat de biens trop énergivores.

Concrètement, le mode de calcul va devenir unique et pourra être transposé à tous les types de biens, il ne sera donc plus question de calculer le DPE sur la base des factures d’énergie, car cela faussait les résultats entre deux biens similaires habités par une seule personne ou 5 personnes par exemple.

L’ajout des consommations d’auxiliaire et d’éclairage vont entrer en compte dans le mode de calcul et plusieurs simplifications vont être mises en place, notamment en ce qui concerne les vérandas : ces dernières, lorsqu’elles sont chauffées, seront incluses dans le calcul de la surface habitable et seront donc prises en compte lors de la réalisation du DPE.

Les nouvelles classes énergétiques du DPE 2021

Classe A

Moins de 70 kWh/m²/an
Moins de 6 kg CO2/m²/an

Classe B

De 70 à 110 kWh/m²/an
De 6 à 11 kg CO2/m²/an

Classe C

De 110 à 180 kWh/m²/an
De 11 à 30 kg CO2/m²/an

Classe D

De 180 à 250 kWh/m²/an
De 30 à 50 kg CO2/m²/an

Classe E

De 250 à 330 kWh/m²/an
De 50 à 70 kg CO2/m²/an

Classe F

De 330 à 420 kWh/m²/an e
De 70 à 100 kg CO2/m²/an

Classe G

Plus de 420 kWh/m²/an
Plus de 100 kg CO2/m²/an

Le DPE opposable, ça veut dire quoi ?

Le DPE opposable signifie que désormais, un acquéreur pourra se retourner contre le vendeur pour préjudice si l’étiquette attribuée au logement est erronée. Par exemple, si un acquéreur achète un logement étiqueté E alors qu’en réalité, il est classé F, alors le propriétaire sera considéré comme responsable et pourra être contraint de réaliser des travaux de rénovation énergétique pour que le logement ne soit plus considéré comme une passoire thermique. Le vendeur pourra alors également se retourner contre le diagnostiqueur qui a mal évalué le DPE du logement et ce dernier pourra potentiellement être condamné par le tribunal.

Les anciens DPE seront-ils encore valables ?

Un décret n°2020-1610 du 17 décembre 2020 indique que le DPE sera valable 10 ans, à moins que des travaux de rénovation énergétique ait été réalisés durant cette période. Mais en ce qui concerne les diagnostics réalisés avant le 1er juillet 2021, de nouvelles dispositions vont s’appliquer afin de réduire leur durée de validité. Ces durées de validité vont s’imposer de la façon suivante :

Les diagnostics réalisés entre le 1er juillet 2013 et le 1er juillet 2021 seront valables jusqu’au 31 décembre 2022.
Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 seront valables jusqu’au 31 décembre 2024.

Immobilier de luxe : une hausse des ventes de 10 % en 2020 !

En 2020, malgré la crise sanitaire, qui a impacté le secteur du logement, le marché de l’immobilier de luxe s’est très bien comporté. L'année a été marquée par une hausse de l’intérêt des Français pour les biens de prestige situés en dehors de Paris.

L’immobilier de luxe au plus haut en 2020 malgré la crise sanitaire !

Malgré le contexte Covid-19, Sotheby's International Realty France - Monaco, spécialiste de l’immobilier de luxe, annonce de bons résultats pour l’année 2020, avec une hausse de 10 % des ventes des biens de prestige par rapport à 2019. « Nous avions déjà observé un fort intérêt de la part de nos clients pendant le premier confinement et constaté qu'il s'était concrétisé par des transactions dès le déconfinement. Cette tendance s'est répétée et même accélérée pendant et après le deuxième confinement. Au total, malgré 3 mois d'arrêt presque total des transactions, les résultats sont étonnants. Il semble que la crise Covid a motivé spécialement les acheteurs français à se ruer sur l'immobilier de prestige avec deux motivations principales : pour améliorer leur qualité de vie et en même temps pour profiter de l'immobilier comme valeur refuge », affirme Alexander Kraft, Président du groupe immobilier.

En région, l’immobilier de prestige est très dynamique

En 2020, on a pu observer un fort intérêt des acheteurs français pour les résidences de prestige situées en dehors de Paris et de sa région.  « Les confinements ont permis de généraliser le télétravail et ont renforcé les envies d'espace et de verdure des Français. Au total, nous avons relevé trois grandes tendances chez nos clients : ceux qui déménagent pour plus grand, plus calme ou un extérieur en plus, ceux qui achètent une résidence secondaire d'où ils pourront télétravailler et dont ils profiteront plus souvent et enfin ceux qui changent totalement de vie en quittant les grandes agglomérations pour plus de calme », indique Alexander Kraft. « Toutefois le marché parisien a très bien fonctionné. Les prix sont stables pour le moment : les appartements affichés au bon prix partent sans difficulté, les biens vraiment exceptionnels n'ont pas vu leur prix baisser. Ceux qui restent sur le marché sont généralement des biens dont les propriétaires ont du mal à ajuster le prix à la réalité du marché ».

Une année 2021 placée sous de bons auspices ?

Si l'année 2020 a été très bonne pour l’immobilier de prestige, elle l’aurait été encore davantage sans la crise sanitaire. « Nous avons constaté un plafonnement des prix, qui montre que de vrais biens d'exception sans défaut se vendent encore bien et au prix. Par contre les prix des biens avec défaut stagnent voire reculent. Les prix pour les résidences secondaires vont rester stables malgré une demande importante parce qu'on bénéficie encore d'un grand inventaire qui s'est accumulé ces dernières années. Aujourd'hui, nous avons encore un grand nombre de transactions sous compromis de vente. Ceci nous amène à espérer que 2021 sera une belle année en dépit du contexte », déclare Alexander Kraft. « Nous avons remarqué un intérêt grandissant de la part des acheteurs étrangers, qui se renseignent notamment sur le marché parisien. Si quelques-uns ont concrétisé leur achat après des visites virtuelles, la majorité demande des informations pour une éventuelle visite quand la situation sanitaire le permettra. Nous espérons que 2021 verra entre autres le retour des acquéreurs étrangers ».

Plus-values : comment prouver que c'est sa résidence principale ?

La plus utilisée des exonérations des plus-values immobilières est celle de la résidence principale. Mais encore faut-il que cette qualification soit retenue par l’administration fiscale au moment de la vente du logement.

Le contribuable doit démontrer par tous les moyens, que le logement constituait bien sa résidence principale au jour de la vente. ©NikadaQu'est-ce qu'une résidence principale ?

La résidence principale est la résidence habituelle et effective au jour de la vente. Le propriétaire vendeur doit vivre dans ce logement la majeure partie de l’année et non de manière épisodique pour des courts séjours (maison de vacances par exemple). Cette qualification relève d’une appréciation subjective puisqu’aucune durée légale d’occupation n’est fixée. Si la qualification est retenue, le vendeur ne devra acquitter aucun impôt sur le revenu ni de prélèvements sociaux.

Plus-values immobilières : l'administation peut avoir un doute

L’administration peut avoir un doute sur la permanence de l’habitation. Ainsi, si au cours d’une même année, le vendeur a résidé dans deux endroits différents, l’administration se réfère à la taxe d’habitation. La résidence principale est celle pour laquelle l'intéressé bénéficie des abattements en matière de taxe d'habitation.

Quels documents pour justifier de sa résidence principale ?

En cas de doute persistant, le contribuable doit démontrer par tous les moyens, que le logement en question constituait bien sa résidence principale au jour de la vente. Ainsi, les consommations d’électricité, de gaz ou d’eau sont autant d’éléments de preuve à utiliser, encore faut-il que les consommations soient suffisamment importantes pour conforter la permanence dans les lieux. Le chauffage peut être au bois ou au fioul d’où la difficulté à établir une occupation permanente.

Il est possible de se référer aux déclarations de revenus mentionnant l'adresse du bien cédé, à des attestations de voisins, à des certificats de réexpédition de courrier... Tout élément de preuve est utilisable dès lors qu’un doute subsiste.

Attention : un logement dépourvu d’eau courante, d’électricité ou déclaré en ruine, ne peut valablement pas être reconnu comme une habitation.

Habitat, Le gouvernement a annoncé la mise en place, d'ici l'été, d'un nouveau référentiel de la qualité des logements.

Venue conclure la rencontre "Habiter la France de demain" organisée par le ministère de la Transition écologique le 9 février, la ministre chargée du logement Emmanuelle Wargon a annoncé la mise en place d'un référentiel du logement de qualité, dont la rédaction est confiée à Laurent Girometti, directeur général de l'établissement public d'aménagement Epamarne, et à François Leclercq, architecte. Un an après l'anniversaire des dix ans du plan Ville durable, le projet Habiter la France de demain "doit redéfinir les fondamentaux de notre vie en commun en réaffirmant les principes simples qui fondent un aménagement sobre et humaniste", a affirmé Emmanuelle Wargon.

Cette redéfinition des fondamentaux "commence par l'échelle du logement". La "task force" pilotée par Laurent Girometti et François Leclercq devra proposer un nouveau référentiel avant l'été. Ce travail, à l'aune des enseignements des périodes de confinement, doit "permettre de faire évoluer nos pratiques, d'inverser la tendance au logement toujours plus petit, tout en tenant compte des enjeux sociaux, économiques et environnementaux".

 "Des logements de plus en plus petits"

Dans une tribune commune avec Jacques Lucan et Odile Seyler, architectes comme lui, François Leclercq dénonçait, en avril dernier, quelques semaines seulement après le début du premier confinement, "la taille des logements, la taille des pièces" proposés aujourd'hui par les promoteurs, trop exigus pour "vivre, se nourrir, dormir, se laver, s'aimer, éduquer ses enfants, soigner un malade". Leurs dimensions "n'ont pratiquement pas changé depuis cinquante ans et ont même eu tendance à se réduire. On construit aujourd'hui des trois-pièces de moins de 60 mètres carrés", rappelaient les auteurs. Fort du constat que "dans tous les pays d'Europe, la dimension des logements est nettement plus grande : 75 m² pour un trois-pièces est une moyenne", ils en appelaient à une redéfinition de la taille et de la qualité des logements. C'est précisément la mission que lui a confiée Emmanuelle Wargon.

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